MAHKEMESİ : Erzincan Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 18/09/2012
NUMARASI : 2005/829-2012/941
Dava dilekçesinde, kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili ile davalılardan F.. A.. vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı vekili dava dilekçesinde, 528 ada 21 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ortaklığın kat mülkiyeti kurulmak suretiyle giderilmesini istemiş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kat Mülkiyeti Yasası'nın 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.
Dosyada toplanan belge ve bilgilere göre, dava konusu taşınmazın Kat Mülkiyeti Yasası'nın 50/2. maddesi hükmüne uygun nitelikte olduğu anlaşılmaktadır.
Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Dosyada mevcut belgelerle, bilirkişi raporu içeriğine göre, dava konusu taşınmazın bodrum, zemin ve iki normal kattan oluştuğu, mahkemece dosya içinde mevcut taraflarca imzalı 25.05.1993 tarihli yapım ve paylaşım sözleşmesi dikkate alınmak suretiyle bağımsız bölümlerin paydaşlara aidiyetine karar verildiği anlaşılmaktadır.
Kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilebilmesi için anataşınmazın tümüyle (ortak yerler, eklentiler vs. dahil) projesine uygun halde yapılmış olması veya mevcut haliyle çizdirilecek projesinin belediye tarafından onaylanması gerekir.
Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Yukarıda açıklanan bilgiler ışığında dosyadaki bilgi ve belgelerin incelenmesine;
1-Taraflarca çizdirilen bir mimari proje mevcut ise de, bilirkişi raporunda yapının bu projeye uygun inşa edilmiş olup olmadığı hususunda bir açıklamaya yer verilmemiş olduğundan yapının bu projeye uygun olup olmadığı anlaşılamadığı gibi, mimari projenin üzerinde sayı ve onay tarihi bulunmadığından bu projenin onaylanıp onaylanmadığı tam olarak anlaşılamamaktadır. Bu nedenle bu projenin yeniden belediye başkanlığına gönderilerek onay tarihi ve sayısı da açıkça yazılarak yapıya ve imara uygunluğu onaylattırılıp gerektiğinde buna bağlı olarak oturma izin belgesinin de alınması ve bilirkişiden yapının projeye uygunluğu konusunda ek rapor da alınıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken üzerinde tarih ve sayısı bulunmayan, belediyenin onay verip vermediği belli olmayan ve mevcut yapının projeye uygunluğu da denetlenmeden bu projenin esas alınarak hüküm kurulması,
2-Mahkemece bilirkişi eliyle ve davacı tarafça birden fazla ve farklı yönetim planları düzenlettirilmiş ise de, kat mülkiyeti kurulurken esas alınması gereken yönetim planının hangisi olduğu kararda açıkça belirtilmeden ve ayrıca yönetim planının paydaşlarca imzalanması için uygun bir süre tanınarak bu süre içinde imzadan kaçınan paydaşın olması halinde son nihai kararda bu yönetim planının imzalanmış sayılmasına hükmedilmek gerekirken bu eksiklik giderilmeden (davalılardan H.. E.. ve özel idare müdürlüğüne yönetim planı tebliği dahi yapılmadan) ortaklığın giderilmesine karar verilmesi,
3-Mahkeme kararının hüküm fıkrasında kat mülkiyeti kurularak ortaklığın giderildiğinin açıkça belirtilmesi ile sırasıyla her bir kat malikine özgülenen bağımsız bölümler, bağımsız bölüm numaraları ve arsa payları, bağımsız bölümün niteliği (dükkan, mesken vs.) varsa eklentilerinin infazda tereddüt yaratmayacak şekilde açıkça gösterilmesi ve buna göre tapuya tescil kararı verilmesi gerekirken bağımsız bölümlerin niteliği belirtilmeden ve paylaşım sözleşmesine göre teras katta sadece ikinci kattaki lokantaya ait 66 nolu bağımsız bölümün mutfağı olarak 66 nolu bağımsız bölüm ile birlikte tescili gerektiği yazılı olan kısma, 68 no bağımsız bölüm adı altında ikinci kez arsa payı verilerek hem ikinci katta hem de teras katta ayrı ayrı tescil kararı verilmesi, yine taksim sözleşmesinde yer alan 74 numaralı bağımsız bölümün hüküm fıkrasında gösterilmemiş olması, ayrıca hükme esas bilirkişi raporunda ve hükümde arsa payları toplamının paydaya eşit olmaması ve kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderildiği belirtilmeksizin infazda duraksamaya neden olunması,
4-Taşınmazla ilgili olarak düzenlenmiş bir yapı kullanma izin belgesi mevcut ise de, bu yapı kullanma izin belgesinde sözü edilen bağımsız bölüm sayısı ile paylaşım sözleşmesinde yer alan bağımsız bölüm sayısı hususundaki çelişkiden dolayı anayapıda başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölüm sayısı da açıklığa kavuşturulmadan sözü edilen paylaşım sözleşmesi esas alınarak hüküm kurulması,
5-Ortaklığın giderilmesi davalarında 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca aynen taksime karar verilince taşınmazın değeri üzerinden binde 3,96 oranında harç alınması gerektiğinin dikkate alınmaması,
6-Hükümde yargılama giderlerine bilirkişi ücretinin dahil edilmemiş olması,
Doğru görülmemiştir.
Bu bakımdan somut olayda mahkemece anataşınmazda başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölüm sayısı kesin olarak belirlenip davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin uygulanması suretiyle yapının projesine uygun olup olmadığının denetlenmesi ve aykırılık var ise giderilmesi onaylı projesi yoksa veya onaylı projesi olup da bu projeye uygun inşa edilmemiş ise mevcut haliyle projesinin çizdirilmesi halinde onay verilebileceğinin -ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre- saptanması halinde öncelikle aykırılıkların giderilmesi, onaylı mimari projeye göre bağımsız bölüm sayısının belirlenmesi, buna bağlı olarak yapının tümü için yapı kullanma izin belgesinin alınması, ayrıca yönetim planının tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptandıktan sonra, mevcut bağımsız bölüm sayısı ile paylaşım sözleşmesindeki bağımsız bölüm sayısı birbirine uygun olduğu takdirde bu paylaşım sözleşmesine (fiili taksime) göre, aksi halde çekilecek kura ile bağımsız bölümler paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa değer farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planını paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra her bir bağımsız bölümün numarası, cinsi, arsa payı ve özgülendiği paydaşın adı-soyadı açıkça belirtilerek tesciline ve bu suretle kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 05.05.2014 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy