(818 S. K. m. 355)
Dava: Taraflar arasındaki davanın İstanbul Asliye 11. Hukuk Hakimliğince görülerek davanın reddine dair verilen 4.11.1985 tarih ve 487-491 sayılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş olmakla işin gereği konuşulup düşünüldü :
Karar: Taraflar arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre davalıların yüklendiği işi tamamlamadıkları ve akit şartlarını yerine getirmedikleri nedeniyle akdin feshi ile peşinen davalılara geçerilen arsa payının iptaline ve adlarına tescili hakkında davacılar tarafından açılan davanın reddine dair verilen karar, davacılar tarafından temyiz edilmiştir.
1 - Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici nedenlere ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, aşağıdaki bendler kapsamı dışında kalan temyiz itirazlarının reddi gerekmektedir.
2 - Davacıların murisleri ile davalılar arasında 3.7.1970 tarihinde haricen akdedilen sözleşmede, davacılara ait 4070 m2 alanlı 51 no'lu parsel üzerinde davalıların yapımını yüklendikleri inşaattan % 45'inin davacılara ve % 55'inin davalı yüklenicilere ait olacağı ve aynı oranda arsa payının da davalılara tapuda geçirilmesi öngörülmüş, 4.7.1970 tarihinde sözleşme gereğince taşınmazın % 55 payı tapuda davalılara devredilmiştir.
Davacılar, sözleşme ile davalıların yüklendikleri işi tam ifa etmedikleri ve peşinen yapılan pay geçiriminin gerçek satışa dayanmadığı nedeniyle geçersiz olduğunu iddia ile davalılar adına yapılan satış işleminin ve adlarına olan tapudaki payın iptalini talep etmiş ise de, haricen yapılan kat karşılığı inşaat yapımına ilişkin sözleşmenin tapu geçirimine ilişkin hükmü ifa edilmiş olmakla, sözleşme artık geçerli hukuki sonuç doğrur. bu durumda nizanın, sözleşme şartları gözönünde tutularak çözümlenmesi gerekir.
3 - Taraflarca akdedilen gerek 3.7.1970 gerekse bu sözleşmeye ek 14.3.1974 tarihli sözleşmelerde, üzerinde inşaat yapılacak parsel, imar durumuna göre, inşaata müsait ön kısım ve halen üzerinde tarihi eser bulunan arka kısım olmak üzere iki bölümde mütalaa edilmiştir. Parselin ön kısmında imar planına ve projesine uygun şekilde yapılacak inşaatın % 45 ve % 55 oranlarında taraflar arasında paylaşılması öngörülürken, üzerinde tarihi eser bulunan arka kısımda inşaata izin alındığı takdirde, masrafı müteahhit tarafından karşılanarak yapılacak inşaatın % 40-60 oranında taksimi kararlaştırılmıştır. B.K.'nun 18 inci maddesi hükmünce hakim, sözleşme maddelerini tarafların akdi yapmalarına neden olan gerçek iradelerine ve sözleşmenin amacına uygun şeklide yorumlamakla yükümlüdür. Yapılacak böyle bir yorumla, parsel üzerinde birden çok inşaat yapılması amaçlanmış ve buna uygun şekilde iradelerin birleşmesi sonucu davacılar tarafından peşinen 4070 m2'lik parselin % 55 payı tapuda davalılar adına geçirilmiştir.
Oysa ki parselin imar planında (A) ile gösterilen kısımda bir inşaat gerçekleştirilmiş ve (B) ile gösterilen kısımda, tarihi eserin yıktırılmasına ve yerine inşaat yapılmasına izin verilmemesi nedeniyle, sözleşmedeki bu kısıma ilişkin ifanın imkansız hale geldiğinin kabulü gerekir. Davadaki talebin kapsamına göre, çoğun içinde azın da var olduğu görüşünden hareketle ifası imkansız hale gelen bu kısımdan dolayı B.K.'nun 117/2 nci maddesi hükmünce davacıların geri istemekte hakkı bulundukları, üzerinde eski eserin bulunduğu paya ilişkin istek doğrultusunda inceleme yapılması zorunludur.
4 - Davalılar tarafından parselin ön kısmında yapılan inşaat nedeniyle kurulan kat irtifakında, parselin tüm alanı, inşa edilen bağımsız bölümler arasında paylaştırılarak arsa payları oluşturulmuş, parsel üzerindeki varlığına rağmen tarihi eser nitelikli bina için arsa payı verilmemiş ve kat irtifakı sağlanmamıştır. binanın taşınmaz olarak hukuki varlığı tapu kaydı ile oluşur. halen tapuda kayıtlı görülmeyen eski eser binaya ait kaydın oluşması ve hakkında bir hüküm tesis edilebilmesi için, yapılan inşaattaki bir kısım bağımsız bölümleri satın alan dava dışında kalan şahısların da davada taraf olmaları sağlanarak tarihi eser niteliğindeki binada mülkiyet haklarının doğmuş olup olmadığı araştırılmalıdır.
Buna göre, mahkemece yapılacak iş, dava dışında kalan parseldeki kat irtifak maliklerinin davada taraf olmaları sağlanıp parselde birden çok yapının varlığı gözönünde tutularak 634 sayılı Kanun ve bu Kanunun bazı maddelerini değiştiren ve bazı maddelerine fıkralar ekleyen 2814 sayılı Kanun hükümleri doğrultusunda, parsel üzerindeki eski eser nitelikli bina ile yapılan inşaattaki bağımsız bölümlerin arsa payları tespit edilerek yükleniciler dışındaki davalıların eski bina üzerinde mülkiyet hakları yönünden iddia ve savunmaları sorulup oluşan bir niza mevcutsa M.K.932 nci maddesi hükmü de gözetilerek çözümlendikten sonra, davacılar ile yükleniciler arasındaki yukarıda açıklanan ve kısmen ifa edilemeyen hukuki ilişki de nazara alınıp, hasıl olacak sonuç dairesinde eski eser binanın tespit edilen arsa paylı kat irtifakı hakkında gereken karar verilmelidir.
Sonuç: Yukarıda 1 inci bentte açıklanan nedenle davacıların sair temyiz itirazlarının reddine, 2 ve 3 üncü bentlerde açıklanan nedenlerle kararın davacılar yararına BOZULMASINA, 23.6.1986 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy