MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasında görülen itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonucunda; kararda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine dair verilen hükmün süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği düşünüldü:
-K A R A R-
Davacı vekili, ... Poliçesi ile sigortalı dairede 04.08.2013 tarihinde bina ana giderinin tıkanması sonucu pis su baskını ile hasar meydana geldiğini, müvekkili şirket tarafından sigortalı emtiada meydana gelen hasar sonucunda 22.750,39 TL ödendiğini ve sigortalının haklarına halef olduğunu, hasarın davalının yönetimini üstlendiği binanın ana giderinin tıkanmasından dolayı meydana geldiğinden ve davalı yönetimin sorumluluğu kapsamında olan bakımları yaptırmaması sebebiyle pis su baskınından doğan hasarda kusurlu olması nedeniyle davalıdan rücuan tahsili için icra takibi başlattıklarını, ancak davalı yanın takibe itiraz etmesi sonucu takibin durduğunu belirterek davanın kabulü ile itirazın iptaline, takibin devamına, davalının %20'den az olmamak üzere icra inkar tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, Kat Mülkiyeti Kanunun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğunu, yönetim kuruluna husumet yöneltilmesinin hukuken mümkün olmadığını, Kat Mülkiyeti Yasası gereği yönetim kurulunun kat maliklerinin vekili konumunda olduğunu, tüzel kişiliği olmadığını, böyle bir davada kat maliklerini temsil yetkisi bulunmadığını, davanın pasif husumet ehliyetinden dolayı reddi gerektiğini, davaya konu olayın davacının sigortalısının maliki olduğu daireden veya üst katında bulunan daireden tuvalet giderlerine atılan erimeyen
atıkların dava konusu olayın meydana gelmesine sebep olduğunu, dava konusu olayda usulüne uygun bir temerrüt ihbarı olmadığını, icra takibine takip tarihine kadar faiz işletilmesinin de hukuka aykırı olduğunu, davanın dayanağı yapılmaya çalışılan ekspertiz raporunda yer alan tutarların fahiş ve hayatın olağan akışına aykırı olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş, davacının %20'den aşağı olmamak üzere tazminata mahkum edilmesini talep etmiştir.
İstanbul 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin görevsizlik kararından sonra, mahkemece, iddia, savunma, yapılan yargılama, toplanan delillere göre; davanın husumet yokluğundan reddine, dair karar verilmiş, hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, konut sigorta sözleşmesine dayalı rücuan tazminat istemine ilişkindir.
Davacı taraf, ... Sigorta Poliçesi kapsamında sigortalı gayrimenkulde bina ana giderinin tıkanması sonucu pis su baskını ile hasar meydana geldiğini ve 21.504,32 TL ödeme yapıldığını, bina ana giderinin tıkanmasından davalı yönetimin sorumlu olduğunu, davalı hakkında icra takibi başlatıldığını, davalının itirazı üzerine takibin durduğunu belirterek itirazın iptaline karar verilmesini talep etmiştir.
Dosyanın incelenmesinde, 01.10.2013 tarihli ... Ekspertiz Raporunda hasarın oluş şekli ve nedeni olarak, sigortalının beyanına göre, 04.08.2013 tarihinde 179 nolu daireyi pis su bastığını, daha sonra bina teknik elemanlarının geldiğini ve suyu temizleyerek tıkanıklığı giderdiğini, sulardan dolayı dairesinde muhtelif hasarların oluştuğunu, konu ile ilgili olarak tutanak tutulduğunu, sigortalı dairede meydana gelen hasarın bina ana pis su giderinin tıkanması sonucu meydana geldiğini, hasarda ... yönetiminin sorumluluğu olduğu kanaatine varıldığı belirtilmiştir.
Mahkemece, dava konusunun halef yolu ile kat mülkiyetinden kaynaklanan alacağa ilişkin itirazın iptaline ilişkin olduğu, Kat Mülkiyeti Yasasında talep edilen alacağın hisseleri oranında kat maliklerinden talep edilebileceği, davacının yönetime karşı davayı yönelttiği, davalının husumet itirazında haklı olduğu sonuç ve kanaatine varılarak pasif husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmişse de varılan sonuç dosya kapsamına uygun düşmemektedir.
Sigortalı taşınmazın tapu kaydı incelendiğinde, ... İli, ... İlçesi, ... Mah, 7 Ada, 76 Parsel üzerinde B. Blok 13. Kat, 179 nolu bağımsız bölüm olduğu, 26.10.2009 tarihi itibariyle kat mülkiyetine geçildiği, yönetim planının 13.10.2008 tarihinde tapu kaydına işlendiği anlaşılmaktadır.
... ... Kompleksi 7 Ada 76 Parsel Toplu Yapı Yönetim Planı incelendiğinde, Toplu Yapı Yönetim Kurulunun, mevzuatta yer alan emredici hükümlere aykırı olmamak kaydıyla, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu kararları çerçevesinde, Toplu Yapı'nın yönetimi ve kullanımı ile ilgili kararlar almaya ve gerek bu kararlar ve gerekse Toplu Yapı Temsilciler Kurulu'nun alacağı kararları uygulamaya yetkili olduğu; 36. maddesinde görev alanına giren işlerin düzenlendiği, buna göre; (1) Toplu Yapı'nın amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken çalışmaları yapmak, önlemleri almak, gözetim ve denetimi sağlamak, (2)Toplu Yapı'da yer alan ortak yerlerin ve menkul eşyaların kullanılması, işletilmesi, bakımı ve korunması, onarılması, temizliği ve denetlenmesi ile ilgili iş ve işlemleri yapmak ve yerine getirmek, (7) Toplu Yapı'nın tümünü ilgilendiren konularda üçüncü kişiler ve resmi makamlar nezdinde, idari, ticari ve hukuki sorunların çözümü yönünde girişimlerde bulunmak, gerektiğinde üçüncü kişiler aleyhine yasal yollara başvurmak, dava ikame etmek ve icra takibi yapmak, Toplu Yapı'yı ilgilendiren hususlarda resmi yazışmalarda bulunmak, yapılan tebligatları tebellüğ etmek ve/veya söz konusu evrakları tebellüğ edecek kişileri belirlemek; Üçüncü kişiler, resmi ve/veya yasal merciler nezdinde Toplu Yapı'nın bütününü temsil ve ilzam etmek; kendisine husumet tevcihi durumunda kanundan doğan yetkilerini kullanmak, (14) Gerektiğinde, Toplu Yapı'nın güvenliğinin sağlanması, ortak yerlerle ilgili temizlik ve bakım-onarım hizmetleri başta olmak üzere, benzeri hizmetlerin verilmesini organize etmek, bu konuda profesyonel nitelikteki üçüncü kişilerle sözleşmeler akdetmek, yapılan sözleşmelerin uygulanmasını denetlemek, binaların genel kullanım kurallarını ve işbu kuralların ihlali durumunda uygulanacak müeyyideleri havi, bir kullanım talimatnamesi hazırlayarak (veya hazırlatarak), bu statüyü Toplu Yapı Temsilciler Kurulu'nun onayına sunmak; anılan kurulda kabul edilecek olan işbu statünün işlerliğini temin etmek, bu statülerden doğabilecek müeyyidelerin tatbikini sağlamak, (15) Kat maliklerinin, Kat Mülkiyeti Kanunun 20. maddesi ve işbu Yönetim Planı uyarınca payına düşecek gider ve avans borcunu ve gecikme tazminatını, bizzat bağımsız bölüm
malikinde ve bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, sükna hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalanan kişi veya kişilerden, talep ve tahsil etmek, (16) Toplu Yapı'da düzen, bakım, inzibat ve iç güvenliğini sağlamak, yangın, su baskını vs gibi durumlarda gereken önlemleri almak, işbu Yönetim Planında ve Toplu Yapı Yönetim Kurulu Kararlarına aykırı davranış ve engellemeleri bertaraf etmek ve benzeri amaçlarla, gerektiğinde, bütün gayrimenkul ile ilgili güvenlik, bakım ve koruma işlerini yerine getirecek teşkilatlanmaları kurmak ve bunların çalışmalarını denetlemek ve güvenlik firmalarıyla hizmet sözleşmeleri yapmak, Toplu Yapı Yönetim Kurulunun görev alanına giren diğer işler arasında sayılmıştır.
Yönetim Planının 45. maddesinde ... yönetimine ilişkin özel şartlar düzenlenmiştir. Buna göre "45.1. Gerek toplu yapıdan fiili olarak ayrılması gerekse konut blokları olması sebebiyle kendine özgü ihtiyaçları çerçevesinde A ve B blokların ayrı bir toplu yapı prensibi çerçevesinde birlikte yönetimi esası getirilmiştir. Bu cihetle A ve B blok kat maliklerinin kendi blokları için seçtikleri yönetim kurullarından 3 asil ve 3 yedekden oluşan ... yönetim kurulu oluşturulur. 45.2. Oluşturulan bu yönetim kurulu ...'i iş bu yönetim planının 18-23, 30-32, 35-39. maddelerindeki yetkiler başta olmak üzere diğer maddelerin ilgili hükümleri gereği yönetir ve 41-42 maddedeki ilkeler dahilinde giderleri hesaplar ve tahsil eder." hükmüne yer verilmiş olup ...'in Toplu Yapı Yönetim Kurulu ile benzer yetkilere sahip olduğu anlaşılmaktadır.
Ülkemizde yaşanan ekonomik ve sosyal gelişmeler ile nüfus artışının doğurduğu işyeri ve konut ihtiyacının karşılanması amacıyla, inşa edilen toplu yapıların kullanıma başlandığı bilinen bir gerçektir. Bu nitelikteki toplu yapılaşmalarda sitenin yönetilmesi gerekmektedir. Bir davada yalnız gerçek veya tüzel kişiler dava açabilir ve aleyhlerine dava açılabilir. Davada taraf ehliyetinin bulunup bulunmadığı resen gözetilir. Topçular İş Merkezi Yönetiminin tüzel kişiliğinin olmadığı açıktır. O nedenle özellikle yönetim ve davada taraf olabilme ehliyeti yönünden doğan yasal boşluğun doldurulmaması tüm maliklerin birlikte dava açabileceğinin veya tüm maliklere karşı dava açılması gerektiğinin kabulü uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğurur. Bu durumda hak ve adalete, usul ve dava ekonomisine uygun bir çözüm bulunması gerektiğinde duraksama olmamalıdır. O halde
TMK.'nın 1. maddesinde öngörülen düzenleme de gözetilerek davalı yönetimin davada taraf olma ehliyetinin bulunduğunun kabulü gerekir. (HGK 2008/531 – 531 E.K., 2000/1314 -1606 E.K, Y.13.HD. 2008/14684 E – 20009/5645 K.)
Bu durumda mahkemece, Yönetim Planının 36.7. maddesinde de belirtildiği üzere toplu yapının tümünü ilgilendiren konularda üçüncü kişiler ve resmi makamlar nezdinde idari, ticari ve hukuki sorunların çözümü yönünde girişimlerde bulunmak, toplu yapının tümünü temsil etmek yetkisi Toplu Yapı Yönetim kuruluna verilmiş, aynı Yönetim planının 45.2. maddesinde 36. madde de dahil olarak ... Yönetimine yetki verilmiş olması nedeniyle iç ilişkide blok kat maliklerine rücu imkanı bulunan ... Yönetim Kurulunun icra takibinde borçlu ve işbu davada da davalı taraf olarak gösterilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından işin esasına girilerek karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu şekilde pasif husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine 13/07/2020 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy