(4721 S. K. m. 692, 702, 706) (1086 S. K. m. 409) (818 S. K. m. 18, 216) (2644 S. K. m. 26)
Dava: Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacılar tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacılar vekili avukat Yasemin Nur Türkoğlu ile davalı vekili avukat Selahattin Karslıoğlu geldiler. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilip gelmekle dosyadaki kağıtlar okundu işin gereği konuşulup düşünüldü:
Karar: 1- Davacılar ve onların murisi R. G. ile davalı F. K. arasında; Samsun 3. Noterliğince zorunlu şekil koşuluna uygun düzenlenen 13.2.1991 günlü ve 05860 yevmiye sayılı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapılmıştır. Samsun Merkez ilçede bulunan ve tapunun pafta: 63, ada 110 ve parsel 404 (531) sırasında tescilli taşınmaz üzerine inşaat yapmayı davalı yüklenmiştir. Yanlar arasındaki sözleşme, davacıların miras bırakanları M. ve R. G.'in payları hakkındadır. M. G.'in taşınmazdaki 600/1696 payı, kayden davacı mirasçılarına intikal ettirildikten sonra, onlar tarafından 26.11.1993 tarihinde satış yoluyla davalıya temlik edilmiştir. R. G.'in 1008/1696 payı ise vekili aracılığıyla 28.12.1993 tarihinde yine davalıya kayden satılmıştır.
Yanlar arasındaki Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin tarafı ve arsa payı sahibi olan davacılar davada sözleşmenin feshini ve davalıya temlik olunan sözleşme konusu taşınmaz paylarının iptali ile adlarına tesciline karar verilmesini istemişlerdir. R. G.'in terekesi, iştirak halinde mülkiyet şeklinde davacı mirasçılarına intikal etmiş olup, dosyadaki Samsun 2. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen 1999/1189 esas sayılı veraset ilamına göre de, onun davacılardan başka mirasçıları yoktur. Elbirliği mülkiyetinde, kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir (T.M.K. madde 702/2). Dava açılması, davanın takipsiz bırakılması, davadan feragat veya davayı kabul işlemleri de birer tasarruf işlemi olduğundan, hukuksal sonuç doğurabilmesi için de bu gibi tasarruflar, ortakların oybirliğiyle karar vermelerini gerektirir. Medeni Yasanın 692/1. maddesi gereğince, paylı mülkiyet halinde de aksi kararlaştırılmış olmadıkça, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi işlemleri, birer olağanüstü tasarruflardan olduğundan bütün paydaşların kabulü ile hukuksal sonuç doğurur. Bu yasal nedenlerle de, davacılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Bir taraftaki zorunlu dava arkadaşlarından bir kısmı duruşmaya gelmezse, diğer gelen zorunlu dava arkadaşları davayı takip edebilirler. Saptanan ve hukuksal durum bu olunca da; Y. G., R. İ. ve Ş. Ö.'in davayı takipsiz bıraktıkları gerekçesiyle, onlar yönünden HUMK. nun 409. maddesi uyarınca davanın açılmamış sayılmasına mahkemece karar verilmiş olması doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmektedir.
2- Yanlar arasındaki Düzenleme Sureti ile Gayrimenkul Satış Vaadi ve Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi başlıklı sözleşme yapılmış olmasına karşın, taşınmazın diğer paydaşlarıyla inşaatın yapılabilmesi için yüklenici davacı sözleşme yapamamış ve bu sebeple de Samsun Üçüncü Noterliğince düzenlenen 13.2.1991 gün ve 5861 sayılı davacılar tarafından kendisine verilen vekaletnameye dayanarak temsil yetkisi verdiği Avukat Necati Bulutay tarafından onların hakkında Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi davası açılmış ve davanın kabulüne ilişkin Samsun İkinci Sulh Hukuk Mahkemesinin kesinleşen 91/1031 esas sayılı hükmü, aynı mahkemenin 93/46 satış sayılı dosyası üzerinden infaz edilmiş ve davacılar vekili olan avukat Necati Bulutay, bu defa da yüklenici davalı F. K.'un vekili sıfatıyla ikinci ihale de tek katılımcı olarak ihaleye katılmış ve inşaat sözleşmesi yapılamayan diğer paydaşların payları, bu yolla 11.4.1994'de satın alınmıştır. Buna karşın davacıların taşınmazdan tahliyeleri 7.3.1997 tarihinde istenmiştir. Davanın yargılaması sırasında ve 2.7.1997 günlü oturumdaki imzası ile onayladığı açıklamasında davalı Fazlı Kont, az yukarıda sözü edilen ortaklığın giderilmesi davasını, diğer davacı paydaşların gerekli giderleri karşılayamamaları sonucu avukatlık ücretini de kendisinin ödemesi ve masrafları karşılaması suretiyle ve taşınmaza inşaat yapmak amacıyla açtırmış olduğunu ve dava konusu payları satın aldığını bildirdiği gibi; 9.2.1998 günlü oturumdaki ifadesinde avukat Necati Bulutay, tanık sıfatıyla davalıyı doğrulamış ve davalının diğer payları satın almasından önceki aşamada davacılarla aralarında uyuşmazlık bulunmadığını, daha sonra arsada yapılacak inşaat durumu ve paylaşımı hususlarında uyuşmazlık doğduğunu açıklamıştır.
Yanlar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılmasından sonra, arsa sahipleri, bir çok nedenlerle ve karşı ediminin ifası amacıyla da inşaat yapılacak taşınmazı tamamen yahut kısmen, çoğu kez satış suretiyle ferağ şeklinde yükleniciye temlik etmektedirler. Sık sık uygulamada karşılaşıldığı üzere, belirtilen şekilde yapılan işlemden yararlanmak isteyen yüklenici tarafından, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden vazgeçildiği ve arsa sahibi tarafından arsanın kendisine, akit tablosunda gösterildiği gibi yazılı bedel karşılığı devir edildiği iddiasında bulunduğu görülmektedir. Şekil hukuku bakımından bu iddia haklı görülebilirse de, yapılan hukuksal işlemdeki tarafların gerçek amaçlarının mahkemece araştırılması, irdelenmesi ve sonucuna göre nitelendirilmesi gerekmektedir.
Tarafların gerçek ve ortak amaçlarının tesbit edilmesinde, Borçlar Yasasının 18. maddesi hükmünden yararlanarak ve amaca göre yorum kuralı gözetilerek, sözleşmenin tümü yorumlanmalıdır. Sözleşmenin yorumunda ise, tarafların doğru olmayan açıklamaları üzerinde durulmalı, onların gerçek amaçları aranmalıdır. Özetle açıklanan bu ilkelere göre, dosya kapsamındaki tüm deliller ve bu kapsamda davalının ve vekili olan tanığın açıklamaları gözetilip yanlar arasındaki sözleşme yorumlandığında; davacılar ve miras bırakan R. tarafından davalıya yapılan devirlerin satış kastıyla yapılmadığı sonucuna varılmaktadır. Çünkü, yanlar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi fesih olunmadan ve bu sözleşmelerden sonra satış işlemleri yapılmıştır. Ortaklığın giderilmesi davasının sonuçlanmasını takiben diğer payları davalı yüklenici satın aldıktan sonra taraflar arasında inşaatın kapsamı ve paylaşımından uyuşmazlık doğmuştur. Öncesinde davalı, davacılara karşı mülkiyet iddiasında bulunmamış ve hatta sözü edilen payları dava sonucu edindikten yaklaşık üç yıl sonra mülkiyet iddiasında bulunarak davacıların taşınmazdan çıkarılmasını istemiştir. Ortaklığın giderilmesi davasındaki amacın yanlar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince taşınmaza inşaat yapmayı sağlamak olduğu açıklıkla anlaşılmaktadır.
Dairemiz'in yerleşen uygulamasına göre, (örneğin; Y.15.H.D. 18.6.1991 gün, 1999/1525 E. ve 1991/3280 K. sayılı ilamı) kat karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra yükleniciye tapuda yapılan satış şeklindeki taşınmaz yahut pay temlikinin, gerçekte satış olmayıp, sözleşme gereğince arsa sahibince yüklenilen pay devri ediminin ifası olarak kabulü gerekir. Nitekim, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 7.3.1990 gün, 1989/15-714 Esas ve 1990/158 Karar sayılı ilamında da özet olarak; Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden önce veya sonra taşınmazın yükleniciye bir bedel gösterilmek suretiyle yapılan satış vaadinin, inşaat sözleşmesi ile bağlantılı olduğu kabul edilmiştir. Somut olayda da, asıl olan ve hayatın olağan akışına da uygun bulunan, davacıların ve murisin davalı yükleniciye yaptıkları temliklerin, satış kastıyla yapılmadığıdır. Temliklerin tapuda satış olarak gösterilmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki amacın değiştirildiğini kanıtlamaya yeterli değildir. Davacılardan R. G. ile davalı arasında yapılan tarihsiz adi yazılı sözleşmede, Borçlar Kanununun 216, Medeni Yasanın 706 ve Tapu Kanununun 26. maddelerine ve bu kapsamda zorunlu şekil koşuluna uygun olarak yapılmadığından geçersizdir. Ancak, bu sözleşme gereğince taraflar verdiklerini karşılıklı olarak geri alabilirler.
Yüklenicinin, yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklendiği edimini ifa etmeyeceği yukarıda açıklanan nedenlerle sabit olduğu ve ediminin ifasında borçlu temerrüdüne düştüğü halde ve ona olan güvenleri sarsılan davacıların, Borçlar Kanununun 106. maddesindeki seçimlik haklarından sözleşmenin feshine ilişkin hakkı kullanabilecekleri gözetilmeden; davanın kabulü ile davalıya davacılar ve onların miras bırakanı R. G. tarafından devir ve davalı adına tescil olunan payların iptali ile payları oranında adlarına tapuya tesciline ve yanlar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmesi gerekirken mahkemece davanın açılmamış sayılmasına ve reddine karar verilmesi doğru olmamış, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan sebeplerle temyiz itirazlarının kabulüne ve hükmün davacılar yararına BOZULMASINA, 275.000.000 TL. duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacılara verilmesine, ödedikleri temyiz peşin harcının istekleri halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, 25.02.2004 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy