MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Dava dilekçesinde, ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bilgi ve belgeler okunup gereği düşünüldü:
Davacı vekili dava dilekçesinde, 53 ada 1 parsel sayılı taşınmazın aynen taksiminin mümkün olmadığını, satış yoluyla ortaklığın giderilmesini istemiş, davalılar ise aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesini istemiş, mahkemece satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiştir.
Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesinin beşinci fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Bu bakımdan mahkemece öncelikle yapının ayrı ayrı ve müstakil olarak kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler içerip içermediğinin, içeriyorsa bunların sayısının saptanması, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi halinde davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp,
ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur'a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Dosya içerisindeki bilgi ve belgelere göre, dava konusu taşınmazın davacı ile diğer davalıların murisi ... adına kargir ev vasfıyla tapuda kayıtlı olup, anataşınmazın betonarme kargir nitelikte, bodrum, zemin, 1. ve 2. kat ile çatı katından oluştuğu, binanın zemin katının ön cephesinde 3 dükkan, yan cephesinde 2 dükkanın, 1. ve 2. katlarda 3+1, çatı katında 2+1 odalı daire olmak üzere toplam sekiz bağımsız bölüm bulunduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece, taşınmazın yüzölçümü, vasfı ve mirasçı sayısı nedeniyle satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiştir. Taşınmazın bu niteliğine göre üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Yasasının 50/2. maddesi hükmüne uygun olup, paydaş ve bağımsız bölüm itibariyle her bir paydaşa da (mirasçı davacı ve mirasçı davalılar arasında elbirliği şeklinde) en az bir bağımsız bölüm düştüğü anlaşılmaktadır. Dava konusu taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurmaya elverişli sekiz bağımsız bölüm olup (mirasçılar arasında elbirliği şeklinde) kat mülkiyeti oluşturulabileceği, bağımsız bölüm ve daireler arasındaki değer farkının ise ivaz ilavesiyle denkleştirilmesi mümkün bulunmaktadır.
Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar gözönünde bulundurularak öncelikle kat mülkiyetine geçişin sağlanması yolunda yargılama yapılması gerekirken, açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik incelemeyle ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 22.12.2016 gününde oybirliğiyle karar verildi.