(2942 S. K. m. 11, 12) (3194 S. K. m. 18)
Dava dilekçesinde kamulaştırma bedelinin arttırılması ile faiz ve masrafların davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Yerinde iki kez yaptırtılan inceleme sonucu düzenlenen asıl ve ek bilirkişi raporları hüküm kurmaya yeterli değildir.
Şöyle ki;
1-Birinci bilirkişi kurulu raporunda 3 adet, ikinci bilirkişi kurulu raporunda ise 7 adet emsal taşınmazla dava konusu taşınmaz kıyaslama yöntemiyle karşılaştırılıp değerlendirme yapılmıştır. Bilirkişi kurullarının asıl raporlarında, dava konusu taşınmazın 2981 Sayılı Yasanın 10/b maddesi sonucu oluştuğu gözetilip imar parseli olduğu kabul edilmiş ve her iki kuruldan alınan ilk raporlarda, imarlı olan dava konusu taşınmazdan indirime gerek olmadığı bildirilmiş, birinci bilirkişi kurulunun hem asıl hem ek raporunda ve ikinci bilirkişi kurulunun ek raporunda ise seçilen 575, 1485 ve 154 parsel numaralı emsallerden henüz imar düzenlemesine konu edilmediği için kadastro parseli niteliğinde olan 575 numaralı parselin imar yönünden dava konusu taşınmazla denkleştirilmesi bakımından bu emsalin bulunan değerine %35 oranında bir artış uygulanmak suretiyle ulaşılan değer ile diğer (1485 ve 154 parsel sayılı) imarlı iki parselin endeksleme sonucu değerlendirme tarihi itibariyle hesaplanan değerleri esas alınarak kıyaslama yöntemiyle dava konusu taşınmazın değeri birinci bilirkişi kurulunca 120.000.000 TL/m2, ikinci bilirkişi kurulunca da 115.000.000 TL/m2 bulunmuştur. Ayrıca her iki bilirkişi kurulunun ek raporlarında, asıl raporda kıyaslama sonucu ulaşılan değer sanki sadece kadastrol nitelikli 575 parsel somut emsal alınarak saptanmış gibi, dava konusu taşınmazın terk nedeniyle uğradığı %25 zayiata denklik sağlanması amacıyla bu değerden %10 indirim yapılmak suretiyle dava konusu taşınmaz için birinci bilirkişi kurulunca 108.000.000 TL/m2, ikinci bilirkişi kurulunca ise 103.500.000 TL/m2 bedel bulunmuştur.
Ayrıca, ikinci bilirkişi kurulu raporunda dava konusu taşınmazla emsallerin genel ifadelerle yapılan kıyasi karşılaştırması da hüküm kurmak için yeterli değildir.
Dosyadaki bilgi ve belgelere göre dava konusu taşınmaz arsa niteliğindedir ve mahkemece teknik bilirkişiye yaptırtılan tespite göre de, 2981 Sayılı Yasanın 10/b maddesi uyarınca %16 oranındaki bölümünün kamuya bedelsiz terk edilmesi suretiyle oluşmuş bir imar parselidir.
Bu nitelikleri itibariyle taşınmazın, Kamulaştırma Kanununun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin üçüncü fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi gereğince kamulaştırma (değerlendirme) gününden önce özel amacı olmayan ve somut emsal seçilen satışlara göre satış değerinin tespiti ve bedelin tespitinde etkisi olan diğer unsurlar da dikkate alınarak 4.fıkra uyarınca her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir. Uygulamada, incelenen emsallerden uygun görülenlerden birisinin somut emsal seçilip karşılaştırmanın ve değerlendirmenin buna göre yapılmasının daha sağlıklı ve gerçekçi sonuca götürdüğü anlaşılmaktadır.
Seçilen somut emsalin, satış fiyatına Devlet İstatistik Enstitüsü toptan eşya fiyatları endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyat bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla, değere etki yapan bütün yönleriyle birer birer karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve böylece yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri bulunmalıdır.
Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre değerlendirme yapılırken dava konusu taşınmazın imar parseli olmasına karşın seçilen somut emsalin bu nitelikte olmaması durumunda dava konusu taşınmazın imar uygulaması sırasında (resen veya terk suretiyle) uğramış olduğu alan zayiatı varsa emsal ile dava konusu taşınmaz arasında bu yönden denge kurulması bakımından kadastrol parsel olan somut emsalin değerine, dava konusu taşınmazın imar parseli durumuna gelirken fiilen uğradığı zayiat oranında ekleme yapılması ve bu suretle bulunacak miktarın dava konusu taşınmazın değerinin saptanmasına esas alınması gerekir. Seçilen somut emsalin de dava konusu taşınmaz gibi imar parseli olması halinde düzenleme ortaklık payı karşılığı olarak bir ilave veya indirim yapılmayacaktır.
Olayımızda, kadastrol nitelikli 575 numaralı parselin tek başına somut emsal seçilmiş olduğu ve taşınmazın ulaşılan değerinin bu emsale göre hesaplandığı kabul edilse dahi, imar parseli olan dava konusu taşınmaz ile bu emsal arasında bu yönde nitelik dengesi kurulması bakımından dava konusu taşınmazın imar parseli haline gelmesi sırasında fiilen uğradığı alan zayiatı olan %16 oranı dikkate alınarak emsalin değerine bu oranda bir ekleme yapılması ve emsalin bu değerine göre de dava konusu taşınmazın değerinin hesaplanması gerekirken, birinci bilirkişi kurulu asıl ve ek ikinci bilirkişi kurulunun ise ek raporunda, bu emsalin endeksleme sonunda bulunan değerine, zayiat ve değer artışının henüz imar düzenlemesine konu edilip edilemeyeceği belirsiz olan emsale bağlı tutularak, İmar Yasasının 18.maddesinde öngörülen zayiat miktarının da en yüksek oranda (%35) kabulü ile emsalin ve dolayısıyla dava konusu taşınmazın değerinin bu oranda artırılması,
2-Dava konusu taşınmaz 92,14 m2'den ibaret olup, 20.48 m2'si kamulaştırılmış ve geriye 71.66 m2'lik kısım kalmıştır. Dava konusu taşınmazın tamamının yüzölçümü, kamulaştırılan kısmın büyüklüğü, geometrik şekli dikkate alındığında, kamulaştırılan kesimin mevcut nitelik ve özelliklerinde bir değişiklik yaratmayacağı anlaşıldığından artan kesimde değer kaybının olamayacağının dikkate alınmamış olması,
Doğru görülmemiştir.
Mahkemece yukarda sözü edilen bozma sebepleri doğrultusunda bilirkişi kurlarından ek raporlar alınmalı ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 12.6.2002 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy