(634 S. K. m. 24)
Dava ve Karar: Kat Mülkiyeti Kurulu binada dava konusu 5 numaralı bağımsız bölüm, ana gayrimenkulün üçüncü normal katında ve tapuda mesken olarak kayıtlıdır. Tapu kaydı ekinde Tapu Sicil Müdürlüğünden getirtilen 20.7.1970 tarihli ve o tarihte taşınmazın tamamına sahip olan iki malikin imzasını taşıyan yönetim planının 12. maddesinde ana gayrimenkulun tamamı veya ayrı ayrı bağımsız bölümlerin kat malikleri kurulunun oybirliğiyle alınmış kararı bulunmadıkça tapu sicilinde belirtilen nitelikte kullanılamaz denilmesine karşın, 32. maddesinde üçüncü kat 5 nolu bağımsız bölüm satıldığı takdirde katın malikinin kendi dairesinin dış duvarlarına ışıklı, ışıksız reklam panoları koyabileceği ve bu daireyi dernek lokali olarak kullanabileceği veya işyeri olarak kiraya verebileceği hükmüne yer verilmiştir.
Anılan bağımsız bölüm, 18.11.1982 tarihinde davalı G. A. Hacıoğlu tarafından satın alınmış ve yönetim planının 32. maddesi hükmüne dayanılarak diğer davalı B. Karakoçoğluna kiraya verilmiştir. Aynı binanın 6 nolu bağımsız bölümü de 18.8.1994 tarihinde davacı tarafından satın alınmıştır.
Dava, Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesinin 2. fıkrası hükmüne göre, kat malikleri kurulunca oybirliğiyle verilmiş bir karar alınmadan mesken nitelikli bu yerin BAR olarak kullanılamayacağı iddiasıyla açılmış, mahkemece de yönetim planının 32. maddesi hükmünün kanunun 24. maddesinin 2. fıkrasında öngörülen oybirliğiyle verilecek kat malikleri kurulu kararı yerine geçeceği gerekçesiyle dava reddedilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesi hükmüne göre yönetim planı, ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenler. Külli ve cüzi halefleri de dahil tüm kat maliklerini bağlar. Bir bağımsız bölümün mesken veya işyeri olma niteliği, yönetim planının tarifinde yer alan kullanma maksat ve şekli deyiminin kapsamında mütalaa edilebilir ise de, bu konuda 24. maddenin 2. fıkrası hükmünün özel ve mutlak bir ilkeyi yansıttığının da kabulü gerekir. Anılan bu fıkraya göre, gayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, gazino, pavyon, bar, klüp, fırın, lokanta, dükkan, galeri ve çarşı gibi işyerleri ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabilir. Aynı maddenin üçüncü fıkrası hükmüne göre de, bu kararın ayrıca bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalarına şerh verilmesi de gerekir. Kanun koyucunun 24. maddenin 2. fıkrasındaki işlemin ancak kat malikleri kurulu kararıyla gerçekleşebileceğini hükme bağlaması, bu işleme verdiği önemden kaynaklanmaktadır. Nitekim kanun koyucu bunun gibi önem verdiği, ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya çekme katın tam kata dönüştürülmesini düzenleyen 44. maddesi; ana gayrimenkulün dış duvarları ile çatı veya damının kiraya verilmesini düzenleyen 45. maddesinde de kat maliklerinin oybirliğiyle vereceği kararı gerekli görürken daha az önem atfettiği durumlarda, örneğin 19 ve 20. maddelerde karar aramadan sadece muvafakatı yeterli görmüştür.
Çoğu zaman henüz yapı inşa edilmeden arsa üzerinde kat irtifakı tesis edilirken, arsa sahibi ya da arsa sahibi ile birlikte mülkiyete ortak edilen müteahhidin düzenleyip verdikleri yönetim planlarında ana gayrimenkulün yönetimi ya da kullanımında bu kişiler lehine hükümlere yer verilmekte, bu durumun farkında olmadan taşınmazda sonradan bağımsız bölüm maliki olanların karşısına olayımızda olduğu gibi yıllar sonra yönetim planı ortaya çıkarılmakta ve kat malikleri arasında huzursuzluğa neden olmaktadır.
O halde, kanun koyucunun özel bir önem atfederek düzenlediği 24. maddenin 2 ve 3. fıkralarının yasanın amir hükmü olduğu kabul edilerek bunun hilafına olan yönetim planı hükmüne itibar edilmemelidir.
Ayrıca, mesken olan 5 nolu bağımsız bölümün işyeri olarak kullanımını veya kiraya verilmesini mümkün kılan 1970 tarihli yönetim planının ne zaman tapuya verildiği, (kat irtifakı veya kat mülkiyetinin tesis tarihinin tapu kaydında gösterilmemiş olması nedeniyle) dosya içeriğinden anlaşılamamakta ise de, büyük bir olasılıkla bu, binanın yapımı ve kat irtifakının tesisi sırasında gerçekleşmiştir. Yönetim planının tapuya verildiği günde de olsa kat malikleri kat mülkiyetine geçilirken, 12. maddenin c bendine uygun olarak verdikleri ve tümünün imzasını taşıyan noterden onaylı listede de tüm bağımsız bölümlerin mesken olduğunu beyan etmişler ve bunun böyle olduğunun tapu kütüğüne tescil edilmesini istemişler ve bu istekleri yerine getirilmiştir. Kanunun 24. maddesinin 2 ve 3. fıkralarındaki amir hükmün yanı sıra yasa gereği verilmiş noterlikçe onaylanmış bu beyana değil de, büyük olasılıkla daha önce imzalanmış yönetim planına öncelik verilmesine, yasanın 28. maddesi yeterli dayanağı sağlayamaz.
Öte yandan, yönetim planının 32. maddesinin yukarıda açıklanan yönetim planının düzenlendiği tarihte 5 nolu bağımsız bölüme sahip olan malik sattığı takdirde bu yerin işyeri olarak kullanılabileceğine ilişkin hükmü, söz konusu bağımsız bölüme diğerlerine göre satışta cazibe ve diğerlerinden daha yüksek değerde satışını mümkün kılabilen bir ayrıcalık ve üstünlük sağlar nitelikte olması ve gerçekleşmesinin, o taşınmaz malikinin iradesine bağlı ve belirsizlik göstermesi bakımından da kanuna ve hakkaniyete uygun düşmediğinden, bütün kat maliklerini bağlayıcı kabul edilemez.
Bu açıklamalara göre mahkemece, yönetim planının söz konusu hükmüne itibar edilmeyerek, Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesi amir hükümleri çerçevesinde tarafların iddia ve delilleri toplanıp hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428. Maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 05.04.1999 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy