(2942 S. K. m. 11, 15) (3194 S. K. m. 18)
Dava dilekçesinde kamulaştırma bedelinin arttırılması ile faiz ve masrafların davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
YARGITAY KARARI
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Mahkemece iki kez bilirkişi incelemesi yapılmış ise de, alınan raporlar hüküm kurmaya yeterli değildir.
Şöyle ki;
1-Mahkemece, taşınmazın imar planı içinde olduğundan arsa niteliğinde kabul eden bilirkişi raporlarına dayanılarak hüküm kurulmuş ise de; nazım imar planı içinde olduğu anlaşılan taşınmazın Altınapa Barajı koruma sahasında kaldığından plana alınıp kamulaştırıldığı ve bu suretle nazım imar planının, iskan sahası için değil, kamulaştırmanın gerçekleşmesi için hazırlanmış olduğu anlaşılmaktadır.
Açıklanan bu hali ile arsa olarak kabulü mümkün olmayan taşınmazın arsa niteliğinde değerlendirilebilmesi için Yargıtay'ca da benimsenen Bakanlar Kurulunun 28.2.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde olması, belediye hizmetlerinden yararlanması ve fiilen meskun yerler arasında bulunması gerekir. Mahkemece keyfiyet Belediye Başkanlığından sorularak yukarıdaki hususlar ile ilgili alınacak yazı üzerine taşınmazın niteliği belirlenmeli ve ondan sonra hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi,
Kabule göre de;
2-Bilirkişi raporlarında emsal incelemesi yapılmış ancak, birinci bilirkişi kurulu, incelenen emsallerden hiçbirini değerlendirmeye esas alınabilecek nitelikte bulmamış ve dolayısıyla Kamulaştırma Kanununun 11.maddesinin (g) bendi uyarınca emsal satışı esas alan karşılaştırmaya dayalı değerlendirme yapmadan genel ifadelerle dava konusu taşınmazın 3.500.000 TL/m2 değerinde olduğu sonucuna varmıştır. İkinci bilirkişi kurulu da, emsallerden sadece Ardıçlı Köyü 236 parsel numaralı taşınmazın kıyasi emsal olarak dikkate alındığını belirtmiş ise de, 1.768.500 TL/m2 değerindeki bu emsal ile yöntemine uygun bir karşılaştırma yapmadan genel ifadelerle, dava konusu taşınmaz için 3.500.000 TL/m2 değere ulaşmıştır.
Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre Kamulaştırma Kanununun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin 3.fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tespiti ve bedelin tespitinde etkisi olan diğer unsurlarda dikkate alınarak 4.fıkra gereğince her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir.
Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda olması, taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılmış olması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılmış olan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına Devlet İstatistik Enstitüsü toptan eşya fiyatları endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir.
Mahkemece tarafların vereceği yada resen belirlenecek emsal kayıtlar Tapu Sicil Müdürlüğünden getirtildikten ve bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptandıktan sonra yukarıda açıklanan esaslara uygun incelemeyi ve sonucunu içeren ek bilirkişi raporları alınıp hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir.
İncelenen emsal imar parseli olup ta dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Kanununun 18.maddesinin 2.fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.
Yöntemine uygun ve yeterli bulunmayan bu raporlara göre hüküm kurulması,
3-Kamulaştırma belgeleri arasında hangi taşınmazları kapsadığı anlaşılamayan 16.12.1998 ve 3.5.2000 tarihli iki adet kamulaştırma kararı bulunmaktadır. Kamulaştırma Kanununun 15.maddesinin 13.fıkrası hükmüne göre kıymet takdirinde, kamulaştırma kararının tamamlanmasından itibaren bir yıl içerisinde tebligat yapıldığı takdirde kamulaştırma karar tarihi esas alınır. Mahkemece davalı idareden, dava konusu taşınmazın yukarıda sözü edilen kamulaştırma kararlarından hangisinin kapsamında olduğu sorulup kamulaştırma tarihi tespit edildikten sonra, kamulaştırma karar tarihinin, ilanen tebligat metninde gösterildiği üzere 3.5.2000 olduğunun anlaşılması durumunda yukarıda sözü edilen yasa hükmü uyarınca kamulaştırma tarihini esas alarak değerlendirme yapan ek raporlar alınmalıdır. Eksik inceleme ile değerlendirmede dava tarihini esas alan bilirkişi raporlarına göre karar verilmesi,
4-Selçuklu Belediye Başkanlığı Hesap İşleri Müdürlüğünün 29.11.2000 gün ve 462/3185 sayılı yazısı ekinde gönderilen köy beyan defteri fotokopisine göre taşınmaz üzerinde 45 yaşında ahşap, taş duvarlı yapı mevcut olup, yıpranma payının %60 oranında olması gerekirken bu oran düşük alınarak yapı için fazla değer belirlenmesi,
5-İkinci bilirkişi kurulu tarafından emsal olarak değerlendirmeye esas alınan taşınmazın satış tarihi itibariyle kaydının getirtilerek raporun denetlenmemesi,
Doğru görülmemiştir.
Mahkemece, (1) numaralı bozma bendi gereğince yapılacak araştırma sonunda taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun saptanması halinde, bilirkişi kurullarından 2, 3 ve 4 numaralı bozma hükümleri çerçevesinde ek rapor alınmalı, taşınmazın tarım arazisi olduğunun anlaşılması durumunda ise aynı bilirkişi kurullarından taşınmazın net gelir üzerinden bilimsel yöntemle değerini belirleyen ek raporlar alınmalı, raporların uygunluğu da denetlenip diğer bozma gereklerine de uyulmak suretiyle hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 30.1.2002 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy