Y A R G I T A Y İ L A M I
MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 5. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 11/11/2014
NUMARASI : 2013/416-2014/757
Dava dilekçesinde, arsa paylarının düzeltilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması bir kısım davalılar vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan 22.12.2015 gününde temyiz eden bir kısım davalılar vekili ile aleyhine temyiz olunan davacı vekili geldiler. Diğer davalılar adına gelen olmadı. Gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davacı yararına takdir edilen 1.100,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine, 22.12.2015 gününde oyçokluğuyla karar verildi.
Davacı vekili dava dilekçesinde, dava konusu 564 ada 1 parsel sayılı ve 3923 m² yüzölçümlü kat mülkiyeti kurulu anataşınmazın 9 ve 12 numaralı bağımsız bölümlerine ait arsa paylarının haksız ve hukuka aykırı olarak diğer bağımsız bölümlerin arsa paylarına göre daha fazla belirlendiğini, davacının bu durumu ana binanın yıkılarak arsa payı karşılığında yeniden yaptırılması gündeme gelince öğrendiğini ileri sürerek arsa paylarının yasaya uygun olarak yeniden düzenlenmesini istemiştir.
./..
Mahkemece, anataşınmazın 2923 m²'lik bölümünün belediye lehine tesis edilen irtifak hakkı ile yeşil alana ayrılması nedeniyle imar hakkı vermeyeceğinden, korunacak bir hakkın olmadığı ve kat irtifakı ve kat mülkiyetinin oluşturulması sırasında verilen taahütnamelerin hukuki dayanaktan yoksun olduğu gerekçesiyle dava kabul edilmişse de; verilen bu karar, dosyada mevcut delil ve belgeler ile hükme esas alınan bilirkişi raporundaki belirlemelere uygun düşmemektedir.
Dava, bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının yeniden düzenlenmesi istemine ilişkindir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 5711 sayılı Yasayla değişik 3. maddesinde; "Kat mülkiyeti ve kat irtifakı bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa payının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir." hükmü öngörülmüştür.
Öte yandan, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş olan kat maliki veya maliklerinin sonradan arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli olup olmadıklarının ve ayrıca arsa paylarının düzeltilmesini isteyen kat malikinin bu isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığının mahkemece dikkatle değerlendirilmesi gerekir.
Somut olaya gelince; dava konusu anataşınmazda kat irtifakı 07.12.1971 tarihli yönetim planının tapuya tescili ve resmi senet düzenlenerek 10.12.1971 tarihinde arsa sahipleri Mehmet Uğur Akosman ve Osman Sahip Akosman ile yükleniciler İlyas Şeref ve Mustafa Şeref tarafından kurulmuş ve yönetim planı bu şahıslarca imzalanmıştır. O tarihde 9 nolu bağımsız bölüm Mehmet Uğur Akosman'a 10, 11 ve 12 nolu bağımsız bölümler Osman Sahip Akosman'a diğer bağımsız bölümler ise yükleniciler İlyas ve Mustafa Şeref'e verilmiştir. Kat mülkiyetine 09.06.1973 tarihinde geçilmiştir.
Kat irtifakı kurulurken arsa sahiplerine ait 9 ve 12 bağımsız bölümlere 39230 payda üzerinden 14850 arsa payı, yine arsa sahiplerine bırakılan 10 ve 11 nolu bağımsız bölümler ile yüklenicilere bırakılan 20, 19, 18, 17, 16, 15, 14 ve 13 nolu bağımsız bölümlere 600 arsa payı, 8, 7, 6, ve 5 nolu bağımsız bölümlere 500 arsa payı, 4, 3 ve 1 nolu bağımsız bölümlere 410 arsa payı, 2 nolu bağımsız bölüme de 300 arsa payı verildiği ve bu şekilde kat mülkiyetine geçildiği anlaşılmıştır.
Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, anataşınmazın 3923 m² olduğu, anayapının müştemilatı ile 1000 m² üzerinde inşa edildiği, anaşatınmazın kalan 2923 m² yüzölçümlü bölümünün fiilen park alanı olarak kullanıldığı, anayapıya ait arsanın 3923 m² olmasına karşın inşaat izninin alındığı tarihde, arsa üzerinde belediye ile bulunan anlaşmazlık nedeniyle yalnızca 1000 m²'si için inşaat izni alındığından, geri kalan üzerinde inşaat yapılamadığı belirlendikten sonra, bu imar durumu nedeniyle mülkiyet hakkını serbestçe kullanamayan ve bu hakkından mahrum kalan arsa malikleri bu haklarını koruma altına almak amacıyla bu hususu yönetim planı ile açıklığa kavuşturdukları, yüklenicilerden bağımsız bölüm kazanan maliklerden noterden düzenlenmiş taahütnameler alındığı açıklanmıştır.
Gerçekten, dosyada mevcut Kadıköy 1. Noterliği tarafından düzenlenmiş taahütnamelerde, 1972 tarihinde yüklenicilerden satın alınan 4, 6, 10, 14, 15, 16, 18, 19 ve 20 nolu bağımsız bölüm malikleri tarafından "564 ada 1 parsel sayılı gayrimenkulün halihazır imar durumu 1000m²'lik kısım üzerinde Mustafa ve İlyas Şeref tarafından yapılan inşaatın bu 1000 m²'lik dışında kalan yerden hiçbir suretle şimdi ve ileride hak talep etmeyeceğim gibi binada bana ait hisseye tekabül eden dairemi ahara satış yaptığım takdirde alıcıya bu şartla satış yapacağımı ve vefatım halinde dahi varislere de bu husus aynen intikal edeceğini beyan ve taahüt ederim." şeklinde taahütnameler verilmiştir.
İş bu taahütname ile getirilen yükümlülük 07.12.1971 tarihli yönetim planının son sayfasına "9 ve 12 nolu dairelere büyük hisse tefrikinin sebebi tamamı 3923 m² olan ve tek parsel numarası alan arsada inşaat müsaade verilmiş kısım dışında kalan 2923 m²'lik belediye ile ihtilaflı bulunan arsa kısmında 9 ve 12 nolu daire maliklerini bu kısımdaki tüm hisselerinin muhafazası ve diğer maliklerin bu kısımda herhangi bir hakkı bulunmadığındandır." ibaresi eklenmek suretiyle sonradan bağımsız bölüm mülkiyeti edinen 3. kişilerin iyiniyetleri de bu şekilde bertaraf edildiği anlaşılmıştır.
Davacı 6 nolu bağımsız bölümü 09.06.1973 tarihinde Şevki Bayrakçı'dan satın almıştır. Şevki Bayrakçı da taahütname düzenleyen kat maliklerindendir. Davacı, bu kişinin cüzi halefi durumundadır. Halefiyet ilkesi gereğince taahütnameyle bağlıdır. Yönetim planına geçirilen bu taahütnameden davacının haberinin olmadığı düşünülemez. Böylesi bir durum tapuda aleniyet ilkesine aykırılık oluşturur. Bu taahütnamenin ve yönetim plan hükmünün davacıyı bağlamayacağı da düşünülemez. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesine göre yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir, yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
Öte yandan; 9 ve 12 numaralı bağımsız bölümler dışında kalan 18 adet bağımsız bölüme bağlanan arsa payları ile ilgili olarak doğrudan bir uyuşmazlık çıkartılmamıştır. Arsa sahiplerine bırakılan 10 ve 11 nolu bağımsız bölümler dahil bu bağımsız bölümlerin arsa payları, bu bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı olarak düzenlendiği uyuşmazlık konusu değildir. Esasen dosyada mevcut 1972 tarihli resmi senetlerde bu bağımsız bölümlerin satış bedellerinin 20.000TL olarak yükleniciden satın alındığı anlaşılmıştır. Oysa arsa sahibine bırakılan 9 nolu bağımsız bölümün aynı tarihteki satışının 250.000 TL olduğu anlaşılmıştır. Aradaki 11 kat gibi fahiş bir fiyat farkının, bu bağımsız bölümlere bağlanan arsa payından kaynaklandığında kuşkuya yer yoktur.
Nitekim bilirkişi raporunda bu hususa değinilmiş taşınmazdan bağımsız bölüm edinen kimselerin satın alma bedelleri incelendiğinde, 3923 m² kullanımlı bir arsanın üzerinden satın alınmış bağımsız bölüm bedellerine denk gelecek kadar yüksek bedeller olmadığı, aksi durumda davacı ve diğer maliklerin daha yüksek bedeller ödemesi gerektiği belirtilmiştir.
Esasen arsa paylarının yeniden düzenlenebilmesi için arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmemesi gerekmektedir. Az yukarıda açıklandığı üzere 9 ve 12 nolu bağımsız bölümler dışında kalan bağımsız bölümlerin arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olmadığına dair bir iddia ileri sürülmemiştir. Böyle bir uyuşmazlık yoktur. Uyuşmazlık arsa maliklerine bırakılan 9 ve 12 nolu bağımsız bölümlere diğer bağımsız bölümlerden farklı olarak 14850 arsa payının tahsis edilmesine yöneliktir. Bu bağımsız bölümlere neden bu şekilde arsa payı tahsis edildiği hususu 1972 tarihinde verilen taahütnameler ile bu taahütnamelere aleniyet kazandıran yönetim planında açıklanmıştır.
Tüm bu açıklamalardan ortaya çıkan sonuç şudur. Dava konusu anataşınmaz 3923 m² olup, kat irtifakı 07.12.1971 tarihinde arsa sahipleri Mehmet Uğur Akosman ve Osman Sahip Akosman ile yükleniciler İlyas Şeref ve Mustafa Şeref tarafından kurulmuştur. Ancak, belediye ile yaşanılan imar ihtilafı nedeniyle, sadece 1000m²'lik alanına inşaat izni alınabilmiştir. İnşaat izni alınamayan 2923 m²'lik bölüme ifraz edilmeden bina inşa edilmiştir. Oysa, ifraz edilebilmiş olsaydı, bu bölüm ayrı bir parsel numarası ile arsa sahipleri adına paylı mülkiyet hükümlerine göre tapuya tescil edilecek, kat mülkiyeti kurulan anayapıyla irtibatlandırılmayacak ve bu şekilde yüklenicilerden bağımsız bölüm satın alan kat maliklerinin hak ve yetkileri 1000m²'lik inşaat alanı ile sınırlı kalacaktı.
Bu bağlamda; anataşınmazın tamamı üzerinde kat irtifakı ve buna bağlı olarak kat mülkiyeti kurulmuştur. Yani inşaat alanına dahil olmayan 2923 m²'lik bölüm üzerinde yüklenicilerin hiç bir hak ve yetkileri olmadığı halde, arsa sahipleri ile hak sahibi olma durumu ortaya çıkmıştır. Arsa sahipleri ile yükleniciler bu sorunu, arsa sahiplerine bırakılan 9 ve 12 nolu bağımsız bölümlere farklı arsa payları belirlemek suretiyle aşmışlardır. Bunun bağlayıcı olması açısından da yüklenicilerden bağımsız bölüm satın alan kat maliklerinden noterde düzenlenmiş taahütnameler alınmış, bu husus yönetim planına yazılmak suretiyle aleniyet kazandırılmıştır.
Yükleniciden bağımsız bölüm satın alanlar, bu durumu bilerek ve benimseyerek satım işlemini gerçekleştirmişler ve bu şekilde kat maliki olmuşlardır.
Esasen, yüklenicilerin hak ve yetkilerinin 1000 m²'lik inşaat alanıyla sınırlı olması ve kimsenin sahip olduğundan fazlasını bir başkasına devredemeyeceği kuralı karşısında, yüklenicilerden bağımsız bölüm satın alan kat maliklerinin hak ve yetkilerinin, yüklenicilerin hak ve yetkileriyle sınırlı olduğunda duraksamaya yer bulunmamaktadır.
Bunun dışında, kat mülkiyetinin kurulduğu 1972 yılından davanın açıldığı tarihe kadar geçen 40 yıllık süre içerisinde arsa payları ile ilgili herhangi bir itiraz olmamıştır. Kat malikleri mevcut arsa paylarına göre haklarını kullanmışlar ve yükümlülüklerini yerine getirmişlerdir. Taşınmazın kentsel dönüşüm planına alınmasından sonra, yıkılıp yeniden inşaa edilecek olması nedeniyle, böyle bir davanın açılmış olması, anlamını 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde bulan dürüstlük kuralına aykırı bulunmaktadır.
Zira, herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.
Üstelik, mahkemenin arsa paylarını yeniden düzenlerken hükmünü dayanak yaptığı 29.04.2014 tarihli bilirkişi raporunda; parsel alanının 3923 m² olarak kabul edilmesi durumunda, her bir bağımsız bölüme özgülenen arsa payının zemindeki yüzölçümü ile, 1000 m² kabul edilmesi halinde hesaplanan arsa payının zemindeki yüzölçümünün birbirlerine orantılı olarak büyüyüp küçüldükleri ve yüzde nisbetinin değişmeyeceği açıkça belirlenmiştir.
Bu durumda, kat irtifakının ve kat mülkiyetinin kurulduğu tarihde belirlenen arsa payları bağımsız bölümlerin o tarihdeki değerleriyle orantılı olduğu bilirkişi raporu ile belirlenmiştir.
den bulunmadığı ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesindeki yasal koşullar gerçekleşmediği gözetilmeden, Dairemizin ilkesel bazdaki içtihatlarıyla açıkça çelişecek şekilde bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının yeniden düzenlenmesine karar verilmesi doğru olmamıştır.
Ayrıca, anataşınmazın inşaat ruhsatı verilmeyen 2923 m²'lik bölümünde imar planında yeşil alana ayrılması, belediye lehine irtifak hakkı bulunması ve fiilen park olarak kullanılıyor olması, taşınmazda kaçınılmaz değer düşüklüğüne neden olabilirse de, mülkiyet hakkından doğan hak ve yetkilerin kullanılmasına engel teşkil etmediğinden, eldeki dava açısından sonuca etkili olmayacağı düşünülmemiştir.
Mahkeme hükmünün açıklanan nedenlerle bozulması gerekirken, onanmasına dair sayın çoğunluğun değerli görüşüne katılamıyorum.
Full & Egal Universal Law Academy