(634 S. K. m. 54) (3194 S. K. m. 16, 18) (6785 S. K. m. 46)
Dava: Dava dilekçesinde Kat Mülkiyeti Yasasının 54. maddesine göre ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne dair verilen hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davalı Günay vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz eden davalı Vek. geldi. Aleyhine temyiz olunan davacı adına gelen olmadı. Gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:
Karar: Davada, üzerinde kat irtifakı kurulu bulunan taşınmazın malikleri, İmar Yasası hükümlerine göre yapılan ortaklaştırma sonunda taşınmazda paydaş olan davalı Günay ın payının ortaklaştırma tarihindeki değeri ile satın almalarını kendilerine teklif edilmek suretiyle Kat Mülkiyeti Yasasının 54. maddesi uyarınca ortaklığın giderilmesine karar verilmesini istemişler, ortaklaştırma sonucu salt zeminde pay sahibi olan davalı Günay ise, davaya konu taşınmaza 1969 yılından beri kökten malik olduğunu, bu taşınmaz ile ilgili yapılan imar uygulamalarının iptaline rağmen, mahkemelerce verilen iptal kararları hiçe sayılarak taşınmaz üzerinde bina yapılıp kat irtifakı kurulduğunu ve bu şekilde davalının haklarının bertaraf edilmek istendiğini belirtilerek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece ortaklaştırma tarihi olan 5.4.1999 günü itibari ile davalı Günay'ın payının değeri bilirkişilere tespit ettirilerek bu payın belirlenen bedelle davacılar tarafından bir ay içinde satın alınmasının teklif edilmesine karar verilmiştir.
Dava, imar uygulaması sonucu oluşan ortaklığın giderilmesi istemli olup, bu tür davalarda davaya konu taşınmazdaki tüm paydaşların davada taraf olarak gösterilmeleri gerekir. Dosyaya getirtilen tapu kayıtlarına göre dava konusu parselde kat irtifakı hakkı sahibi oldukları halde, D., A., H., M., T, B, G, G, Y, D, H., E., M., E., M, O, İ, M., G ve N'nin davaya dahil edilmeleri suretiyle taraf teşekkülü sağlanmadan esas hakkında karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırıdır.
Kabule göre de;
Kat Mülkiyeti Yasasının 54. maddesinin ikinci fıkrası, ortaklaştırılan taşınmazların maliklerince ortaklığın giderilmesi konusunda anlaşmaya varılamaz ise, her taşınmazın ortaklaştırmadan önceki geçer değerleri mahkemece ayrı ayrı takdir edilerek bunlardan değeri en yüksek olan taşınmazın malikine (veya maliklerine), öteki taşınmazları bu değerle satın almalarını teklife karar verilmesini, bu teklif kabul edilip bedel ödendiğinde ortaklığın giderilmiş olacağını öngörmektedir. Taşınmazların ortaklaştırmadan önceki değerlerini esas alan bu maddenin yollama yaptığı 6785 Sayılı İmar Yasasının 46. maddesinin yerini daha sonra yürürlüğe giren 3194 Sayılı İmar Yasasının 16. ve 18. maddeleri almıştır.
"Tescil ve şuyuun izalesi" başlığını taşıyan İmar Yasasının 16. maddesinin dördüncü fıkrasında "bu kanun hükümlerine göre şuyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri, ilgili idarenin tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları veya şuyuun izalesi için mahkemeye müracaat edilmediği takdirde ilgili idare hissedarmış gibi, şuyuun izalesi davası açabilir" denilmektedir. Bu hükümden de anlaşılacağı üzere, imar uygulaması nedeniyle ortaklaştırılan taşınmazların sahiplerine, ilgili idarenin tebliğinden itibaren aralarında anlaşmaları veya ortaklığın giderilmesi için altı aylık süre tanınmış, bu süre içinde maliklerce anlaşmaya varılamadığı yada mahkemeye başvurulmadığı takdirde ilgili idareye ortaklığın giderilmesi konusunda dava açabilme yetkisi verilmiştir. Burada yasa koyucunun amacı, altı ay gibi bir süre içinde böyle bir taşınmazda ortaklığın giderilmesini sağlamak, ortaklaştırılan taşınmaz sahiplerinin rızaları dışında -yasa zoruyla- gerçekleşmiş olan paydaşlığa bir an önce son vermektir. İşte bu nedenledir ki, yasada öngörülen altı ay içinde taşınmazların sahipleri kendiliklerinden paydaşlığın giderilmesi için mahkemeye başvurmamışlarsa, ilgili idare devreye sokularak -paydaşmış gibi- ortaklığın giderilmesi davası açabilecektir. O halde süre ile ilgili bu kural, Kat Mülkiyeti Yasasının 54. maddesinin uygulanmasında ve özellikle taşınmazların değerlerinin belirlenmesinde gözönünde tutulmalıdır.
Buna göre, ortaklığın giderilmesi davası İmar Yasasının 16. maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca ortaklaştırma tarihinden başlayarak altı ay içerisinde açılmış ise, taşınmazların ortaklaştırmadan önceki geçer değerlerinin ölçü alınması ve bu değerle ortaklığın giderilmesi konusunda hüküm kurulması maddenin özüne uygun düşecektir. Ancak, ortaklığın giderilmesi davası yukarıda değinilen süreden sonra açılmış ise, taşınmazların ortaklaştırmadan önceki değerlerinin takdir edilip, teklifin bu değere göre yapılması, -Ülkemizdeki cari ekonomik düzen içinde sürekli artış gösteren enflasyon ve buna oranla azalan paranın alım gücü karşısında- hak ve nasafet kurallarına, hayatın gerçeklerine, denkleştirici adalet ilkesine ve her şeyden önce yasanın özüne aykırılık oluşturacaktır. Yasa koyucunun sayılan bu sakıncaları görmezlikten gelerek her koşulda taşınmazların ortaklaştırmadan önceki değerlerini ölçü almayı amaçladığını söylemek, buna göre yasa maddesini dar anlamda yorumlamak doğru olamaz. Toplumsal yaşamda ve ekonomik olgularda meydana gelebilecek değişiklikler ve gelişmeler gözetilmiş olmalıdır ki, İmar Yasasının 16. maddesinde bu tür davaların bir an önce açılması için düzenleme getirilmesine gerek duyulmuş, ortaklaştırılan taşınmazların paydaşlarınca dava açılmadığı takdirde, ilgili idareye dahi paydaşmış gibi dava açma hakkı tanınmıştır. Öyleyse, Kat Mülkiyeti Yasasının 54. maddesi, İmar Yasasının 16. maddesi ile bir arada yorumlanmalı ve somut olayda bu espri içinde uygulanmalıdır. Diğer bir anlatımla, hükmün unsurları ile somut olayın özellikleri arasında ilişki kurmak ve özü zedelemeden gerçek hayata uygun olarak olay-norm ilişkisinden sonuca varmak suretiyle çözüme gidilmelidir.
O halde, Ülkemizdeki cari ekonomik düzen, uzun yıllardan beri yüksek oranda seyreden enflasyon ve bununla ters orantılı olarak Türk Lirasının sürekli düşen değeri karşısında; ortaklaştırma tarihinden davanın sonuçlandığı tarihe kadar uzun bir sürenin geçtiği gözetilerek, taşınmazların ortaklaştırmadan önceki geçer değerlerine toptan eşya fiyat endeksleri uygulanmak suretiyle karara en yakın tarihe ulaştırılarak uyarlanması ve bunlardan değeri en yüksek olan taşınmazın maliklerine, öteki taşınmazları bu değerle satın almalarını teklife karar verilmesi yoluna gidilmelidir.
Mahkemece yukarıda açıklanan hususlar gözetilmeksizin, dava konusu taşınmazdaki salt davalı Günay ın payının değerinin belirlenmesi ile yetinilmesi ve bu değerin ortaklaştırma tarihine göre saptanmış olması doğru görülmemiştir.
Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davalı yararına takdir edilen 250.000.000 TL. vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı tarafa verilmesine, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 12.11.2002 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy