(818 S. K. m. 81)
Dava : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
Karar: Davacı vekili devir yoluyla yanlar arasında yapılan ve Antalya 2.Noterliğince doğrudan düzenlenen 05.07.1993 tarihli ve 22247 yevmiye sayılı "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" gereğince, davalının maliki bulunduğu A İli A Köyünde bulunan ve 1453 Ada, ( 10 ) parsel sayılı tapulu taşınmaza yapımını yüklendiği inşaatı %99 oranında tamamladığını; davalının tutum ve davranışları sebebiyle noksanları tamamlayamadığını, sözleşme hükümleri uyarınca verilmesi gereken ( 1 ) nolu dükkan ile ( 3 ) nolu dairenin tapusunun davalı tarafından verilmediğini ileri sürerek, davalı adına olan tapularının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili, sözleşme gereği yüklenicinin hak ettiği tapularının verildiğini; inşaatın %99 değil, %90,50 oranında tamamlandığını, dava konusu bağımsız bölümlerin tapularını alabilmesi için noksan ve kusurlu işleri tamamlaması gerektiğini ve ayrıca yerinde mahkemece keşif yapılarak noksan ve kusurlu işlerin tespiti yapılmadan hüküm verilmesinin doğru olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
Davanın kabulüne ilişkin mahkemece verilen hüküm, davalı vekilince temyiz edilmiştir.
Az yukarda belirtilen Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, davalı arsa sahibi ile dava dışı yüklenici Adem arasında yapılmıştır. Bu sözleşme, A 2.Noterliğince doğrudan düzenlenen 21.10.1993 günlü ve 35192 yevmiye numaralı "devir" sözleşmesi ile yüklenici Adem tarafından davacı İrfan 'a devredilmiştir. Sözleşmenin İrfan 'a devrine arsa sahibi davalının onay verdiği tarafların kabulündedir. Sözleşmenin devri halinde devreden sözleşmenin tarafı olmaktan çıkar ve devralan aynı sıfatla sözleşmenin tarafı olur. O halde, somut olayda davacı 05.07.1993 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin yüklenici; davalı ise arsa-iş sahibi sıfatlarıyla taraflarıdır.
Yanlar arasındaki sözleşmenin, 2.maddesi gereğince; inşaat süresi, yapı ruhsat tarihinden itibaren 24 aydır. Yüklenici davacıya, yüklendiği edimi karşılığı olarak davalı arsa sahibi tarafından verilmesi gereken bağımsız bölümlerin kayden temliki zamanları, sözleşmenin ( 6. ) maddesinde "aşamalı" olarak gösterilmiştir. Yüklenicinin, iş bedeli olarak kendisine arsa sahibi tarafından karşı edim olarak temliki yükümlenilen arsa paylarının ve bu kapsamda bağımsız bölümlerin tamamının temlikini isteyebilmesi için, sözleşmenin 6/f maddesi gereğince; inşaatın, sözleşme hükümlerine, teknik koşullarına ve imar yasası hükümlerine uygun olarak tamamlanması gerekmektedir. Eser bütününe göre, önemli oranda eksik bırakılmışsa, iş sahibi inşaatı teslim almaya zorlanamayacağından, yüklenici de karşı edimin tamamen ifasını isteyemez. O halde, mahkemece, yerinde uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla keşif ve inceleme yapılarak, inşaattaki eksik ve kusurlu işlerin mahiyeti ve derecesiyle giderilebilmesi için gerekli parasal tutarının belirlenmesi ve sözleşme koşullarına göre dava konusu bağımsız bölümlerin tescilini, davacının isteyebilme hakkının doğmuş olup olmadığının saptanması gerekmektedir. İnşaatın üzerinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmadan; A Asliye 2.Hukuk Mahkemesince yanlar arasındaki sözleşmenin feshi hakkında arsa sahibi tarafından açılan davanın reddine ilişkin verilen ve kesinleşen 1998/177 Esas ve 2001/812 Karar sayılı hükmü, arsa sahibinin Borçlar Kanunu'nun 81. maddesi gereğince öncelikli edimini ifa etmediğinden, sözleşmenin feshini isteyemeyeceği gerekçesine dayalı olduğu halde; gerekçesinde söz edilen bilirkişi raporunda belirtilen noksan işler ve inşaatın yapım oranı esas alınarak yüklenicinin edimini tamamen ifa etmiş olduğunun kabulü ile yazılı şekilde tescile karar verilmesi doğru olmamıştır. Saptanan ve hukuksal durum bu olunca da; yukarıda açıklanan şekilde mahkemece araştırma ve inceleme yapılarak; dava tarihi itibariyle eksik ve kusurlu işler ve bedeli saptanmalı; işin eksik ve kusurunun niteliği, derecesi ve giderim tutarı itibariyle arsa sahibince reddiyle teslim alınmaması, Medeni Yasanın 2.maddesi gereğince objektif iyi niyet kurallarına aykırı ise eksik ve kusur bedelinin yüklenici tarafından arsa sahibine ödenmesi koşuluyla birlikte ifaya; aksi halde ise, işin bitirilmiş olması aşamasına göre dava konusu bağımsız bölümlerin tescilinin istenebileceği gözetilerek, inşaatın tamamlanmamış olması durumunda da davanın reddine karar verilmelidir. Noksan araştırma ve soruşturma sonucu verilen hükmün bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan sebeplerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davalı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalıya geri verilmesine, 3.11.2004 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy