(2942 S. K. m. 11, 15) (3194 S. K. m. 18) (2981 S. K. m. 10/b)
Dava dilekçesinde kamulaştırma bedelinin arttırılması ile faiz ve masrafların davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
1-Birinci bilirkişi kurulunca düzenlenen asıl raporda üç adet emsal ile kıyasen değerlendirme yapılmış, dava konusu taşınmaz 2981 Sayılı Yasanın 10/b maddesi uygulaması sonucu oluştuğu gözetilip haklı olarak imar parseli olduğu, somut emsallerden Duaçınarı 1485 ve Davutdede 154 parsel sayılı taşınmazlar dışında kalan 575 parsel sayılı taşınmazın henüz imar düzenlemesine konu edilmediği için bu emsalin kadastro parseli niteliği esas alınıp bu yönden denkleştirme bakımından emsalin bulunan değerine %35 oranında artış da uygulanarak hesaplama yapılmış iken daha sonra alınan ek raporda dava konusu taşınmazdan zayiat olmadığı için bu taşınmazın imar parseli olmadığı sonucuna varılıp bu defa emsal taşınmaza yapılan eklemeye karşılık yine %35 oranda dava konusu taşınmazın toplam artış bedelinden indirim yapılıp sonuca varılmış, diğer 2 emsalin ise imar parseli olması değerlendirmede dikkate alınmamıştır.
Uygulamada dava konusu taşınmazın imar parseli olup emsalin bu nitelikte olmaması durumunda dava konusu taşınmazın imar uygulaması sırasında uğramış olduğu zayiat varsa emsal ile dava konusu taşınmaz arasında denge kurulması bakımından somut emsalin değerine dava konusu taşınmazın imar parseli durumuna gelirken fiilen uğradığı zayiatın eklenmesi gerekir. Mahkemece bu konuda inceleme yapmak üzere teknik bilirkişi olarak görevlendirilen Harita Mühendisi tarafından düzenlenen 27.2.2001 tarihli raporda, dava konusu taşınmazın geldisi olan 452 numaralı parselden davacı hissesi 292 m2 iken 2981 Sayılı Yasanın 10/b maddesi uygulaması sonucu tapuya tescil edilen hissesinin 249.51 m2 olduğu ve dolayısı ile bu imar uygulaması nedeniyle davacı payı yönünden %15 oranında bir azalma olduğu saptanmıştır. Bu durumda imar parseli olan dava konusu taşınmaz ile somut emsal arasında bu yönde nitelik dengesi kurulurken dava konusu taşınmazın imar parseli haline gelmesi işleminde fiilen uğradığı alan zayiatı olan %15 oranı dikkate alınarak emsalin değerine en fazla bu oranda bir ekleme yapılması gerekirken bilirkişi kurulunun asıl raporunda zayiat ve değer artışının henüz imar düzenlemesine konu edilip edilemeyeceği belirsiz olan emsale izafe edilerek, İmar Kanunun 18.maddesinde öngörülen zayiat miktarının da en yüksek oranda (%35) kabulü ile emsalin ve dolayısı ile dava konusu taşınmazın değerinin artırılmış olması,
2-İkinci bilirkişi kurulu asıl ve ek raporunda emsal incelemesi ve dava konusu taşınmazla karşılaştırma yapılmaksızın genel nitelikteki değerlendirmelerle yetinilmiş olmakla bu raporlara itibar edilemez.
Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre Kamulaştırma Kanununun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin 3.fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tespiti ve bedelin tespitinde etkisi olan diğer unsurlarda dikkate alınarak 4.fıkra gereğince her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir.
Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda olması, taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılmış olması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılmış olan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına Devlet İstatistik Enstitüsü toptan eşya fiyatları endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir.
Mahkemece tarafların vereceği yada resen belirlenecek emsal kayıtlar Tapu Sicil Müdürlüğünden getirtildikten ve bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptandıktan sonra yukarıda açıklanan esaslara uygun incelemeyi ve sonucunu içeren ek bilirkişi raporları alınıp hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir.
İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Kanununun 18.maddesinin 2.fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.
3-Davalı idare tarafından 7.12.1999 tarihinde kamulaştırılan dava konusu taşınmaz ile aynı tarihli ve aynı kamulaştırma kapsamı içinde kalan, Yıldırım İlçesi, Yavuz Selim mahallesi 9899 ada 2 parsel için yakın değerlendirme tarihi (22.12.2000) itibariyle Bursa 5.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2001/64 esas ve 494 karar (Dairenin 2001/11475 esas-2002/195 karar) sayılı dosyasında 115.000.000 TL/m2 üzerinden hüküm kurulmuş ve bu hüküm Yargıtay denetiminden geçip onaylanmış iken yakın konumda bulunan dava konusu taşınmaz için (11.12.2000 değerlendirme tarihine göre) farklı nitelik göstermediği halde 74.750.000 TL/m2 miktara ulaşılan ek bilirkişi raporlarına itibar edilip, bu miktarlar esas alınarak hesap ve değerlendirme yapılmış olması,
Doğru görülmemiştir.
Mahkemece, her iki bilirkişi kurulundan ayrı ayrı ve ilgisine göre yukarıda açıklanan esaslara uygun biçimde ek raporlar alınmalı, ek raporlar alındıktan sonra davacı vekilinin ulaşılan değerlerden düşük değeri içeren raporu kabul edip etmediği sorulmalı, kabul etmediği takdirde 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 15.maddesinde öngörülen biçimde yeniden bilirkişi kurulu oluşturularak alınacak 3.bilirkişi kurulu raporu sonunda ortalama değeri içeren rapor üzerinden hüküm kurulmalıdır.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 26.4.2002 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy