(3194 S. K. m. 21, 26, 32, 42) (818 S. K. m. 106)
Dava : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı-karşı davalı arsa sahipleri vekilince istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, gereği konuşulup düşünüldü:
Karar: 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı-karşı davalılar Satılmış Erdoğan ve Necmiye Er'in aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2- Gaziosmanpaşa 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 1999/1028 Esas ve 2000/381 Karar sayılı hükmü ile birleştirilen davada; davacılar Satılmış Erdoğan ve Necmiye Er, Bakırköy Onbirinci Noterliğinde doğrudan düzenlenen 4.6.1997 gün ve 30495 yevmiye numaralı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine dayanarak; bu Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenici Mustafa Biçer'in, sözleşmenin ( 11/2 ). maddesinde kararlaştırılan ( 4 ) adet daireleri, yine sözleşmenin ( 11/1 ). maddesinde öngörülen sözleşme tarihinden itibaren ( 18 ) ay içinde anahtar teslimi olarak inşa edip teslim etmeyi yüklendiği halde, edimini ifa etmediğini, sözleşme dışı bodruma yapılan iki daireden kendilerine pay vermediğini, yapılmayan işlerin Gaziosmanpaşa Sulh Hukuk Mahkemesinin 1999/292 D. İş sayılı dosyasına sunulan bilirkişi raporu ile tespit olunduğunu ileri sürerek; yapılmayan işler bedeli olarak 1.648.725.000 TL.; bodruma yapılan dairelerin yan bedeli 3.000.000.000 TL. ve aylık 35.000.000 TL. olmak üzere gecikilen 9 ay süre için 1.260.000.000 TL. tutarlarındaki alacaklarının yüklenici davalıdan tahsilini istemişlerdir.
Davalı yüklenici, davacıların arsa sahibi olarak edimlerini ifa etmeyip karşı edimleri olan arsa payının ferağını vermediklerini; inşaatın geç bitirilmesinde davacıların kusurlu bulunduğunu savunarak davanın reddini talep etmiştir.
Mahkemece, proje dışı iki dairenin sığınak ve kömürlük yerine; 3. normal katın üstüne proje ve imara aykırı olarak çekme katın yapıldığı ve kaçak yapı, yasal hale getirilmedikçe, gecikme ve kira tazminatı, eksik ve fazla iş bedeli ve tescil istenemeyeceği gerekçeleriyle dava reddedilmiştir. Gerçekten de, 3194 sayılı İmar Kanununun 21. maddesi uyarınca, aynı Kanunun 26. maddesinde sayılan istisnaların dışındaki her türlü inşaat yapımı, yerel idarelerce verilecek izne bağlıdır. Aynı Kanunun 32. maddesi gereğince de, yetkili idarelerce verilen inşaat ruhsatına aykırı; yahut ruhsatsız ( kaçak ) yapılan inşaatların bağımsız bölümlerin ve eklentilerinin yerel yönetimlerce yıktırılması gerektiği gibi, 42. maddesi hükmünce de bu şekilde yapı yapılması "imar suçu" oluşturduğundan "ceza uygulaması" da zorunludur. İmar Yasasındaki hükümler, kamu düzeni ile ilgili olduğundan Mahkemece, davanın yargılamasının her aşamasında doğrudan gözetilmesi gerekir.
Az yukarıda açıklanan yasal nedenlerle, kaçak yapılarda yasaya aykırılığın devamı sonucunu doğuracağından; tescil, eksik ve ayıplı iş bedeli, gecikme yahut kira tazminatı ödetilmesi isteminde bulunulamaz. Yasaya uygun duruma dönüştürülmedikçe, ekonomik değeri bulunmayan kaçak yapıların sadece yıkımı istenebilir.
Ancak, imar mevzuatına uygun olan yapı kısmı ile ilgili eksik ve ayıplı işlerden ötürü arsa sahibi davacılar sözleşmeden kaynaklanan haklarını kullanabilecekleri gibi; Borçlar Yasasının 106. maddesinde öngörülen haklardan yüklenilen karşı edimin ifasını ve haksız gecikme nedeniyle de gerçekleşen olumlu zararının ve bu kapsamda gecikme yahut kira tazminatının ödetilmesini de isteyebilirler. Özetle açıklanan bu hukuksal esaslar dahilinde, arsa sahibi davacıların istemlerinin değerlendirilmesi ve sözleşme koşullarına ve imar mevzuatına uygun yapılan arsa sahiplerine verilmesi gereken bağımsız bölümler ve yapının ortak yerlerindeki yapılmayan işlerle ilgili hisseleri karşılığı eksik ve kusurlu işler bedeli ve ayrıca koşullan oluşmuş ise olumlu zarar kapsamındaki kira tazminatı miktarı da belirlenerek varılacak sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken; yapının tamamı kaçak olarak yapılmışçasına Mahkemece yazılı şekilde davanın tamamen reddine karar verilmesi doğru olmamış, hükmün bu sebeplerle bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda ( 1. ) bentte belirtilen nedenlerle, arsa sahibi davacı-karşı davalılar Satılmış Erdoğan ve Necmiye Er'in sair temyiz itirazlarının reddine; ancak, ( 2. ) bentte açıklanan sebeplerle hükmün bu davacı-karşı davalılar yararına BOZULMASINA, ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacı-karşı davalılar Satılmış Erdoğan, Necmiye Erdoğan'a geri verilmesine, 08.04.2004 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy