(634 S. K. m. 19)
Dava: Dava dilekçesinde eski hale getirme istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Karar: Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Dava konusu edilen su depolarının bir bölümü hidroforla birlikte binanın inşası sırasında tesis edilmiş olup, bir bölümü de daha sonra 8.5.1991 tarihli kat malikleri kurulu kararına dayanılarak ilave edilmiştir. Bağımsız bölüm maliklerinin pay ve paydaş çoğunluğu ile alınan bu karara davacıdan önce bağımsız bölümün maliki de katılmış ve olumlu oy kullanmıştır.
Mahkemece ana gayrimenkulün mimari projesi esas alınarak inşaatla birlikte yapılan depo da dahil olmak üzere tüm su depolarının yıkılarak projede öngörülen kömürlüğe hidroforlarla birlikte taşınmasına ve bu suretle eski hale getirilmesine karar verilmiş ise de özellikle binanın inşası sırasında yapılan beton su deposunun kömürlüğe naklinin binanın statiğinde bir tehlikeye yol açıp açmıyacağı, kömürlüğün kullanılmakta olup olmadığı, kullanılmıyor ise, bir bölümünün kapıcı dairesine ilave edilmiş olduğu dikkate alınarak bunların tesisine yeterli yer bulunup bulunmadığı araştırılmamıştır.
Ayrıca bilirkişi raporunda depo ve hidroforun bulunduğu bölümün aynı zamanda davacının tabanını oluşturan tavanın izole edilmediği ve davacının bağımsız bölümündeki rahatsız edici durumların bu nedenle meydana geldiği belirtilmiş olduğuna göre etkili izolasyon ile sakınca yarattığı anlaşılan rutubet ve sesin giderilip giderilemeyeceği ve bu suretle rahatsız edici durumun bertaraf edilip edilemeyeceği hususu da incelenmemiştir.
Yasa hükümlerine ve Yargıtay'ca da teyit edilen uygulamalara göre kat maliklerinden biri diğer kat maliklerinin onayı olmadan, binanın ortak yerlerinde projeye aykırı tadilat yapamaz isede, dava konusu tadilatın herhangi bir bağımsız bölüm maliki özel yararına yapılmadığı, 69 daireden ibaret binadaki tüm bağımsız bölümlerin istifadesine tahsis edilen su depoları ve hidrofor tesisatı için yapıldığı, bir bölümünün ise binanın inşa edilirken mevcut şekli ile anagayrimenkulde yer aldığı, sonradan ilave edilen depo ve hidroforun dahi müşterek istifade amacıyla ve kat malikleri kurulu kararıyla yapıldığı dikkate alındığında:
1- Davacı bağımsız bölüm malikinin bu tadilat sebebiyle bağımsız bölümünden tam olarak yararlanmasının kısıtlandığı ve tadilatın bağımsız bölümde rahatsızlık doğurduğu,
2- Bina inşaa edilirken yapılan projeye aykırı tadilatın eski hale getirilmesinin binaya zarar vermiyeceği hususlarının belirlenmesi gerekir.
Davacının bağımsız bölümünde, onun istifadesini kısıtlayacak veya komşuluk ilişkisinin tahammül edilebilecek sınırını aşan rahatsızlığın, alınacak tedbirlerle (izolasyan vs.) giderilmesi mümkün ise bu yapılan işe, davacı müşterek yararlanma için yapılan tesisatın sırf projeye uygun olmadığı gerekçesiyle yıkımını isteyemez. Böyle bir davranış iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz.
Kat maliklerinin imar yönetmeliğine göre artık gerekli olmayan sığınağı, müşterek yararlanmaya yönelik bir hizmetin (su deposu, hidrofor) ifası için kullanmaları, sırf projeye aykırı olduğu için önlenemez.
Diğer taraftan, depo ve hidroforun projesinde olduğu gibi kömürlüğe taşınmasının davacının bağımsız bölümünde mevcut rahatsızlığa son verip vermiyeceği, aynı sorunun orada da meydana gelebileceği de (davacı bağımsız bölümünün kömürlüğün de üstünde veya yanında olabileceği dikkate alınarak) gözönünde bulundurulmalıdır.
Bütün bu hususlar incelenmeden bilirkişinin mevcut tadilatın mimari projeye aykırı olduğuna dair mütalaası ile yetinilerek, mahkemece yukarıda ayrıntıları ile açıklanan hususlarda gerekli araştırma ve inceleme yapılmadan davanın kabulü doğru görülmemiştir.
Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 24.11.1994 gününde oyçokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
643 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesine göre, sığınak, kömürlük, su deposu ve kapıcı dairesi ortak yerlerdendir. Aynı Yasanın 19. maddesi uyarınca, kat maliklerinden herbirisinin, anagayrimenkulün mimari durumunu titizlikle koruması mecburi olduğu gibi bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde (aynı maddede belirtilen istisnai durumlar dışında) hiçbir kat maliki projeye aykırı inşaat, onarım ve tesisler yaptıramaz. Yasanın 18. maddesinde de, kat malikleri, gerek kendi bağımsız bölümlerini ve gerekse ortak yerleri kullanırken birbirini rahatsız etmemekle yükümlü kılınmışlardır.
Davacı, maliki bulunduğu bağımsız bölümün altına rastlayan bodrum kat alanının mimari projede sığınak olduğu halde bu yere yapılan su depoları ve hidroforların kendisine aşırı rahatsızlık verdiğini de belirterek bu yerdeki su depoları ve hidroforların kaldırılmasını ve bu yerin projeye uygun sığınak haline getirilmesini istemiştir.
Davalılar, davacının bağımsız bölümünü satın aldığı eski malikinin de imzasının bulunduğu 8.5.1991 tarihli kat malikleri kurulu kararına dayanarak ilave iki su deposu ve hidroforu yaptıklarını, aynı yerdeki ilk su deposunun müteahhit tarafından bina ile birlikte yapıldığını ve davacının haksız olduğunu savunmuşlardır.
Davanın kabulüne dair mahkeme kararına esas alınan bilirkişi raporuna göre;
Binanın tasdikli projesinde öngörülen bir adet su deposu, fevkalede su sıkıntısının başgöstermesi hali dışında binanın tümünün su ihtiyacı için yeterli büyüklüktedir. Ancak bu su deposu ile hidrofor tasdikli projedeki yerlerine değil de, davacının dairesinin altına rastlayan ve projede sığınak olarak tahsisli alana, rutubet ve gürültüyü önleyici tedbirler alınmadan yapılmıştır. Bunun yanı sıra, projedeki yerinde olmayan su deposunun yanına ve yine sığınak alanına iki ilave su deposu yapılmış ve bir ilave hidrofor konulmuştur. Ayrıca kapıcı dairesi ve kömürlük projedeki konumu ve yerlerinde değildir.
Müteahhit tarafından projeye aykırı yapılmış ilk su deposunun yerinde muhafazası ve bunun yanına iki yeni su deposu ilavesine dair 8.5.1991 tarihli kat malikleri kurulu kararı, 69 bağımsız bölümden oluşan taşınmazın kat maliklerinden 37'sinin katılımı ve imzasıyla verilmiş olup, geriye kalan 32 kat malikinin bu konuda rızasının varlığını gösteren başkaca bir karar veya belge de bulunmamaktadır.
Bu durumda, bütün kat maliklerinin rızasının alınmasını öngören 19. maddedeki koşullar oluşmamıştır. Projeye uygun düşmeden yapılan tesis ve ilaveler bu madde hükmüne aykırıdır.
Özellikle belli bir amaca tahsisli bulunan ortak yerlerdeki proje dışı onarım, tesis ve değişikliklerin kat maliklerinden biri veya birkaçı lehine değilde müşterek yararlanma için yapılmış olması, kanunda açıkça ifade edilen "bütün kat maliklerinin rızasının" varlığı koşulunu bertaraf edemez.
Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesi uyarınca kat mülkiyeti kurulurken bütün kat maliklerinin imzalamak suretiyle kabullendikleri projede, 328 m2'lik bodrum kat alanı sığınak olarak tahsis edilmiştir. İmar Yönetmeliğinde apartmanlarda sığınak bulunmasının zorunlu kılınmamış olması, mimari projedeki bu özel tahsisin geçersiz ve gereksiz sayılmasını icap ettiremez. Daire bozma kararının bu sonucu ifade eder nitelikteki gerekçesi haklı kabul edilemez.
Diğer taraftan davacının bağımsız bölümünün altına yapılan su depoları ve hidroforların verdiği rahatsızlıklar giderilebilir olsa dahi, ortak yerlerde arsa payı oranında malik bulunan davacının buna dayanarak, projeye aykırılıkların kaldırılmasını, başka bir deyişle binanın mimari durumunun korunmasını istemek hakkını bertaraf etmez.
Davacının bağımsız bölümünü satın aldığı önceki malikin, imzasının da bulunduğu ve dava konusu su depolarının yapılmasına ilişkin 8.5.1991 tarihli çoğunluk kararı yukarıda açıklandığı üzere hukuki bir sonuç doğurmayacağından, önceki malikin imzası davacı yönünden bağlayıcı olamaz.
Bu nedenlerle davacının, projeye aykırı bulunduğu sabit olan yapıların projeye uygun hale getirilmesini istemesinin iyiniyet kurallarıyla bağdaşmadığına değinen Daire kararındaki çoğunluk gerekçelerine de katılmak mümkün değildir.
Davaya konu teşkil eden projeye aykırı yapı ve ilave tesislerin durumu, ortak yerlerin düzgün hale konulması, kullanımın daha rahat ve kolay hale getirilmesi veya ortak yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak yenilik ve ilavelerin kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılmasını mümkün kılan Kat Mülkiyeti Kanununun 42. maddesi hükmüne de uygun düşmemektedir.
Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre, Yasanın 42. maddesinde öngörülen yenilik ve ilaveler, mimari projesinde belli bir amaca tahsisli olan ortak yerlerde ancak bu amacın daha iyi bir şekilde gerçekleştirilmesi doğrultusunda olmalıdır. Özel amaca tahsisli bulunan ortak yerlerde başka bir amaca yönelik olarak kat maliklerinin çoğunluk kararıyla değişiklik ve ilave yapılamaz. Projeye açıkça aykırılık teşkil eden bu değişiklik ve ilavelerin yapılabilmesi için, yukarıda açıklandığı ve Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinde ifade edildiği gibi bütün kat maliklerinin rızası bulunmalıdır.
Mahkemece yapılan tahkikat sonucuna göre dava konusu tesis ve ilavelerin projeye aykırılığı sabit olup, başkaca bir araştırmaya gerek bulunmamaktadır.
Bu bakımdan davanın kabulüne dair mahkeme kararının onanması gerektiği düşüncesinde olduğumdan bozmaya ilişkin çoğunluk kararına katılmıyorum.
Full & Egal Universal Law Academy