(743 S. K. m. 2, 634) (818 S. K. m. 213) (2644 S. K. m. 26) (1512 S. K. m. 60)
Dava: Taraflar arasındaki davanın (İstanbul 12. Asliye Hukuk Hakimliği)nce görülerek subut bulmayan davanın reddine dair verilen 19.11.1976 gün ve 519-496 sayılı hükmün temyizen tetkiki davacı avukatı tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü :
Karar: Davacı vekili 25.10.1974 günlü dilekçesinde; davacının arsasını kat karşılığı inşaat yapılmak üzere sözleşme ile davalı yükleniciye verdiğini, temel üstü ruhsatı tarihinden itibaren 8 ay zarfında zemin kat ile bir normal katın davacıya verilmesinin kararlaştırıldığını, temel üstü ruhsat tarihinin 13.9.1972 olduğunu, ancak bu güne kadar inşaatın teslim edilmediğini, anlaşmanın 4. maddesine göre gecikmeden dolayı her ay 750 lira cezai şart verilmesi gerektiğini, bunun davalıdan istendiğini, davalının bu borcun 6750 lirasını ödediği fakat bunun dışındaki 7125 lira cezai şart miktarını ödemediğini beyanla bu paranın davalıya ödetilmesini istemiştir.
Davalı vekili; taraflar anlaşmayı ve yapım sözleşmesini inkar etmemiş, ancak davalının tapuda üzerine aldığı arsa paylarını, inşaatın (A) adındaki şahıs tarafından yapılması kaydıyle adı geçene devretmiş olduğunu, bilahare devredildiğini ve satıldığını, davalının inşaatla bir ilgisi kalmaması dolayısile husumetin kendisine düşmiyeceğini, davacının bu davadan sonra bir dava daha açtığını 20.000 lira tazminat ile 1500 lira mahrumiyet tazminatı istediğini beyanla davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davacının 647 sayılı Kanuna göre, tapuda kat irtifakı tesis edildiğine dair bir iddiası olmayıp, inşaatın tamamlanmadığından bahsettiğini, tapuda kat irtifakı tesis edilmedikçe yapılan sözleşmenin cezai şarta ilişkin hükümlerinin geçerli bulunduğunun kabulü ile davanın reddine karar verilmiştir.
Taraflar arasındaki kurulan 24.11.1971 günlü eser sözleşmesi noterlikçe re'sen düzenlenmemiş, ancak tarafların imzaları noterce tasdik edilmiştir. Bu sözleşmeye göre; inşaatın tamamının davalı yüklenici tarafından yapılması ve temel üstü ruhsat tarihinden itibaren 8 ay zarfında bir bodrum, bir zemin, üç normal kat olarak projesine uygun biçimde bitirilmesi, inşaatın zemin kat ile birinci normal katın davacıya, diğer katların ise yüklenici davalıya ait olacağı, inşaatın süresinde bitirilmemesi ve davacı dairelerinin zamanında teslim edilmemesi halinde ayda 750 liranın davalı yüklenici tarafından davacıya ödeneceği kararlaştırılmıştır.
Dosyaya sunulan 22.1.1974 günlü ve davalı tarafça imzalı olup, inkar edilmeyen senetten de; davalının taraflarca imzalanan 24.11.1974 günlü sözleşmenin 4 üncü maddesi gereğince geç teslimden dolayı davacıya 6750 lira ödediği ve 13 Şubattan itibaren de her ayın 13 ünde 750 lirayı nakden ödemeyi kabul ve taahhüt ettiği anlaşılmıştır.
Davalı vekili ise, mahkemeye verdiği 22.1.1975 günlü dilekçesinde, tarafların yaptıkları sözleşmede kararlaştırılan ve tapuda üzerine aldığı arsa paylarını davalıya devrettiğini ve bu payların davalı tarafından üçüncü şahıslara satılmış olduğunu kabul etmiştir. Bu açıklanan delil ve bilgilere göre:
1 - Arsa malikine bir bölüm pay mülkiyetini karşı tarafa nakil ve dairelerin satış vaadi borçlarını yükleyen sözleşmelerin geçerli sayılması için, MK.nun 634, BK.nun 213 ve Tapu Kanununun 26 ncu maddeleri uyarınca Tapu Sicil Muhafızları tarafından veya 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60 ıncı maddesi buyruğuna uyularak noterlerce re'sen düzenlenmesi gerekir. Belirtilen yasalara uygun biçimde yapılmayan, aranan şartlardan yoksun ve taraflarca dışarıda düzenlenip, noterlikçe imzaları onanan 24.11.1971 günlü bu eser sözleşmesi, yasal biçime uygun olarak yapılmaması nedeniyle geçerli değildir. Ancak; taraflar arasındaki uyuşmazlığın doğru bir çözüme bağlanabilmesi için dava ve istemin dayanağı olan bu sözleşmenin niteliği ve özelliği üzerinde durulması gerekmektedir. Anılan sözleşme ile, arsa maliki davacı ve inşaatçı davalı arasında arsa payı karşılığında kat yapımı diye vasıflandırılan bir anlaşma ilişkisi bulunduğu anlaşılmaktadır. Gerçekten, arsa payı karşılığında kat yapımında inşaatçı davalının yüklendiği yapı yapma ediminin karşılığını arsa maliki olan davacı arsasının bir bölümünün mülkiyetini yükleniciye geçirmek suretiyle ödemektedir. Böyle olunca, arsa payı karşılığında kat yapımını, çift tipli bir karma sözleşme biçiminde nitelemek gerekir. İlk olarak ta, çift tipli, bu karma sözleşmeye, her bir edimin alındığı sözleşmelerden her birinin kurallarının doğrudan doğruya uygulanması lazımdır.
İnşaatçının (yüklenici), eser meydana getirene (katların yapımı) borcunu kapsayan sözleşmenin bir biçime bağlı olmamasına karşılık, arsa malikinin pay mülkiyetini geçirme borcu için, göreve dayalı biçim koşulunun aranması gerekmekte ise de, olayımızda, davacı arsa sahibi, pay mülkiyetini geçirme borcu yönünden tarafları bağlayıcı ve hukuken geçerli olmayan anılan yapım sözleşmesinin kendisine yüklediği edimi (borcu) yerine getirmek yüklenici adına tapuda arsa paylarını geçirmiş olması dolayısiyla, davalıdan sözleşmenin kendisine yüklediği diğer hükümlerinin yerine getirilmesini istemeye hak kazanmıştır. Böylece, sözleşmeden doğan hak ve borçlar, davacı tarafça tamamen yerine getirilmiş bulunduğundan (ifa edildiğinden), artık anılan sözleşmenin hukuken geçersizliğinden söz edilemez. Kaldı ki tersi görüş, medeni Yasanın 2 nci maddesinde ön görülen afaki iyi niyet kuralları ile de bağdaşamaz.
2 - Bu itibarla, davanın esası incelenerek, dosyaya konulan ve davalı yüklenici tarafından imzalanan, kapsamı inkar edilemeyen 22.1.1974 günlü taahhütnamenin, davalının eser sözleşmesinden ayrı ve bağımsız borç ikrarını kapsar nitelikte bulunması nedeniyle, bu taahhütnamede davalı tarafından davacı dairelerinin geç tesliminden dolayı sözleşmenin 4 üncü maddesine dayanılarak ödenen bölümün dışında kalıp, ödenmesi kabul edilmiş bulunan süreye ilişkin 7125 liranın davalıdan alınmasına karar verilmesi gerekmektedir. Mahkemenin işin esasına girmeden davayı red etmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Sonuç: Yukarıda belirtilen nedenlerle yerinde görülen temyiz nedenlerinin kabulü ile mahkeme kararının davacı yararına BOZULMASINA, istek olursa temyiz peşin harcının davacıya iadesine, 14.4.1977 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy