(2942 S. K. m. 11)
Dava: Dava dilekçesinde kamulaştırma bedelinin arttırılması ile faiz ve masrafların davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Karar: Dava konusu taşınmazın arsa vasfında olduğunun kabulü ile buna göre değerlendirme yapan bilirkişi raporlarına göre karar verilmiş olması doğru ise de, raporlar; dava konusu taşınmaz ile karşılaştırılan emsalin uygun nitelikte olmaması nedeni ile hüküm kurmak için yeterli değildir.
Mahkemece yargılama sırasında dava konusu taşınmazda 3 kez bilirkişi incelemesi yapılmış, her üç bilirkişi kurulunca da taşınmazın bulunduğu A Beldesi belediye sınırları içinde gösterilen emsal taşınmazlara ait satışların gerçek değeri yansıtmadığı gerekçesiyle emsal alınmamış, A İlçe merkezinde Aşağı Mahalledeki 150 Ada/21 parsel ve 207 Ada 2 parsel sayılı taşınmazların satışları emsal alınarak değerlendirme yapılmış, sonuç olarak 9.000.000 TL/m2 değer takdir edilmiştir.
Bilirkişi kurullarınca kıyasi emsal alınan Aşağı Mahalle 150 Ada 21 parsel sayılı taşınmaz 23 m2 yüzölçümlü olup, üzerinde iki katlı kargir dükkan bulunmaktadır. Bu durumda 21 parselin satışı, zeminden ziyade üzerinde mevcut ticari işletmeye yöneliktir. Bu taşınmazın üzerindeki yapının değerinin satış bedelinden düşülmesi ile zemin değeri bulunmuş ise de, satış bedelinin tespitinde asıl önemli unsur olan ticari işletmenin değeri hesaplanıp düşülmediğinden yüksek değerlere ulaşılmıştır. Esasen bir ticari işletmenin değerinin objektif olarak tespit edilmesi de olanak dışıdır. Bu nedenle böyle bir emsalin tapuda tarla vasfında olan değerlendirme tarihi itibari ile arsa niteliğindeki dava konusu taşınmazla karşılaştırmasının isabetli olduğu söylenemez. Yine kıyasi emsal alınan A İlçesi Aşağı Mahallede bulunan 207 Ada/2 parsel sayılı taşınmazın da değerlendirme tarihinde belirlenen m2 değerine göre dava konusu taşınmazdan 15 kat daha değerli olduğu bilirkişi raporlarında belirtilmiştir Emsal'in sözcük anlamından da anlaşılacağı üzere, dava konusu taşınmaza örnek teşkil edebilecek nitelikte olması gerekir. Örneğin, benzer yüzölçümlerde bitişik ya da yakın adalarda bulunmak, aynı imar müsaadesine sahip olmak satış tarihleri değerlendirme tarihine yakın olmak, fiyatlar bakımından en azından yaklaşık değerde olmak gibi nitelikler "emsal" in seçilmesinde öncellikle esas alınması ve aranması gereken unsurlardır. Bu unsurlar yönünden benzerliklerin bulunmaması veya çok az olmasının değerlendirmede yanıltıcı sonuçlara götüreceği açıktır. Bu bakımdan dava konusu taşınmazdan uzakta ve aralarında fahiş değer farkı olan A 207 Ada 2 parselde uygun emsal olamaz.
Dairemizce aynı gün incelenen mahkemenin 1999/274-2002/106 ve 1999/278 Esas 2002/107 Karar sayılı ( Dairenin 2002/8385 Esas- 9573 Karar -2002/8386 Esas 9574 Karar Sayılı ) dosyalarında bilirkişi kurullarınca incelenen ve kıyasi emsal olarak alınan A Belediyesi sınırları içindeki 5740 parsel sayılı ve üzerinde 68 m2 kerpiç ev olan taşınmazın 3.1.1990 tarihli satışı, dava konusu taşınmazın değerlendirilmesinde benzer özellikleri nedeniyle somut emsal olmaya elverişlidir.
Mahkemece yukarıda belirtilen hususlar gözardı edilerek karşılaştırmaya uygun olmayan emsal satışların esas alınıp dava konusu taşınmazın m2 değerinin saptandığı bilirkişi raporlarına göre hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.
Bundan ayrı; davalı vekili yararına, karar tarihinde geçerli olan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 13. maddesi nazara alınmadan daha az miktarda vekalet ücreti takdiri ile arttırılan bedelin faizine kamulaştırma işleminin kesinleştiği tarih yerine daha önceki bir tarih olan dava tarihinden itibaren hükmedilmesi de usulsüzdür.
Mahkemece yapılacak iş öncelikle, yukarıda emsal olmaya elverişli olduğu belirtilen A Belediyesi 5740 parsel sayılı taşınmazın 3.1.1990 tarihli satışına ait tapu kaydının ve ayrıca varsa taşınmaz ile aynı belediye sınırları içinde yer alan özel amacı olmayan kamulaştırma tarihinden önceki satışları içeren ve daha önce A Belediye Başkanlığından getirtilip uygun emsal olarak kabul edilmeyen satışlar dışındaki satışlarına ait tapu kayıtlarının da getirtilip, bilirkişi kurullarından bu emsal taşınmazları, tüm özellikleri itibariyle üstün ve eksik yönlerini ve bunların değere etkisini ayrı ayrı inceleyip irdeleyerek yapılacak karşılaştırma sonucu dava konusu taşınmaza değer biçilen ek raporlar almak ve oluşacak sonuca göre diğer bozma nedenleri de dikkate alınarak bir karar vermek olmalıdır.
Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 10.10.2002 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy