(3194 S. K. m. 21) (1086 S. K. m. 74)
Dava: Yukarıda tarih ve numarası yazılı hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiş davalı vekili tarafından duruşma istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacılar vekili avukat Ferruh Salih ile davalı vekili avukat Ahmet Arslan geldiler. Temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kerre dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:
Karar: Arsa sahibi Niyazi Başaran'ın mirasçısı olan davacılar murisleri ile davalı yüklenici arasında akdolunan 13.2.1986 tarihli asıl 13.11.1989, 14.2.1990 ve 8.11.1990 tarihli ek sözleşmelerle kat karşılığı olarak yapımı taahhüt edilen inşaat nedeniyle eksik, kusurlu iş ve nefaset bedeli ile gecikme karşılığı kira tazminatının tahsilini istemişlerdir.
Davalı yüklenici; arsa üzerindeki eski binanın arsa sahiplerince yıkılarak arsanın tesliminde gecikme olduğunu, proje tasdikindeki gecikmeden yüklenicinin sorumlu tutulamayacağını, murisin ölümünden sonra davacıların vekalet vermekte geciktiklerini, arsa sahiplerinin proje dışı, kaçak yapı isteklerinin satış yetkisi verilmeyeceği baskısı altında kabul edildiğini, kaçak yapı nedeniyle inşaatın uzun süre mühürlendiğini, satış yetkilerinin de geç ve eksik verildiğini ileri sürerek davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, üç ayrı bilirkişi kurulundan rapor alınmış, son olarak alınan 16.5.2001 tarihli rapora itibar edilmek suretiyle eksik ve kusurlu işler bedeli 1.062.225.825 TL., gecikme nedeniyle kira kaybı 14.556.960.000 TL. olmak üzere toplam 15.619.185.825 TL. dan davacıların kusur oranı %20 nisbetinde indirim yapılarak bulunan 12.495.348.650 TL. tazminattan taleple bağlı kalınarak 1.250.000.000 TL.nın dava tarihinden itibaren yasal faizi ile tahsiline karar verilmiş, karar taraflarca temyiz olunmuştur.
22 sayılı parselde inşa edilmekte olan binanın 31.8.1987 onay tarihli mimari projesine aykırı hususlar nedeniyle 27.2.1989 tarih ve 38/1910 sayılı tespit zaptı ile aynı gün 17/814 sayılı yapı tatil zaptı tanzim edilerek mühürlendiği, tadilat projesinin onayı için 6.2.1991 tarihinde başvurulmuş ise de bazı eksiklikler giderilmediği için proje onaylanmamış olup binaya henüz iskan ruhsatının da alınmadığı, bina ile ilgili yıkım kararının bulunduğu Çankaya Belediye Başkanlığının 20.12.1996 gün ve 23698 sayılı yazısı ile taraf beyanlarından ve dosyadaki delillerden anlaşılmaktadır.
3194 Sayılı İmar Kanununun 21. maddesi hükmünce bazı istisnalar dışında bütün yapılar için yerel idareden izin alınması, inşaatın bu izne uygun yapılması gerekir. Aksi halde Yasanın 32. maddesi hükmünce ruhsata aykırı yerler veya sonuçta tüm binanın yıkımına karar verilir. İmar Kanununun anılan hükümleri kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemenin bu hususu re'sen gözönünde tutması zorunludur.
Somut olayda her ne kadar bilirkişiler binanın 31.8.1987 tasdik tarihli projesine, 3194 Sayılı İmar Yasasına ve Ankara İmar Yönetmeliğine aykırı olarak yapıldığını, imara aykırı bu durumun henüz giderilmediğini ifade etmiş iseler de yapının yasal hale getirilerek iskana bağlanıp bağlanamayacağını incelememişlerdir. Belediyeden alınan yazı cevabında da bu konuda bir açıklık yoktur.
Şayet binadaki ruhsata aykırılıklar giderilememişse yıkımı gereken bina nedeniyle arsa sahipleri eksi ve kusurlu işler bedeli ile kaçak olarak inşa edilen kısımlarda kalan bağımsız bölümleri için kira tazminatı talep edemeyeceklerdir. Davalı yüklenicinin de yıkımı gereken bina nedeniyle kendisine ait bağımsız bölümlerin tapuda devrini talep etmesi mümkün olmayıp satış yetkisi süresinde verilmediğinden davacı arsa sahiplerine kusur izafe edilemeyeceği gibi 8.11.1990 tarihli ek sözleşmenin 12. maddesinde yer alan "İnşaatın devam edip etmemesinden arsa sahiplerinin sorumlu tutulamayacakları" yolundaki hüküm gözetilmeden davacıların %20 oranında müterafık kusurlarının varlığı kabul edilerek tazminattan indirim yapılması doğru görülmemiştir.
O halde, mahkemece yapılması gereken iş; kaçak olan ve hakkında yıkım kararı bulunan binanın yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin duraksamaya yer vermeyecek biçimde saptanması, yasal hale getirilebilmesi mümkün ise bunun için davacılara yetki ve mehil verilerek inşaat yasal hale getirildiğinde eksik, kusurlu iş ve nefaset farkına hükmedilmesi, kira kaybına ise yasal olan bölümler yönünden hüküm kurulmasından ibarettir.
Tüm bu yönler gözetilmeden eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.
Kabul şekli açısından, dava dilekçesinde talep edilmediği ve davalı tarafından kendisine ait olduğu ileri sürüldüğü halde gerekli araştırma ve inceleme yapılmadan 26 no'lu bağımsız bölüm yönünden de kira tazminatına hükmedilmesi bozma nedenidir.
Sonuç: Yukarda açıklanan nedenlerle hükmün temyiz eden taraflar yararına BOZULMASINA, 275 milyon TL. duruşma vekillik ücretinin KDV'siyle birlikte taraflardan alınarak karşılıklı olarak birbirlerine verilmesine, ödedikleri temyiz peşin harcının istekleri halinde taraflara geri verilmesine, 9.4.2003 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy