18. Hukuk Dairesi 1999/8300 E., 1999/11446 K. ORTAKLAŞTIRILAN TAŞINMAZLARIN DEĞERİNİN TESPİTİ ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ ÖZEL KANUNA GÖRE ORTAKLAŞTIRILAN TAŞINMAZLARDA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ
634 S. KAT MÜLKİYETİ KANUNU [ Madde 54 ]
"İçtihat Metni"
Dava dilekçesinde Kat Mülkiyeti Kanununun 54. maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş hüküm davalılardan Nefise, Şule, Ali ile Fatma ve Mustafa vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davada, üzerindeki binada kat mülkiyeti kurulu bulunan taşınmazın bağımsız bölüm malikleri, İmar Yasası hükümlerine göre yapılan ortaklaştırma sonunda taşınmaza paydaş olan davalıların payının ortaklaştırmadan önceki değerleri ile kendilerine teklif edilmek suretiyle Kat Mülkiyeti Yasasının 54. maddesi uyarınca ortaklığın giderilmesine karar verilmesini istemişlerdir.
Davalılar ise, taşınmazların ortaklaştırılmasından itibaren dava tarihine kadar 16 yıla varan çok uzun bir zaman geçtiğini, bu süre içinde ülkenin ekonomik sisteminde oluşan erozyon ve yüksek enflasyon nedeniyle taşınmazların ortaklaştırmadan önceki değerlerinin esas alınmasını öngören Kat Mülkiyeti Yasasının 54. maddesinin dar anlamda yorumlanmayarak, dava tarihindeki değerler üzerinden hüküm kurulması gerektiğini savunmuşlardır.
Mahkemece, ortaklaştırılan taşınmazların ortaklaştırmadan önceki değerleri esas alınarak davanın kabulüne karar verilmiştir.
Dava konusu 9374 ada 21 parsel sayılı taşınmazın, üzerinde kat mülkiyetine tabi bina bulunan 72 nolu parselin imar uygulaması sonucu kalan 390 m2 lik kısmına 50 nolu parselden 49 m2 ve 3 nolu parselden 10 m2 olmak üzere toplam 59 m2 eklenmek suretiyle oluştuğu, ortaklaştırma işleminin 16/11/1982 tarihinde gerçekleştiği anlaşılmaktadır.
Kat Mülkiyeti Yasasının 54. maddesinin ikinci fıkrası, ortaklaştırılan taşınmazların maliklerince ortaklığın giderilmesi konusunda anlaşmaya varılamaz ise, her taşınmazın ortaklaştırmadan önceki geçer değerleri mahkemece ayrı ayrı takdir edilerek bunlardan değeri en yüksek olan taşınmazın malikine (veya maliklerine), öteki taşınmazları bu değerle satın almalarını teklife karar verilmesini, bu teklif kabul edilip bedel ödendiğine ortaklığın giderilmiş olacağını öngörmektedir. Taşınmazların ortaklaştırmadan önceki değerlerini esas alan bu maddenin yollama yaptığı 6785 sayılı İmar Yasasının 46. maddesinin yerini daha sonra yürürlüğe giren 3194 sayılı İmar Yasasının 16. ve 18. maddeleri almıştır.
"Tescil ve şuyuun izalesi" başlığını taşıyan İmar Yasasının 16. maddesinin dördüncü fıkrasında " bu kanun hükümlerine göre şuyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri, ilgili idarenin tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları veya şuyuun izalesi için mahkemeye müracaat edilmediği takdirde ilgili idare hissedarmış gibi, şuyuun izalesi davası açabilir denilmektedir. Bu hükümden de anlaşılacağı üzere, imar uygulaması nedeniyle ortaklaştırılan taşınmazların sahiplerine, ilgili idarenin tebliğinden itibaren aralarında anlaşmaları veya ortaklığın giderilmesi için altı aylık süre tanınmış, bu süre içinde maliklerce anlaşmaya varılamadığı yada mahkemeye başvurulmadığı takdirde ilgili idareye Ortaklığın giderilmesi konusunda dava açabilme yetkisi verilmiştir. Burada yasa koyucunun amacı, altı ay gibi bir süre içinde böyle bir taşınmazda ortaklığın giderilmesini sağlamak, ortaklaştırılan taşınmaz sahiplerinin rızaları dışında -yasa zoruyla- gerçekleşmiş olan paydaşlığa bir an önce son vermektir. İşte bu nedenledir ki, yasada öngörülen altı ay içinde taşınmazların sahipleri kendiliklerinden paydaşlığın giderilmesi için mahkemeye başvurmamışlarsa, ilgili idare devreye sokularak -paydaşmış gibi- ortaklığın giderilmesi davası açabilecektir. O halde süre ile ilgili bu kural, Kat Mülkiyeti Yasasının 54. maddesinin uygulanmasında ve özellikle taşınmazların değerlerinin belirlenmesinde gözönünde tutulmalıdır.
Buna göre, ortaklığın giderilmesi davası İmar Yasasının 16. maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca ortaklaştırma tarihinden başlayarak altı ay veya onu izleyen makul sayılabilecek bir süre içerisinde açılmış ise, taşınmazların ortaklaştırmadan önceki geçer değerlerinin ölçü alınması ve bu değerle ortaklığın giderilmesi konusunda hüküm kurulması maddenin özüne uygun düşecektir. Ancak, ortaklığın giderilmesi davası -somut olayda olduğu gibi- ortaklaştırma tarihine göre -15 yıl gibi- çok uzun bir süre sonra açılmış ise, taşınmazların ortaklaştırmadan önceki değerlerinin takdir edilip, teklifin bu değere göre yapılması, -Ülkemizdeki cari ekonomik düzen içinde sürekli artış gösteren enflasyon ve buna oranla azalan paranın alım gücü karşısında- hak ve nasafet kurallarına, hayatın gerçeklerine, denkleştirici adalet ilkesine ve herşeyden önce yasanın özüne aykırılık oluşturacaktır. Yasa koyucunun sayılan bu sakıncaları görmezlikten gelerek her koşulda taşınmazların ortaklaştırmadan önceki değerlerini ölçü almayı amaçladığını söylemek, buna göre yasa maddesini dar anlamda yorumlamak doğru olamaz. Toplumsal yaşamda ve ekonomik olgularda meydana gelebilecek değişiklikler ve gelişmeler gözetilmiş olmalıdır ki, İmar Yasasının 16. maddesinde bu tür davaların bir an önce açılması için düzenleme getirilmesine gerek duyulmuş, Ortaklaştırılan taşınmazların paydaşlarınca dava açılmadığı takdirde, ilgili idareye dahi paydaşmış gibi dava açma hakkı tanınmıştır. Öyleyse, Kat Mülkiyeti Yasasının 54. maddesi, İmar Yasasının 16. maddesi ile bir arada yorumlanmalı ve somut olaya bu espri içinde uygulanmalıdır. Diğer bir anlatına, hükmün unsurları ile somut olayın özellikleri arasında ilişki kurmak ve özü Zedelemeden gerçek hayata uygun olarak olay-norm ilişkisinden sonuca varmak suretiyle çözüme gidilmelidir.
o halde, Ülkemizdeki cari ekonomik düzen, uzun yıllardan beri yüksek oranda seyreden enflasyon ve bununla ters orantılı olarak Türk Lirasının sürekli düşen değeri karşısında; ortaklaştırma tarihinden dava tarihine kadar 15 yıl gibi uzun bir sürenin geçtiği gözetilerek, taşınmazların ortaklaştırmadan önceki geçer değerlerine toptan eşya fiyat endeksleri uygulanmak suretiyle dava tarihine ulaştırılarak uyarlanması ve bunlardan değeri en yüksek olan taşınmazın maliklerine, öteki taşınmazları bu değerle satın almalarını teklife karar verilmesi yoluna gidilmelidir.
Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar gözetilmeksizin, taşınmazların 15 yıl önceki değerlerine göre davacılara teklif yapılması isabetli görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 04/10/1999 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy