Mahkemesi :... Bölge Adliye Mahkemesi ... Hukuk Dairesi
İlk Derece Mahkemesi : .. Asliye Hukuk Hakimliği
Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi’nce verilen karar davacı ile davalı ... Turizm İnş. San. Tic. Ltd. Şti. vekillerince temyiz edilmiş, davacı vekili tarafından duruşma istenmiş olmakla, duruşma talebi kabul edilerek 13.10.2020 tarihinde yapılan duruşmaya davacı vekili ile diğer davalı vekili gelmedi. Davalı ...Turizm İnş. San. Tic. Ltd. Şti. vekili Avukat ... geldi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:
- K A R A R -
Dava temliken tescil talebine ilişkin olup, ilk derece mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen kararın davacı ve davalı ... Turizm İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekillerince istinaf edilmesi üzerine ... Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi tarafından davalı ...Turizm İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti.’nin istinaf başvurusunun esastan reddine, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulüne ve mahkeme kararının kaldırılarak yeniden hüküm tesisi ile davanın davalı belediye yönünden pasif husumet ehliyeti yokluğundan reddine, davacının tapu iptâli ve tescil talebinin reddine, dava konusu bağımsız bölümlerin dava tarihindeki rayiç bedelinin tahsili talebinin kabulüne dair verilen karar, davacı vekili ve davalı ... Turizm İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekilince temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve 6100 sayılı HMK 355. maddedeki, kamu düzenine aykırılık halleri resen gözetilmek üzere istinaf incelemesinin, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılacağı kuralına uygun biçimde inceleme yapılıp karar verilmiş ve özellikle davalı arsa sahibi ... Belediye Başkanlığı, davacının dava dışı ... Yapı İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti. ile imzaladığı 16.04.1998 tarihli satış sözleşmesinde taraf olmadığı gibi dava dışı ... Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti.’nin edimini taahhüt ettiğine ya da garantörü olduğuna dair Belediye Meclisince alınmış bir karar bulunmadığı, davacının istinaf başvuru dilekçesinin ekinde dosyaya sunduğu satış sözleşmelerinde ‘’... Belediyesi’nin gözetim ve denetimi altında inşaatın yapılacağına’’ ilişkin ifadenin ... Belediye Başkanlığı’nı yüklenicinin edimini garanti eden ya da
başkasının fiilini taahhüt eden kişi haline getirmeyeceğinin anlaşılmasına göre davacının tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2-Davalı ... Turizm İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti.’nin temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;
Davacı ... davasında dava dışı yüklenici ... Yapı İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti. ile imzaladığı ... 2. Noterliği’nin 16.04.1998 tarihli, 04843 yevmiye nolu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile yüklenicinin davalı arsa sahibi belediyeden kat karşılığı aldığı ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi ... Ada ... nolu parselde (ifraz sonucu ... Ada ... nolu parsel) 1. Kat 245 ve 254 nolu, 2. Kat 299 ve 300 nolu, 4. Kat 527 nolu 62/6474 arsa paylı beş adet dükkan niteliğindeki bağımsız bölümü satın aldığını ve bedelini peşin ödediğini, ancak bağımsız bölümlerin kendisine teslim edilmediğini belirterek satışı yapılıp, teslim edilmeyen ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi ... Ada ... nolu parselde (ifraz neticesinde ... Ada ... nolu parsel) bulunan 1. Kat 245-254 nolu, 2. Kat 299-300 nolu, 4. Kat 527 nolu toplam 62/6474 arsa paylı beş adet dükkanın davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptâli ile kendisi adına hükmen tesciline karar verilmesini talep etmiş; 11.01.2019 günü harçlandırdığı ıslah dilekçesi ile tapu iptâli ve tescil mümkün olmazsa dava konusu bağımsız bölümlerin dava tarihi itibariyle toplam değeri 795.570,00 TL’nin tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslahla dava dilekçesinde talep ettiği tapu iptâli ve tescil istemine ek olarak bu talebinin kabul edilmemesi halinde yükleniciden satın aldığı bağımsız bölümlerin değerinin tahsiline karar verilmesi şeklinde terditli istemde bulunmuştur.
Davalı arsa sahibi ... Belediyesi cevabında; davanın zamanaşımına uğradığını, davacı ile arasında sözleşme bulunmadığından davanın husumet yokluğundan reddedilmesi gerektiğini, davacının dava konusu beş adet bağımsız bölümü dava dışı yüklenici ... Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti.’den satın aldığını, davacının tapu devri ve zarar istemlerini ihaleyi tüm hak ve borçlarıyla devralan ... Turizm İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti.’den talep etmesi gerektiğini savunmuştur.
Dava dışı yüklenici ... Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti.’den kat karşılığı inşaat yapılmasına ilişkin sözleşmeyi aynı kayıt ve şartlarla devralan davalı ... Turizm İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. cevabında; davanın zamanaşımına uğradığını, mülkiyeti davalı ...'ne ait olan taşınmaz üzerinde belediye ile dava dışı yüklenici ... İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti.’nin imzaladığı 18.08.1995 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ... İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. tarafından inşaata başlandığını, müteahhidin inşaata devam etmemesi üzerine bu kez ... Belediyesi ile dava dışı ... Yapı İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında düzenlenen 31.07.1997 tarihli sözleşme ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin devredildiğini, davacının sözleşmesinin dava dışı ... Yapı İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti. ile düzenlendiğini, davacı ile aralarında herhangi bir sözleşme bulunmadığını, dava dışı ... Yapı İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti. ile ... Belediyesi arasındaki sözleşmeyi 01.06.2010 tarihli sözleşme ile kendisinin devir aldığını, inşaatı 2012 yılında tamamlamasından sonra taşınmazda yeniden kat irtifakı tesis edildiğinden davacının dava dilekçesinde tapusunun iptâlini istediği bağımsız bölümlerin taşınmazda mevcut olmayıp, tapu kaydında bulunmadığını ve tapu iptâli tescil talebinde ifanın hukuken imkansız hale geldiğini, davacının taşınmazların bedelinin tahsiline ilişkin talebi yönünden muhatabının gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini imzaladığı dava dışı yüklenici ... Yapı İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. olduğunu açıklayarak davanın reddini istemiştir.
İlk derece mahkemesince davacı ve dava dışı ... Yapı İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd.
Şti. arasında düzenlenen 16.04.1998 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca dava konusu bağımsız bölümlerin davacıya satıldığı ve satış bedelinin tahsil edildiği, davacının dava dışı yükleniciden satın aldığı dava konusu bağımsız bölümlerin 26.12.1996 tarihli kat irtifakı projesinde davalı belediye adına kayıtlı olmadığından belediyenin davalı sıfatı bulunmadığı gerekçesiyle tapu iptâli tescil talebinin belediye yönünden pasif husumet ehliyeti yokluğundan reddine, yine davalı belediyenin davacı ile dava dışı ... Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında düzenlenen 16.04.1998 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmadığından, davacının taşınmazların dava tarihindeki rayiç değerinin tahsili talebinin davalı belediye yönünden pasif husumet ehliyeti yokluğundan reddine, davalı arsa sahibi ... Belediyesi ile dava dışı ... Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında noterde tanzim edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin devrine ilişkin 31.07.1997 tarihli devir sözleşmesinin arsa sahibinin muvafakati ile dava dışı ... Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. tarafından 01.06.2010 tarihli Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Devir Sözleşmesi ile davalı ... Turizm İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti.’ne devredildiği, davacının dayandığı 16.04.1998 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'nin konusu olan bağımsız bölümlerin 01.03.2012 tarihli ikinci kat irtifakı projesine göre zeminde mevcut olmadığından ifasının imkansız hale geldiği gerekçesiyle tapu iptâli ve tescil talebinin reddine, davacının uyuşmazlık konusu taşınmazların rayiç bedeli ile ilgili terditli tazminat talebinin ise ıslahla arttırılan tutar da nazara alınarak kabulü ile 795.570,00 TL'nin davalı şirketten tahsiline karar verilmiştir.
İlk derece mahkemesince verilen kararın dava dışı yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacı vekili ve kat karşılığı inşaat sözleşmesini devralan davalı ... Turizm İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekilince istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesi tarafından davalı belediyenin, davacı ile dava dışı şirket arasında imzalanan 16.04.1998 tarihli sözleşmede imzasının (taraf sıfatının) ve garantör sıfatının bulunmadığı, temlik alan davacının temlik sözleşmesine dayalı olarak sözleşmenin tarafı olmayan arsa sahibinden herhangi bir talepte bulunamayacağı, arsa sahibi belediyenin üçüncü kişi konumunda olduğu, dava konusu ... ili, ... Mahallesi ... Ada ... (eski ... parsel) parselde kayıtlı taşınmazdaki 245, 254, 299, 300 ve 527 nolu bağımsız bölümlerin 26.12.1996 tarihli kat irtifakı projesinde davalı belediye adına kayıtlı olmadığı ve belediyeye husumetin düşmeyeceği, davacının taşınmazların mülkiyetini değil de tazminat isteyebileceği olgusunun davanın açıldığı 07.07.2014 tarihinden sonra ortaya çıktığından ödenmesi gereken tazminat miktarının taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerine göre bulunması gerekeceği sonucuna varıldığı gerekçesiyle davalı ... Turizm İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti.’nin istinaf başvurusunun esastan reddine, davacının istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile mahkeme kararının kaldırılıp, yeniden hüküm tesisi suretiyle tapu iptâli tescil ve taşınmazların bedelinin tahsili talebinin davalı belediye yönünden pasif husumet ehliyeti yokluğundan reddine, davalı şirkete yönelik tapu iptâli ve tescil talebinin reddine, dava konusu bağımsız bölümlerin dava tarihindeki rayiç bedeli üzerinden tahsili isteminin davalı ... Turizm İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. yönünden kabulü ile 795.570,00 TL’nin dava tarihi 07.07.2014 gününden itibaren işleyecek avans faizi ile davalı şirketten tahsiline karar verilmiştir.
Dosya kapsamına göre davalı arsa sahibi ... Belediyesi ile dava dışı yüklenici ... İnş. San. ve Tic. Ltd Şti. arasında ilk kez 18.08.1995 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiği, bundan sonra ... İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile dava dışı ... Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında 31.07.1997 tarihinde inşaatın yapımının devrine ilişkin sözleşmenin düzenlendiği, bu devire davalı arsa sahibi ... Belediyesi'nin muvafakat ettiği, 01.06.2010 tarihinde ise bu kez ... Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile davalı ... Turizm İnş. San. ve
Tic. Ltd Şti. arasında devir sözleşmesi düzenlendiği, bu devire de belediyenin muvafakat verdiği, davacının ise dava dışı ... Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile noterde düzenlediği 16.04.1998 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu taşınmazları satın aldığı anlaşılmaktadır.
Davacının talebi temliken tescil istemine ilişkindir. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptâli ve tescil davalarında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Somut olayda; davacı 16.04.1998 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanarak eldeki davayı açmış olup bu sözleşmenin taraflarının davacı ile dava dışı ... Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd Şti. olduğu anlaşılmaktadır. Eldeki dosyanın davalıları ise arsa sahibi belediye ve dava dışı ... Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti.'den 01.06.2010 günlü devir sözleşmesi ile inşaatın yapımını aynı kayıt ve şartlarla devralan yüklenici ... Turizm İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti.’dir. Bu durumda davada, davacının temliken tescil talebini sözleşmeyi devralan yeni yükleniciye yöneltip yöneltemeyeceğinin belirlenmesi gerekmektedir.
Sözleşmenin devri diğer adıyla sözleşmenin yüklenilmesi için "yüklenme anlaşmasına konu olan borç ilişkisinin devredilebilir nitelik taşıması gerekir. Bir borç ilişkisinin devredilebilirliliği, kendisinden doğan hakların ve borçların devredilebilir olmasına bağlıdır. Borç ilişkileri, kural olarak devredilebilir bir nitelik taşırlar. Borçlar Kanunu'nda kendi niteliği gereği devredilemeyen sözleşme ilişkisi bulunmamaktadır.... Taraflar sözleşmenin yüklenilmesini yasaklamış bile olsalar, sonradan bu yasağı kaldırarak sözleşmeyi yüklenilebilir hale getirebilirler" (Dr. Hasan Ayrancı Sözleşmelerin yüklenilmesi (Devri) Yetkin yayınları basım 2003 sf 95-96).
TBK'nın 205/1. maddesi gereğince sözleşmenin devri, sözleşmeyi devralan ile devreden ve sözleşmede kalan taraf arasında yapılan ya da sözleşmede kalan tarafça onaylanan veya önceden verilen izne dayanılarak yapılan ve devredenin devrettiği sözleşmeden doğan taraf olma sıfatıyla birlikte bütün hak ve borçlarının devralana geçiren bir anlaşmadır. Bu yasal düzenlemeye göre aksi taraflarca kararlaştırılmış olmadıkça devralana geçecek olan hak ve borçlar devredilen sözleşmedeki devreden ve sözleşmede kalanın sahip olduğu hak ve borçlardır. Devredenin aynı sözleşme ile ilgili olsa dahi üçüncü kişi ile yaptığı sözleşmeden doğan hak ve borçları önceki yüklenici, devralan ve sözleşmede kalan arasında yapılan devir sözleşmesinde devri alana devredildiği belirtilmiş olmadıkça devralana karşı ileri sürülmesi mümkün değildir.
Somut olayda, devir sözleşmesinde devredenin, devredilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca sözleşme dışı üçüncü kişilere karşı üstlendiği borç ve hakların ve yaptığı temliklerin devralana devredildiğine ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır. Devreden yüklenicinin davacı üçüncü kişi ile yaptığı temlik sözleşmesi nedeniyle devir sözleşmesi kapsamında kalmaması nedeniyle devralan yüklenici sorumlu tutulamayacağından devralan yüklenici davalı ... Turizm İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. hakkındaki davanın reddine karar verilmesi yerine terditli talep olan alacak isteminin kabulüne karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davacının tüm temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca davalı ... Turizm İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti.’nin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının HMK 371. maddesi gereğince BOZULMASINA, 2.540,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davacıdan alınarak Yargıtay'daki duruşmada vekille temsil olunan davalı ... Turizm İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti.’ne verilmesine, aşağıda yazılı bakiye 10,00 TL temyiz ilam harcının temyiz eden davacıdan alınmasına, ödenenden 5766 sayılı Kanun'un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 218,50 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek, varsa fazla alınan temyiz harcının temyiz eden davalı ... Turizm İnş. San. Tic. Ltd. Şti.'ne iadesine,
6100 sayılı HMK 373. madde hükümleri gözetilerek dosyanın Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi'ne, karardan bir örneğinin ise ilk derece mahkemesine gönderilmesine,
05.11.2020 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy