(2942 S. K. m. 11)
Dava: Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasası'nın 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Karar: 1- Mahkemece iki kez bilirkişi incelemesi yaptırılmış ve her iki raporda da dava konusu taşınmaz arsa niteliğinde görülüp değerlendirilmiş ise de yapılan araştırma taşınmazın arsa kabulü için yeterli değildir.
Şöyle ki, dosyada bulunan Belediye Başkanlığının 16.5.2003 ve 16.7.2003 tarihli yazılarında kamulaştırılan taşınmazın imar planı dışında belediye mücavir alanı içerisinde olduğu, bölgede 1/25000 ölçekli çevre düzeni planında tarımsal niteliği korunacak alan olarak ayrıldığı, 0,05 kat sayısı verildiği bildirilmiş ve parselin bulunduğu bölgede belediye içme suyunun ve kanalizasyonunun olmadığı, ulaşımın Antalya-Mersin karayolu ile sağlandığı, mahalle içi yolların Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğü, aydınlatmanın TEDAŞ tarafından yapıldığı, çöp toplama hizmetlerinin ise Belediye imkanları ile üzerinde turistik tesislerin olduğu yerlerde sağlandığı açıklanmıştır.
Çevre düzeni planı İmar Kanunu'nun öngördüğü ve Yargıtay uygulamalarında arsa değerlendirmesine esas alınan nazım imar planı ya da uygulama imar planı niteliğinde olmadığından taşınmazın salt çevre düzeni planı içerisinde yer alması onun arsa olarak değerlendirilmesini gerektirmez.
Bakanlar Kurulunun Yargıtay'ca da kısmen benimsenen 28.2.1983 günlü 1983/6122 sayılı kararı uyarınca imar planında yer almayan bir taşınmazın arsa sayılabilmesi belediye ya da mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber belediye hizmetlerinden (belediyece, meskun olduğu için ya da meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanması ve meskun yerler arasında yer alması koşullarının birlikte gerçekleşmesi halinde mümkündür.
Belediye yazısında varlığı belirtilen hizmetler bizzat belediye tarafından getirilen hizmetler olmayıp TEDAŞ, Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğü, Karayolları Genel Müdürlüğü ve diğer kamu kuruluşları tarafından farklı amaçlarla getirilmiştir. Bu hizmetlerin dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgeye rastlaması, mücavir alandaki taşınmaza arsa niteliği kazandırmaz. Turistik tesislere hasren çöp toplama hizmetinin verilmesi de yaygın ve daimi olarak bu hizmetin bölgede varlığını göstermez. Bu itibarla ilgili belediye başkanlığından taşınmazın bulunduğu yöreye bizzat belediye tarafından verilen ve devamlılık arzeden belediye hizmetlerinin varsa neler olduğu yeniden sorulup alınacak cevap yazısına göre köy yerleşim alanındaki dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olup olmadığının yukarıda değinilen ilkeler doğrultusunda değerlendirilip hiçbir şüphe ve tereddüte yer verilmeden saptanması gerektiğinin düşünülmemesi yerinde görülmemiştir.
2- Ayrıca, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü halinde dahi alınan bilirkişi raporları hüküm kurmaya yeterli değildir.
2942 sayılı Kamulaştırma Yasası'nın 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca arsa niteliğindeki taşınmaz malın değeri dava tarihinden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanır ve bilirkişi kurulunca düzenlenecek gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayanılarak kamulaştırma bedeli tespit edilir. Bu madde hükmüne göre arsaya değer biçilirken iki koşulun özellikle gözönünde bulundurulması zorunludur. Bunlardan birincisi emsal alınacak taşınmaz mal satışının değerlendirme gününden önce olması, ikincisi de bu satışın yöredeki rayice (sürüm değerine) uygun bulunmasıdır. Bu da ancak satışın normal koşullarda bir alım-satım olmasıyla mümkündür. Güdülen özel bir amaç nedeniyle sürüm değerinden fazla bedel içeren satışlar emsal olarak inceleme ve kıyaslama konusu yapılamaz.
Tapu Sicil Müdürlüğünden emsal olarak dosyaya getirtilen ondan fazla taşınmaz malın tapu kayıtları incelendiğinde değerlendirme tarihi itibariyle her birinin satış değerinin 1.000.000 TL/m2'nin altında kaldığı, somut emsal alınan 447 parsel sayılı taşınmazın değerlendirme tarihinden kısa bir süre önce 183.150.183 TL/m2 bedelle satıldığı dikkate alındığında bu satışın yöredeki arsa satışlarında ulaşılan rayice (sürüm değeri) uymadığı ortaya çıkmakta, normal koşullarda bir alım-satım olmadığı özel amaçlı bir satış işlemi niteliği taşıdığı sonucuna varılmaktadır. Yukarıda değinildiği üzere sürüm değerinden, kat kat fazla bedel içeren satışlar emsal olarak inceleme ve kıyaslama konusu yapılamaz.
Öte yandan, bilirkişi kurullarınca somut emsal alınan Kocapınar Köyü 447 parsel sayılı taşınmazın emlak vergisine esas tutulan değeri Belediyece 5.180.000 TL/m2 olarak belirlenmiştir. Taşınmaz mal konusunda en geniş donanımlı yerel yönetim biçimi olan ve bu niteliği ile yetki sınırları içerisindeki taşınmaz malların değerini en iyi bilecek konumda bulunan belediyenin, kendisi için önemli gelir kaynaklarından biri olan emlak vergisi hususunda rayicin çok altında (somut olayda olduğu gibi emsal alınan satış değerleri itibariyle 40 kat daha düşük) bir değer belirlenmiş olduğu da düşünülemez. Bilirkişi kurullarının somut emsal aldıkları taşınmaz mal satış bedelleri ile değerlendirme tarihi olan 2003 yılı için bunların belediyece saptanan emlak vergisine esas tutulan değerleri arasındaki bu aşırı farklılık; emsal gösterilen satışların o taşınmaz malların gerçek değerlerini yansıtmadığı, rayicin çok üstünde özel amaçlı satışlar olduğu izlenimini uyandıracak niteliktedir.
Sonuç olarak yukarıda açıklanan hususlar birlikte değerlendirildiğinde bilirkişi kurullarınca somut emsal kabul edilen Kocapınar Köyü 447 parsel sayılı taşınmaz satışının normal koşullarda bir alım-satım olmadığı, bu nedenle satış bedelinin o taşınmazın gerçek değerini yansıtmadığı sonucuna varılmaktadır ki; mahkemece, bu emsalin Kamulaştırma Yasasının Kamulaştırma bedelinin tespiti esaslarını düzenleyen 11.maddesinin birinci fıkrasının (g) bendinde öngörülen ilkeye uygun düşmediği gözetilmeden, bilirkişi kurullarının dava konusu taşınmaza yüksek bedel belirleyen raporlara itibar edilerek karar verilmiş olması,
3- Taşınmazın zemini üzerinde bulunan ağaçların değerlendirilmesinde Kaim Değer yönteminin uygulanması gerekir. Bu yöntemde önce, değişik cinste mevcut ağaçların ne miktar alanı karışık kapama bahçe yapmaya yeterli olduğu saptanıp bu alan, kapama bahçe olarak değerlendirilir, aynı yer çevrede ekilmesi mutad ürünler münavebesine göre tarla ziraati yapılarak yeniden değerlendirilip tarla ziraatinde bulunan değer karışık kapama bahçe olarak değerden çıkarılmak suretiyle ağaçların bedeli bulunmuş olur.
Arsalarda değerlendirme yapılırken zeminin gerçek değerini kesilmesi zorunlu ağaçlardan değil, üzerine yapı yapılması özelliğinden aldığı olgusu karşısında ağaçların kaim değer olarak bulunan değerinde toprağın da bir unsur olduğu gözetilerek, zeminin iki kez değerlendirilmesine olanak vermemek için bulunan miktardan, bu özelliği hesaba katacak oranda indirim yapılması gerektiği dikkate alınmadan rayiç bedel üzerinden ağaç değerinin hesaplanması,
4- Taşınmaz üzerindeki yardımcı yapı niteliğindeki tuvaletin 2003 değerlendirme tarihindeki Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca Yayınlanan Yapı Yaklaşık Birim Fiatları Listesine göre 1-A sınıfında kabul edilmesi gerekirken 1-B sınıfına dahil edilerek yüksek değer biçilmesi de,
Mahkemece (1) numaralı bozma nedeni doğrultusunda inceleme yapılarak dava konusu taşınmazın niteliği belirlenmeli, arsa olduğunun kesin olarak saptanması durumunda değerlendirme (dava) gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışların tespiti işinin bilirkişilerin insiyatifine bırakılmayarak, gerektiğinde tarafların bildirecekleri ve ayrıca re'sen belirlenecek yeni uygun emsal satışları içeren tapu kayıtlarının ve bunlara ilişkin resmi senetlerin dosyaya getirtilmesinden sonra her iki bilirkişi kurulundan yukarıda değinilen esasları gözönünde bulunduran, tarım arazisi olduğunun belirlenmesi halinde ise 2942 sayılı Yasanın 4650 sayılı Yasayla değişik 11. maddesinin birinci fıkrasının f bendi uyarınca net gelir üzerinden bilimsel yöntemle değerini belirleyen ve taşınmazın mücavir alan sınırları ve çevre düzeni planı içinde kalışı ile köy yerleşim alanında bulunuşu ve yola yakınlığı nedenlerini objektif artış unsuru olarak değerlendiren ve diğer bozma gereklerini de gözeten ek raporlar alınmalı, raporların bozma gereklerine uygunluğu denetlenmeli ve oluşacak sonuca göre karar verilmelidir.
Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 27.01.2004 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy