(2942 S. K. m. 15) (3194 S. K. m. 18)
Dava: Dava dilekçesinde kamulaştırma bedelinin artırılması ile faiz ve masrafların davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiş, temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması ise davacı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz edenlerden davacı vekili geldi. Davalı adına gelen olmadı. Gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:
Karar: Dava konusu taşınmazların yakınında yer alan 2325 Ada, ( 1 ) parsel numaralı taşınmazla ilgili davada daha yüksek değere ulaşıldığına yönelik temyiz itirazları, yargılama aşamasında da ileri sürülmüş ve bu hususlar alınan ek bilirkişi raporuyla haklı gerekçeler ortaya konulmak suretiyle karşılanmıştır. Ayrıca her dava kendi şartları içinde değerlendirilir.
Bu bakımdan davacı vekilinin bu hususa yönelik temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
Taraf vekillerinin sair temyiz itirazlarına gelince;
1-Taşınmazın arsa, niteliğinde kabulüne dayanak yapılan dosya içerisindeki 17.11.1998 Belediye Başkanlığı yazısında, dava konusu taşınmazların 7.2.1996 tarihinde imar planı kapsamına alındıkları alt yapı hizmetlerinden yararlanmadıkları bildirilmiş ise de, imar planının cinsi ( uygulamalı-nazım ) ve ölçeği ( 1/1000-1/5000 gibi ) açıklanmamış, tahsis edildiği amaç ( iskan- yeşil saha-korunacak tarım arazisi vs. ) gösterilmemiş ve ayrıca taşınmazın çevresinin meskun olup olmadığı ve yararlandığı belediye hizmetleri konularında yeterli bilgiye yer verilmemiştir. Hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporlarında, taşınmazların altyapı hizmetlerinden yararlanmamakla birlikte üst yapı hizmetlerinden yararlandıkları resmi bir belge veya bilgiye dayalı olmadan bildirilmiş, Mahkemece de, belediyenin yeterli bilgiyi içermeyen yazısı ve bilirkişi kurullarının mücerret beyanları esas alınarak taşınmazlar arsa niteliğinde kabul edilmiştir.
Oysa ki; Bakanlar Kurulunun Yargıtay'ca kısmen benimsenen 28.2.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan bir taşınmazın arsa niteliğinde kabulü için, uygulamalı ( genelde 1/1000 ölçekli ) imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış yerlerde bulunması esastır. Aynı karara göre, imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için ise, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden ( belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs. ) yararlanan ve meskun yerler arasında yer alması gerekir.
Taşınmazların belediye nazım imar ( 1/5000 ve daha büyük ölçekli ) planı içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.4.1998 gün ve 1996/3-1998/1 Sayılı Kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.
Bu hususlar Belediye Başkanlığından ve diğer ilgili mercilerden sorulup alınacak cevap yazılarına göre taşınmazların arsa niteliğinde olup olmadığı yeterince tespit edilmeden arsa olarak değerlendiren raporlara göre hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Kamulaştırılan taşınmazların arsa niteliğinde olduklarının kabulü halinde dahi bilirkişi raporları hükme yeterli değildir.
Şöyle ki;
2-Birinci bilirkişi kurulunun ek raporu ile üçüncü bilirkişi kurulu raporunda 1755 ada 9 parsel sayılı taşınmazın 27.12.1995 tarihli satışı emsal alınmış ve üçüncü bilirkişi raporunda aynı parselin 20.4.1993 tarihli satışı, alıcısının şirket olduğundan bahisle emsal kabul edilemez nitelikte değerlendirilmiştir. Ticari rekabet kuralları çerçevesinde gerçekleşen satışların emsal olamayacağına dair saptama yerinde ise de sözü edilen parselin 20.4.1993 tarihli satıştaki bedeli ( güncelleştirilmiş haliyle ) 2.347.569 TL/m2 iken yaklaşık üç yıl sonra gerçekleşen satış işlemindeki bedelinin ( yine güncelleştirilmiş haliyle ) 986.952 TL/m2 olması, yalnız ilk satışın değil her iki satışın da gerçekçi olmadığı kuşkusunu uyandırmaktadır.
Bu bakımdan inandırıcılığı olmayan bir satış işleminin emsal kabul edilmesi suretiyle değerlendirme yapan raporların hükme esas alınamayacaklarının düşünülmemiş olması,
Kabul şekline göre de;
3-Bilirkişi kurullarının somut emsal aldığı 1755 ada 9 parsel sayılı taşınmaz imar düzenlemesi sonucunda oluşmuş bir parsel iken kamulaştırılan taşınmazlar bağ ve tarla olarak tapuda kayıtlı olan kadastro parseli niteliğinde olduklarından, bilirkişi raporlarında, bunların emsal karşılaştırması sonucu bulunan değerlerinden, İmar Kanunun 18/2 maddesi gereğince ileride yapılacak imar düzenlemesinde tabi olacakları düzenleme ortaklık payı oranının belediyeden sorulup bunu karşılayacak oranda indirim yapılması gerektiğinin dikkate alınmamış olması,
4-Kamulaştırılan taşınmaların tapu kayıtlarında kamulaştırmadan önce mevcut olan ipotek şerhlerinin, taşınmazların mülkiyetleri davalı idareye devredilmeden önce kaldırılmış olup olmadıkları hususu araştırılıp kaldırılmamış ise ipoteklerin artırılan bedele yansıtılması gerektiğinin düşünülmemesi,
5-Birinci bilirkişi kurulunda görev alan mülk bilirkişisinin, ikinci bilirkişi kurulunun oluşumunda da yer alması Kamulaştırma Yasasının 15. maddesine aykırı olması nedeniyle ikinci bilirkişi kurulu raporuna itibar edilemeyeceğinin dikkate alınmaması,
Usul ve yasaya aykırıdır.
Mahkemece yukarıda 1 nolu bentte yapılan açıklama doğrultusunda araştırma yapılarak kamulaştırılan taşınmazların arsa vasfında olup olmadıkları hiçbir duraksamaya yer vermeyecek biçimde saptanmalı, arsa vasfında olduklarının anlaşılması durumunda tarafların bildireceği veya mahkemece resen belirlenecek emsallere ilişkin tapu kayıt örnekleri de dosyaya getirtildikten sonra ( ikinci bilirkişi kurulunun oluşumu yasaya aykırı bulunduğundan ) salt birinci ve üçüncü bilirkişi kurullarından yeniden seçilecek uygun somut emsal ile karşılaştırma suretiyle değerlendirme yapılan ek raporlar alınmalı ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir.
Kamulaştırılan taşınmazların arazi vasfında olduklarının anlaşılması durumunda ise taşınmazın bu niteliği gözetilerek yeniden bilirkişi kurulu oluşturulup, çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi ( dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmi verileri İlçe Tarım Müdürlüğünden getirtilmek suretiyle ve bu verilere uygun biçimde )suretiyle değerlendirme yapılan ( taşınmazların imar planı içinde olması ve bilirkişi raporlarında belirtilen üst yapı olanakları objektif değer artırıcı unsurlar olarak değerlendirilebilir. ) rapor alınmalı ve tahkikat tamamlanarak karar verilmelidir.
Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428 nci maddesi gereğince BOZULMASINA, 13.12.2002 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy