MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Dava dilekçesinde, ... ... Köyü 1858 parsel sayılı taşınmazın Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme ile alınan bilirkişi raporu karar vermeye yeterli değildir.
1-Dosyada mevcut ...Belediye Başkanlığı yazısında, davaya konu taşınmazın 1/25000 ölçekli Çevre Düzeni Planına göre imar planında kaldığı, yol, su, elektrik gibi belediye hizmetlerinden faydalandığı belirtilmiş ise de, mahkemece yapılan keşiflerde taşınmazın vasfına yönelik herhangi bir gözlem keşif zaptına yazılmamıştır.
Bakanlar Kurulunun Yargıtay'ca da kısmen benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan bir taşınmazın arsa niteliğinde kabulü için, uygulama imar planı (genelde 1/1000 ölçekli) ile iskan sahası olarak ayrılmış yerlerde bulunması esastır. Aynı karara göre, imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için ise, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (belediyece meskûn olduğu için veya meskûn hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanan ve meskûn yerler arasında bulunması gerekir.
Taşınmaz belediye nazım imar planı (1/5000 ve daha büyük ölçekli) içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım imkanları, belde merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma durumu da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.
Mahkemece, yeniden oluşturulacak bilirkişi heyeti ile keşif yapılarak, özellikle taşınmazın belediye hizmetlerinin hangilerinden yararlandığı, etrafının meskûn olup olmadığı, taşınmazın mevcut durumu itibari ile kullanım şekli, üzerinde bina bulunup bulunmadığı, konumu yani sokağa ve yola olan cephesi, önemli merkezlere uzaklığı, üzerinde yapılaşmaya ilişkin olarak imar durumu gibi hususların özellikle mahkeme hakimince yapılacak gözlemin ayrıntılı şekilde düzenlenecek keşif zaptına geçirilmesi, taşınmazın değişik açılardan fotoğraflarının çektirilerek onaylanıp dosyaya konulması ve taşınmaz vasfının açık ve denetime elverişli şekilde tespiti ile kamulaştırma bedelinin belirlenmesi gerekmektedir.
Karara esas alınan bilirkişi kurulu raporunun yukarıda açıklanan esaslara uygun düşmediği gözetilmeden, gerekli araştırma ve yeterli incelemeyi içermeyen rapora itibarla karar verilmesi,
2-Davacı idarenin harçtan muaf olduğu düşünülmeksizin aleyhinde harca hükmedilmesi,
3-Dava konusu taşınmaz üzerinde bulunduğu belirtilerek bedeline hükmedilen ağaçların, 2011 yılı rayiç değerlerine ilişkin verinin gıda, tarım ve hayvancılık ilçe müdürlüğünden getirtilip rapor denetlenmeden eksik incelemeyle hüküm kurulması,
Kabule göre de;
4-Hükme esas bilirkişi kurulu raporunda somut emsal alınan 1423,52 m² sulu tarla vasfındaki Gökmeydan Köyü 2882 parsel sayılı taşınmazın 23.04.2010 tarihli satışına ilişkin akit tablosundan, 1/2 hissesinin 160.000,00 TL bedel ile üzerindeki mevcut ipoteğin hukuki vecibeleri de devredilmek suretiyle satıldığı, satışın şekli dikkate alındığında serbest satış olmadığı ve taşınmazın gerçek değerini yansıtmadığı kanaati uyandığından, bilirkişi kurulunun emsal seçimini isabetli yaptıklarından sözedilemez. Emsalin özel amaçlı olmayan ve özel nitelikleri bulunmayan taşınmaz satışlarından seçilmesi gerekir.
Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre; Kamulaştırma Kanunu'nun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin 1.fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca, kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bu tespitte etkisi olan diğer unsurlar da dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle kamulaştırma bedelinin tespiti gerekmektedir.
Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda ve taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar gösterilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri tespit edilmelidir.
Emsal kayıtların değerlendirmeye esas alınan satışına ilişkin alıcısını, satıcısını ve satış bedelini gösteren tapu kaydı ile resmi satış akit tablosunun onaylı örneği tapu müdürlüğünden getirtildikten sonra, bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptanmalıdır. İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasası'nın 18.maddesinin 2. fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.
2942 sayılı Yasa'nın 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendi gereği emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılmasında gözönünde tutulması gerekir. Buna göre dava konusu taşınmaz ve emsallerin emlak vergisine esas tutulan asgari m² değerlerinin ilgili belediye başkanlığından 2011 yılı itibarıyla getirtilerek karşılaştırılması ve değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmesi gerekir.
Mahkemece, dava konusu taşınmazın yer aldığı ilçede emsal olabilecek özel amacı olmayan arsa satışlarının bulunmadığının düşünülemeyeceği ve değerlendirmeye esas alınan bilirkişi kurulu raporunun yukarıda açıklanan esaslara uygun düşmediği gözetilmeden, gerekli araştırma ve yeterli incelemeyi içermeyen rapora itibar edilmesi,
Doğru görülmemiştir.
Bundan ayrı olarak;
5-Anayasa Mahkemesi 1. Bölümünün 19.12.2013 tarih ve 2013/817 sayılı kararında, kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davada uzun süren bir yargılama sonunda, dava tarihi itibarıyla belirlenen bedele hükmedilmesinin Anayasanın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiği kabul edilerek mal sahibine tazminat ödenmesi gerektiği belirtilmiştir.
Yasa koyucu da, bu hak ihlalini dikkate alarak, 6459 sayılı Kanunun 6. maddesiyle 2942 sayılı Kanunun 10. maddesine eklenen fıkrada (yürürlük tarihi 30.04.2013) kamulaştırma bedelinin tesbiti için açılan davanın dört ay içinde sonuçlandırılmaması halinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren faiz uygulanmasına ilişkin düzenleme getirmiştir.
Her ne kadar, getirilen bu faiz hükmü maddi hukuka ilişkin olup, aynı yasanın 29. maddesi gereğince yayımı tarihinden sonra açılacak davalara uygulanması gerekir ise de; 30.04.2013 tarihinden sonra açılacak davalar için yapılan bu düzenleme ile Anayasa Mahkemesinin makul süreyi aşan yargılamanın hak ihlali oluşturduğuna ilişkin kararı birlikte değerlendirildiğinde, 30.04.2013 tarihinden önce açılmış ve henüz kesinleşmemiş kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davalarında öngörülen dört aylık yargılama süresinin makul süre kabul edilerek, hakkaniyet gereğince taşınmaz malikinin zararının giderilmesi amacıyla dava tarihinden itibaren dört aylık sürenin bittiği tarihten, karar tarihine kadar tespit edilen kamulaştırma bedeline faiz uygulanması gerektiğinden hükmün bu yönden de bozulması gerekmiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edenlerden davalı tarafa iadesine, 26.02.2015 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy