MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bilgi ve belgeler okunup gereği düşünüldü:
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme ile alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir.
Şöyle ki;
1-Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre Kamulaştırma Kanununun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin 1.fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bedelin tesbitinde etkisi olan diğer unsurlar da dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir.
Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda ve taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına ... Kurumu üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar gösterilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri tespit edilmelidir
Emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten sonra bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptanmalıdır. İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasası'nın 18.maddesinin 2. fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.
2942 sayılı Yasa'nın 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendi gereği emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılmasında gözönünde tutulması gerekir. Buna göre dava konusu taşınmaz ve emsallerin değerlendirme yılı itibariyle emlak vergisine esas tutulan asgari m² değerlerinin ilgili belediye başkanlığından getirtilerek karşılaştırılması ve değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmiş olması gerekir.
Dava konusu taşınmazın değerlendirmesinde somut emsal olarak incelenen ... 2823 parsel sayılı taşınmazın, üzerindeki tamamlanmamış bina niteliği ile 10.01.2012 tarihli satışının yapıldığı anlaşılmaktadır. Bilirkişi kurulunca binanın %40 oranında tamamlandığı belirtilerek satış bedelinden binaya isabet eden değeri düşülerek zemin bedeli bulunmuş ise de, tamamlanmamış binanın satış değeri gerçekçi olarak hesaplanamaz. Bu durumda aynı bölgede başka emsal bulunamayacağı da düşünülemeyeceğinden emsalin uygun emsal olmadığı anlaşılmaktadır. Emsalin özel amaçlı olmayan, özel nitelikleri bulunmayan taşınmaz satışlarından seçilmesi gerekir. Buna göre mahkemece re'sen veya tarafların sunacağı emsaller araştırılarak bilirkişi kurulundan ek rapor alınıp oluşacak sonuca göre karar verilmelidir.
Mahkemece, değerlendirmeye esas alınan bilirkişi kurulu raporunun yukarıda açıklanan esaslara uygun düşmediği gözetilmeden, gerekli araştırma ve yeterli incelemeyi içermeyen rapora itibarla hüküm kurulması,
2-Dairemizin uygulamalarında 3194 sayılı İmar Yasasının 15 ve 16. maddelerine göre, bedelsiz yol ve yeşil alana terk işlemi gören taşınmazlar imar parseli olarak kabul edilmektedir. Dava konusu taşınmazdan önceden yeşil alan ve sosyal donatılar için düzenleme ortaklık payının düşüp düşmediği, taşınmazın ilk tesis tarihinden itibaren tedavüllü tapu kayıtları ile (geldi ve gittilerini gösterir kök tapu kayıtları ile) varsa ifraz işlemine ait bilgi ve belgelerin tapu müdürlüğü ve belediye başkanlığından getirtilip, yola ve yeşil alana terk suretiyle oluştuğunun tespiti halinde imar parseli kabul edilip, düzenleme ortaklık payı düşülmemesi gerekirken, bu hususta yetersiz araştırma ve eksik incelemeyle dava konusu taşınmazın kadastral parsel kabulü ile düzenleme ortaklık payı düşülerek bedel hesaplayan rapora göre hüküm kurulması,
3-Dava konusu taşınmazın tapu kaydında, taşınmazın aleyhindeki geçit hakkına ait tüm bilgi ve belgelerin tapu müdürlüğünden getirtilip yerinde uygulanmak suretiyle kamulaştırılan kısma denk gelip gelmediği veya kamulaştırılan kısmın geçit hakkından etkilenip etkilenmediği araştırılarak, etkilendiğinin anlaşılması halinde taşınmazda oluşacak değer düşüklüğünün tespit edilen bedelden düşülmesi gerekirken yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile hüküm kurulması, 4-Dava konusu taşınmaz üzerinde bulunduğu belirtilen ağaçların cins ve yaşları itibariyle 2014 yılı rayiç değerlerinin ... ilçe müdürlüğünden getirtilerek denetime elverişli rapora göre bedeline hükmedilmesi gerektiğinin düşünülmemesi,
5-Kamulaştırma Yasası'nın 4650 sayılı Yasayla değişik 10. maddesinin onbirinci fıkrasına göre kamulaştırması yapılan taşınmaz mal tahsis edildiği kamu hizmeti itibariyle sicile kaydı gerekmeyen bir niteliğe dönüşmüş ise, istek halinde mahkemece sicil kaydının terkinine karar verilir. Dava dilekçesinde davacı idarenin tescil yanında terkin talebinin bulunmadığı gözetilmeksizin kamulaştırılan taşınmazın idare adına tescili ile yetinilmesi gerekirken, taşınmazın yol olarak tapudan terkinine de karar verilmesi,
6-Taşınmazın tapu kaydında bulunan geçit irtifakları ile birlikte tesciline karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi,
Doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edenlerden davalı tarafa iadesine, 03.11.2016 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy