(743 S. K. m. 2, 634) (818 S. K. m. 213) (1512 S. K. m. 60)
Dava: Taraflar arasındaki davanın Bakırköy 6. Asliye Hukuk Hakimliğince görülerek davanın reddine dair verilen 8.6.1981 tarih ve 369/359 sayılı hükmün temyizen tetkiki davacı avukatı tarafından istenmiş ve ayrıca davalılar avukatının cevap layihasındaki duruşma talebine binaen; dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:
Karar: Davacı vekili, müvekkilinin kat karşılığı inşaat yapmak üzere davalılar ile aralarında sözlü anlaşma yapıldığını, buna göre Bakırköy Küçükçekmece Yenimahalle tapusunun 23 pafta, 6104 parselde kayıtlı arsa üzerinde yapacağı inşaat karşılığında kendisine verilmesi gereken bağımsız bölümlerden inşaatın bitirilmiş olmasına rağmen tapuda ferağlarının yapılmasından kaçınılan kendisine ait 2 - 6 - 11 - 12 - 13 - 14 ve 20 numaralı bağımsız bölümlerin müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılar vekili, davalılardan Memlan'ın vekil sıfatıyla hareket ettiğini, kendisine husumet yöneltilemeyeceğini ileri sürmüş, davacının ileri sürdüğü sözlü anlaşmayı aynen kabul etmekle beraber, inşaatta eksik ve kusurlu işlerin bulunduğunu, vergi ve primlerin ödenmediğini, bu nedenlerle anılan bağımsız bölümlerin tescillerinin yapılamayacağını savunmuştur.
Mahkemece, davacının dayandığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğu, davalılardan Memlan hakkında dava açılamayacağı gerekçesiyle dava reddedilmiştir.
Hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1 - Davalılardan Memlan'ın olayda vekil olarak hareket ettiği, davacının üzerinde inşaat yaptığı arsada mülkiyet veya ayni bir hakkı bulunmadığı tarafların iddia ve savunmaları, dosyada bulunan tapu kaydı ve kanıtlarla sabit olduğundan, adı geçen hakkında açılan davanın husumet yönünden reddinde Usul ve Yasa'ya aykırılık mevcut değildir. Bu nedenlerle davacı vekilinin bu yöne ilişen temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2 - Uyuşmazlık kat karşılığı eser sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Kural olarak böyle bir sözleşmenin taşınmaz mal satış vaadi biçiminde ve resmi memur önünde doğrudan (re'sen) düzenlenmesi gerekir. Daha açık bir deyimle, tapulu taşınmazlarda yapılacak inşaat karşılığı olmak üzere belli bir payın yüklenici adına veya onun önereceği kişilere geçirilmesini öngören bağıtlar iki tipli karma bir sözleşme niteliğinde olup, yüklenicinin yapı yapmak edimi belli bir şekle bağlı değil ise, pay mülkiyetinin yüklenici üzerine veya emrine tescili koşulu, B.K.'nun 213, M.K.'nun 634 ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri gereğince ancak resmi bir senedin düzenlenmiş olmasına bağlıdır. Anılan yasanın buyurucu hükümlerine göre karşılıklı yükümlülükler resmi memurun doğrudan düzenleyeceği belgede kabul ve ikrar olunmadıkça arsa sahibinin edimini yerine getirmesi istenemez.
Ne var ki, olayda olduğu gibi eserin tümüne yakın bölümü tamamlanmış, bir kısım bağımsız bölümlerin oturma izni alınmış ve yükleniciye isabet eden bağımsız bölümlerden bazıları yüklenicinin önerisine uygun olarak 3. kişiler adına tapuda ferağ işlemi yerine getirilmiştir. Böylece geçersiz sözleşme ifa edilmiş olup, eksik ve kusurlu işlerle ilgili ayrıntılar (fer i) nitelikteki haklar, taraflar arasında uyuşmazlık konusu yapılmıştır. Bu durumda geçersiz olmakla beraber, uzun süre sözleşmenin yerine getirileceği hususundaki davranışlarıyla yükleniciye güven vermiş bulunan arsa sahiplerinin bundan böyle sözleşmenin geçersiz olduğu yolunda bir savun (def'in) ileri sürmeleri, M.K.'nun 2. maddesinde öngörülen objektif iyi niyet ilkesi ile bağdaşamaz. Kişisel açıdan ise, bir hakkın sırf başkasını zarara uğratmaya yönelik bir davranış olur.
Öte yandan, davalı arsa sahipleri vekili cevap dilekçesinde inşaat karşılığında yükleniciye verilecek bağımsız bölümleri ve sözlü anlaşmanın koşullarını iddiaya uygun biçimde belirtmiş olmakla, yükleniciye ait olması gereken bağımsız bölümler konusunda bir uyuşmazlığın mevcut olmadığı ortaya çıkmıştır. Bu aşamada davalılar, inşaatta tesbit edilen eksik ve kusurlu işlerin, vergi ve prim borçlarının yerine getirilmesi gereğini de öne sürmüşlerdir.
Gerçekten anılan eser sözleşmesi hükümlerinin uygulanabilmesi için, yüklenici olan davacının edimini tam olarak yerine getirmelidir. Davalıların Borçlar Yasasının 81. maddesi hükmüne uygun olarak yaptıkları bu ödemezlik savunun (def'in) usulen incelenmesi gerekir. Diğer bir deyimle, taşınmaz mülkiyetinin aktarılması biçimindeki davalıların borcu ile davacı yüklenicinin eksik ve ayıplı işlerden doğan borcunun karşılıklı olarak gözönünde tutulmaları ve birlikte ifanın gerçekleştirilmesi amaca uygun düşecektir.
O halde, mahkemece yapılacak iş, uzman bilirkişiler aracılığı ile yerinde inceleme yapılarak davacı yüklenicinin davalı arsa sahiplerine vermesi gereken ve uyuşmazlık konusu bulunmayan bağımsız bölümlerle, ortak yerlerde mevcut kusurlu ve eksik işleri saptamak, bunların yapıldığı tarihteki parasal değerleri biçilmek ve davalı arsa sahiplerine ait daire ve işyerlerine düşen değerlerin tamamı ile ortak yerlerdeki noksan ve kusurlu işlerden davalıların payına düşen miktarının parasal değeri olan tazminatın davacı yükleniciden alınarak davalı arsa sahiplerine ödenmesine ve davacıya düşen dava konusu bağımsız bölümlerin davacı adına tesciline ve bunların aynı anda yerine getirilmesine karar vermekten ibarettir.
Mahkemenin tüm bu yönleri gözden kaçırarak yazılı olduğu üzere davanın reddine karar vermesi Usul ve Yasa'ya aykırıdır. Hüküm davacı yararına bozulmalıdır.
Sonuç: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenden dolayı davacı vekilinin diğer temyiz itirazının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün davacı yararına BOZULMASINA, vekili duruşmaya gelmediğinden davacı yararına vekillik ücreti takdirine yer olmadığına peşin harcın istek halinde davacıya iadesine oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy