(743 S. K. m. 625) (4721 S. K. m. 692) (818 S. K. m. 355, 358) (1086 S. K. m. 72, 74, 409)
Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacılar Mustafa, Ahmet Özdemir ve davalı vekillerince istenmiş ise de davetiye pulu olmadığından duruşma isteği reddedilip incelemenin evrak üzerinde yapılmasına karar verildikten ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
Karar
Davacılar vekili, yanlar arasında yapılan ve Türkeli Noterliğinde doğrudan düzenlenen 9.11.1999 tarih ve 2415 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince; yüklenici davalının Sinop İli, Türkeli İlçesi Gemiyoni Mahallesinde bulunan 44 ada ve 26 parsel sayılı olarak tapuya kayıtlı taşınmazın davacılara ait 1/3 payı üzerine bodrum, zemin ve beş normal kattan ibaret ve çift daireli inşaatı yapmayı ve iki yıl içinde seçimlik hakları arsa sahiplerine ait olmak üzere altı adet daireyi, bodrumu ve altı adet kömürlüğü arsa sahiplerine anahtar teslimi tamamlayıp arsa sahiplerine teslimini yüklendiği halde teslim etmediğini ileri sürerek; inşa edilen yapıdaki altı adet dairenin, seçme hakkı davacılara ait olmak üzere arsa payları belirlenerek davacılar adına tesciline, inşaattaki sınıf farkından doğan zarar sebebiyle fazlaya ilişkin hakları saklı tutularak 2.500.000.000 TL. madde tazminatın tahsiline, ruhsat ve projesine aykırılıkların giderilmesine; sözleşmeye aykırılıkların giderilememesi durumunda ise sözleşmenin feshine karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili, davacılardan Mehmet Özdemir'in davaya dayanak alınan sözleşmenin tarafı olmaması, Ahmet Özdemir'in de hissesini devretmesi sebepleriyle dava haklarının olmadığını, inşaat süresi bitmeden dava açıldığını, Mustafa Özdemir'in hissesini para karşılığı sattığını savunarak davanın reddini talep etmiştir.
Mahkemece, 9.11.1999 günlü ve davada dayanılan sözleşmenin feshine karar verilmiş ve verilen hüküm davacılar Ahmet ve Mustafa Özdemir ile davalı vekilince temyiz edilmiştir.
9.11.1999 günlü ve 2415 yevmiye numaralı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi arsa sahipleri olarak Mustafa Özdemir ve Ahmet Özdemir ile yüklenici sıfatıyla Şevket Demirel arasında imzalanmıştır. Sözleşme konusu 44 ada ve 26 parsel sayılı taşınmaz, tapuda Mehmet, Ahmet ve Mustafa Özdemir adlarına ve her birinin payı 1/3 oranında olmak üzere müşterek mülkiyet şeklinde tescilliyken anılan sözleşme yapılmıştır. Her ne kadar Mehmet Özdemir'in sözleşmede imzası yoksa da, kendisini temsilen Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapabilmesi için diğer paydaş ve sözleşmenin tarafı olan Ahmet Özdemir'e Karşıyaka Dördüncü Noterliğince düzenlenen 22.10.1996 tarih ve 26214 yevmiye numaralı vekaletname ile yetki vermiştir. Böylece, yanlar arasındaki sözleşmenin yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan 743 sayılı Medeni Kanunun 625. maddesine uygun olarak, tüm paydaşlar müşterek malik oldukları taşınmazın kullanım ve yararlanım tarzını oybirliği ile değiştirerek inşaat yapılmasına karar vermişlerdir (Yeni TMK. Madde 692).
Yanlar arasındaki 9.11.1999 günlü sözleşmede inşaat yapılacak taşınmaz olarak gösterilen ve 21.8.1990 günlü, 44 ada ve 26 parsel sayılı tapu kaydı ile tapu siciline tescilli olan taşınmaz, davacı paydaşlar arasında taksim olunarak ayrı parsellere bölünmüş ve 44 ada, 33 ila 39 parsel sayılarında yedi ayrı tapu kaydı oluşturulmuştur. Bu parsellerden 33, 34, 35 ve 39 parseller, her biri 1/3 paydaş olmak üzere davacılar adına müşterek mülkiyet şeklinde; 38 parsel Ahmet Özdemir ve 11.9.2000 tarihli, 44 ada ve 36 parsel sayılı tapulu taşınmaz ile aynı günlü ve 44 ada, 37 parsel sayılı tapulu taşınmaz da Mustafa Özdemir adlarına tescil olunmuştur.
Mustafa özdemir adına tapuya kayıtlı ve az yukarıda belirtilen 36 ve 37 parseller, intikal nedeni satış gösterilerek 12.9.2000 tarihinde davalı yüklenici Şevki Demirel'e kayden temlik edilmiştir. Davalı yüklenici, dosyada bulunan 28.9.2000 gün ve 2000/11 numaralı yapı ruhsatı ile 44 ada, 36 parsel üzerine inşaat yapmak için Belediye'den izin almış, 18.6.2003 günlü bilirkişi kurulu raporundan da anlaşıldığı üzere, aynı parsel üzerine inşaat yapmıştır. Ayrıca, davacıların müşterek paydaş oldukları 33, 34 ve 35 parseller üzerinde davalı yüklenici lehine ipotek tesis olunmuştur.
Davaya dayanak alınan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi fesih olunmadığına göre; davacıların da iddia ettikleri gibi, davalı yükleniciye yapılan temliklerin yanlar arasındaki sözleşme gereğince ve davalının istemi uyarınca ve sözleşmede yüklenilen edimin ifası amacıyla yapılmış olduğunun kural olarak kabulü gerekir. Ancak, somut olaydaki karine bu ise de; mahkemece davalının savunmaları da, yukarıda açıklanan hususlar gözetilerek soruşturulup kabul edilmemesi sebepleri hükümde gösterilmemiştir.
18.6.2003 günlü bilirkişi kurulu raporunda, yapılan inşaatın kısmen de olsa yanlar arasındaki sözleşme hükümlerine, mimari projesine ve alınan ruhsatına aykırı yapılmış olduğu açıklanmıştır. Oysa, yüklenicinin yapımını yüklendiği inşaatı, yanlar arasındaki sözleşme hükümlerine, fen ve sanat kurallarına, kendisine duyulan güvene ve yasa kurallarına uygun olarak yapma yükümlülüğü vardır ve bu yükümlülüğü özen borcu gereğidir (BK. madde 356). Kaldı ki, 3194 sayılı İmar Yasası'nın 26. maddesinde gösterilen istisnalar hariç; 21. maddesi gereğince bütün yapılar için ilgisine göre belediye veya valiliklerden yapı ruhsatı alınması zorunludur. Aynı Yasanın 32. maddesi uyarınca da ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılan yapılar, az yukarıda bildirilen makamlarca yıktırılır ve ayrıca 42. madde hükmünde öngörülen ceza uygulanır. İmar Yasası kuralları emredici hukuk kuralları olup, herkes tarafından mutlak uyulması gerekir. Emredici nitelikteki İmar Yasası kurallarına aykırı işlemlere geçerlilik tanınması hukuka aykırılıkların devamı sonucunu doğurur. Hukuksal durum bu olunca da; imara aykırı yapı veya yapı kısmı üzerinde kimseye hak tanınamaz.
Somut olayda; az yukarıda açıklanan bilirkişi kurulu raporuna göre, inşaatın yasal hale getirilmesinin olanaklı olduğu anlaşılmaktadır. İnşaatı yasal hale getirme yükümlülüğü, davalı yükleniciye aittir. Ancak, mahkemece, yüklenici davalıya bu yönde süre verilmesine karşın, inşaatın yasal hale getirilmesi işlemlerini yerine getirmediği belirlenmiştir. Ne var ki, davacıların istemleri olduğu halde. inşaatın yasal duruma getirilmesi için mahkemece kendilerine olanak tanınmamıştır. Davacılar vekili tarafından sunulan 27.3.2003 günlü ve aynı tarihte havalesi yapılan dilekçe ile kademeli isteklerinden olan sözleşmenin feshi davasının HUMK.nun 409/1. maddesi gereğince başvuruya bırakılması istendiği ve buna ilişkin davanın davalı tarafından takip edilmediği ve sözleşmenin feshinin istenmediği de sabit olduğu halde, aynı Kanunun 72. ve 74. maddelerine aykırı olarak sözleşmenin feshine mahkemece karar verilmesi doğru olmamıştır.
Davaya dayanak alınan sözleşme gereğince inşaatın yapılmış olduğu sonucuna varıldığında ise; mahkemece yapılacak iş; inşaatın tadilat projesi ile yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığının, işlem dosyası belediyeden getirtilmek ve bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak yahut gerekli görüldüğünde yerinde yeniden uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla inceleme yaptırılarak tespiti ile yasal hale getirilmesinin mümkün olduğunun saptanması halinde, masrafları yüklenici davalıya ait olmak üzere davacılara yeterli süre verilmek ve yasal hale getirilmesi durumunda da kat irtifakı kurulmasına esas teşkil edecek şekilde bağımsız bölümlerin arsa payları, taraflarca birlikte belirlenmediği takdirde, bilirkişi incelemesiyle tespit edilip, bağımsız bölümlerle irtibatları gösterilmek suretiyle davacı arsa sahiplerinin hak ettikleri bağımsız bölümlerin arsa paylarının adlarına tesciline; maddi tazminat istemleri açıklattırılarak, isteme hakkı doğmuş ise istemle bağlı kalınarak bu talep hakkında da karar vermekten ibaret olmalıdır.
Yukarıda açıklanan hususlar gözetilmeden, yeterli araştırma ve soruşturma yapılmadan, dava edilmediği halde mahkemece, 9.11.1999 tarih 2415 yevmiye numaralı ve Türkeli Noterliğince düzenlenen sözleşmenin feshine karar verilmesi doğru olmamış ve hükmün bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan sebeplerle davalı vekiliyle davacılar Ahmet Özdemir ve Mustafa Özdemir'in temyiz itirazlarının kabulüne ve hükmün BOZULMASINA, ödedikleri temyiz peşin harcının istekleri halinde temyiz eden taraflara geri verilmesine, 17.03.2005 gününde oybirliği ile karar verildi.(¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy