18. Hukuk Dairesi 2008/10404 E., 2009/700 K. ARSA PAYLARININ YENİDEN TESPİTİ KAT MÜLKİYETİ
634 S. KAT MÜLKİYETİ KANUNU [ Madde 3 ]
"İçtihat Metni"
Dava dilekçesinde, anataşınmazın bağımsız bölümlerine ait arsa paylarının değerlerine göre yeniden belirlenerek tapuya tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılardan İbrahim ve F.Hasan vekili ile Özcan vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra, dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği düşünüldü:
Dava, bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının yeniden düzenlenmesi istemine ilişkindir,
Mahkemece, yapılan araştırma ve inceleme ile alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir.
Şöyle ki;
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 5711 sayılı Yasa'yia değişik 3. maddesi hükmüne göre; "Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir."
Yasa gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlanmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası, kullanma amacı (konut, işyeri vs.), eklentileri, güneşten yararlanma, rüzgar ve diğer dış etkenlerden etkilenme olayı gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz. Öte yandan, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş olan kat maliki veya maliklerinin sonradan arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli olup olmadıklarının ve ayrıca arsa paylarının düzeltilmesini isteyen kat malikinin bu isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığının mahkemece dikkatle değerlendirilmesi gerekir.
Açıklanan bu yasal durum çerçevesinde somut olayda;
1-
Anataşınmazda kat mülkiyetinin kuruluşundan önce kat irtifakının kurulu olup olmadığı, kurulu ise kat irtifakının kim veya kimler tarafından kurulduğu Tapu Sicil Müdürlüğü'nden sorulup, buna ilişkin akit tablosu ve ilgili diğer belgeler dosyaya getirtilerek davacıların iyiniyetli olup olmadıklarının ve davayı açmakta korunmaya değer hukuki yararlarının bulunup bulunmadığının incelenmemiş olması,
2-
Anataşınmazda kat mülkiyetinin kuruluşundan önce kat irtifakının kurulu olduğunun tespiti halinde, kat irtifakının hangi tarihte kurulduğunun Tapu Sicil Müdürlüğü'nden ayrıca ve açıkça sorulup değerlendirmenin bu tarih esas alınarak yapılması gerektiğinin düşünülmemiş olması,
3-
Bağımsız bölümler, kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerlerinin tespiti açısından tek tek ve yukarıda açıklanan unsurları esas alınarak in-celenmek, bu incelemenin sonucuna göre olması gereken arsa payları be-lirlenmek ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında dü-zeltilmesi gereken bir yanlışlık olup olmadığı saptanmak suretiyle düzen-lenecek bir rapora dayalı olarak karar verilmesi gerektiği düşünülmeden, salt kat mülkiyetine geçme tarihindeki değerleri dikkate alan soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak karar verilmiş olması,
Doğru görülmemiştir.
Mahkemece; yukarıda (1) ve (2) nolu bentlerde yapılan açıklama doğrultusunda araştırma yapıldıktan sonra bilirkişiden (3) nolu bentteki şekilde ek rapor alınmalı, bu ek raporun bozma ilamına ve yasaya uygunluğu denetlenmeli ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmelidir.
Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nın 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 05.02.2009 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy