(818 S. K. m. 355, 356)
Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
Karar: 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2- Dava, İstanbul 6. Noterliği'nce doğrudan düzenlenen 21.10.1999 tarih ve 13036 yevmiye numaralı ve Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine dayalı olarak açılmış olup; bu sözleşme, davacılar tarafından yüklenici, davalılar tarafından arsa sahibi sıfatlarıyla imzalanmıştır. Davada, davacılar, yanlar arasındaki Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince davalıların maliki oldukları Kütahya İli Merkez İlçesi, Yıldırım Beyazıt Mahallesinde bulunan, 91 pafta, 548 ada 2 parsel sayılı tapulu taşınmaza inşaat yaptıklarını ve arsa sahibi davalılara bağımsız bölümlerin teslim 'edildiğini ve sözleşmenin 13. maddesi hükmü uyarınca taşınmazın 2/3 oranındaki payının tescilini istemeye hak kazandıklarını ileri sürerek, davalıların miras bırakanı Kadir adına olan tapu kaydının 2/3 payının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesini istemişlerdir.
Davalılar vekili, özetle, İstanbul. 6. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2003/383 Esas sayısında kayıtlı davada, davalılar hakkında kusurlu ve eksik işler ile müvekkillerine ait dükkanın küçük yapılmasından kaynaklanan zararlar sebebiyle maddi tazminat ve ayrıca işin tesliminde yüklenicilerin temerrüdü nedeniyle gecikme tazminatı istediklerini ve bu davanın sonucunun beklenmesi gerektiğini, henüz iskân raporunun dahi alınmadığını, davacıların tapu kaydının iptal ve tescilini isteyebilmeleri için müvekkilleri lehine teminat ipoteğinin tesisinin sözleşmenin 16. maddesinin gereği olduğunu savunarak davanın reddini talep etmiştir.
Mahkemece davanın kabulüne ve sözleşme konusu taşınmazın tamamı 3 hisse kabul edilerek toplam 2/3 pay kaydının iptali ile her birinin payı 1/3 oranında olmak üzere davacılar adına tapuya tesciline ve birlikte ifa kuralı gereğince eksik işler bedeli ve temerrüt faizi toplamı olan 6.209,50 YTL'nin karar kesinleştikten sonra davalılara verilmesine karar verilmiş ve verilen karar davalılar vekilince temyiz edilmiştir.
Yanlar arasındaki 21.10.1999 tarihli ve 13036 yevmiye numaralı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi zorunlu şekil kurallarına uygun olarak düzenlenmiş olup; sözleşmenin koşullarına yönelik olarak taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 13. maddesi gereğince; kural olarak, yükleniciler inşaatın temel ruhsatını aldıktan ve kaba kısmını ve karkasını bitirip çatısını kapattıktan sonra yasa ve sözleşme koşullarına uygun olarak yapılması gereken inşaattaki kendilerine verilmesi gereken bağımsız bölümlerin toplam payı olan arsanın tamamı 3 pay kabul edilerek 2/3 payının adlarına tescilini isteyebilirler. Ancak, sözleşmenin 16. maddesi hükmünde ise; sözleşmenin ve inşaatın teminatı olmak üzere; 1. derece ve 1. sırada inşaat teminat ipoteği arsa sahipleri lehine tesis edileceği; yüklenicilere de verilecek 160/240 (2/3 hisse) pay üzerine arsa sahipleri lehine tesis edilecek 3.000.000.000 TL. bedelli teminat ipoteğinin inşaatın ilerlemesine orantılı olarak peyder pey çözüleceği ve geriye kalan dükkan ve daireler üzerine aktarılacağı, inşaatın karkas ve kaba inşaatı tamamlanıp, çatısı tamamen kapatıldığında inşaat teminat ipoteğinden yüklenicilerin seçeceği 3 dairenin ipotek harici tutulacağı, ince sıvası tamamen bittiğinde ve doğramalar tamamen ısı camları ile birlikte takıldığında da diğer 3 daire üzerindeki ipoteğin kaldırılacağı ve nihayet iskân raporu alındıktan, cins tashihi ve kat mülkiyeti kurulduktan sonra ise, geriye kalan daireler ve dükkan üzerindeki ipotek kaydının terkin olunacağı kararlaştırılmıştır. Arsa sahiplerinin teminat ipoteği tesisi ile ilgili haklarının, yanlar arasındaki sözleşmenin değiştirilmesi sebebiyle veya bu haktan feragat etmiş olmaları sonucu ortadan kalktığı, davacılarca yasal delillerle kanıtlanmadığına göre; yanlar arasındaki sözleşmenin 16. maddesi hükmünde öngörüldüğü üzere, arsa sahipleri yararına teminat ipoteği tesis edilmeden davacıların paylarının ve bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin tesciline karar verilemez.
Arsa sahipleri davalılar tarafından İstanbul 6. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2003/383 Esas sayısında kayıtlı derdest davada eksik ve kusurlu işler bedelinin de dava edildiğini bildirdiklerine ve bu davanın derdest olmadığına yönelik davacılar tarafından bir itiraz sürülmediğine göre, mahkemece birlikte ifa kuralı uygulanarak belirlenen eksik iş bedelinin yüklenicilerden tahsili ile arsa sahiplerine verilmesine karar verilmesi de doğru olmamıştır.
Borçlar Yasası'nın 355. maddesinde tanımlandığı üzere; eser sözleşmeleri iki yanlı sözleşmelerdendir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi de taraflarına karşılıklı haklar sağlayan ve borçlar yükleyen iki yanlı ve eser sözleşmesinin bir türüdür. Yüklenici davacılar, Borçlar Yasası'nın 356. maddesi hükmü gereğince, arsa sahiplerine karşı yüklendikleri özen borçlan uyarınca inşaatı yasa ve sözleşme hükümlerine ve ayrıca fen ve sanat kurallarına uygun olarak yapmak ve tamamlanmış eser olarak arsa sahiplerine teslim etmekle yükümlüdürler. O halde, davacı yüklenicilerin yapımı yüklendikleri inşaatı yasa ve sözleşme hükümlerine uygun olarak yapıp yapmadıklarının mahkemece, öncelikle araştırılıp tesbiti gerekmektedir. Dosya kapsamındaki bilgi ve belgeler ile bilirkişi raporlarından inşaatın yasal olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Tüm bu sebeplerle, mahkemece yapılacak iş; inşaatın Belediyeden işlem dosyası getirtilerek uzman bilirkişi kurulu aracılığı ile inşaat üzerinde keşif ve inceleme yapılarak inşaatın imar mevzuatına uygun olarak yapılıp yapılmadığının belirlenmesi; inşaat yasal değilse yasal hale getirilmesi olanaklı ise buna yönelik işlemlerin yükleniciler tarafından yapılabilmesi için uygun süre verilmesi ve inşaatın yasal olması ya da yasal hale getirilmesi durumunda ise az yukarıda açıklandığı üzere arsa sahipleri yararına ipotek tesisi gerektiği gözetilerek bunun için gereken işlemlerin yapılması ve varılacak sonuca göre bir karar verilmesi; inşaatın yasal olmaması ya da verilen süre içinde yasal hale getirilmemesi yahut ipotek tesisi için öncelikle yapılması gereken işlemlerin yapılmaması durumunda ise davanın reddine karar vermekten ibaret olmalıdır.
Yukarıda açıklanan hususlar gözetilmeden ve yetersiz bilirkişi raporu hükme dayanak alınarak mahkemece yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış ve kararın bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda 1. bentte belirtilen nedenlerle davalıların sair temyiz itirazlarının reddine, 2. bentte açıklanan sebeplerle davalıların diğer temyiz itirazlarının kabulü ile kararın davalılar yararına BOZULMASINA, ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalılara geri verilmesine, 30.11.2006 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy