(2942 S. K. m. 11) (1086 S. K. m. 284)
Dava dilekçesinde kamulaştırma bedelinin arttırılması faiz ve masrafların davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.
Tarım arazisi olarak değerlendirilen taşınmazın birinci bilirkişi kurul raporunda, İzmir-Aydın yoluna yakınlığı, ulaşım imkanlarının bulunması ve ürünlerin pazarlamasındaki kolaylık nedeniyle Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinin İ bendi alınarak değerinin % 25 oranında arttırılmış olmasında bir isabetsizlik görülmemiş ise de, aynı taşınmazın ayrıca sosyal alt yapı olanaklarından yararlanma olanağının bulunması nedeniyle % 25 ve belediye mücavir alanı içinde olması belediye hizmetlerinden yararlanabileceği gerekçesi ile % 30; ikinci bilirkişi kurulu raporunda ise taşınmazın mücavir alan içinde olması, sosyal alt yapı olanaklarından yararlanabilir konumda olmasından dolayı % 50 oranında arttırım yapılmış olması doğru görülmemiştir.
Taşınmaz arazi niteliğinde olduğuna göre, yasa gereği taşınmazın değerinin olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri dikkate alınarak hesap edilmesi gerekir.
Gerçekten, Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinin (f) bendine göre arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri esas tutularak değerlendirilir. Aynı maddedeki (i) bendine göre de, bedelin tespitinde etkisi olacak diğer objektif ölçüler de bu değerin tespitinde dikkate alınır. Doğaldır ki bu objektif ölçülerin neler oldukları taşınmazın niteliği dikkate alınarak ve değerlendirme esasları göz önünde bulundurulmak suretiyle belirlenir. Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre tarım arazisinde değer, taşınmazın yıllık tarımsal gelirinin kapitalizasyon faizine oranlanması suretiyle bulunmaktadır. Kapitalizasyon faizi ise % 3% 15 arasında değişmekte olup, faiz oranı, aynı zamanda arazinin rant ile satış değeri arasındaki oranını belirlediğinden uygulanacak faiz oranı belirlenirken arazinin verimine etkili olan (sulu, taban arazisi toprağın terkibi, ekilebilecek ürünler) faktörler yanında, satış değerine etkili olabilecek faktörler de (önemli yerleşim birimlerine yakınlığı, tarımsal amaçla alt yapı olanakları vs.) dikkate alınır. İşte sözü edilen (i) bendi bu hususlar dışında olup arazinin değerine (arttırım veya düşme) etkili olabilecek objektif ölçülere ilişkindir. Bunlar da, Yargıtay'ın yerleşmiş ve uygulamalarına göre, tarımsal faaliyet ve gerekleri ile ilgili niteliklerdir. Ürünün pazarlama olanaklarını arttırıp kolaylaştıran, büyükşehirlere ve ana yollara yakınlık gibi unsurlarla, maliyeti düşüren, üretimi kolaylaştıran nitelikler bu faktörler arasındadır.
Bu nedenlerle kapitalizasyon faizi oranının belirlenmesinde etkili olan faktörlerin (büyükşehirler ve önemli yerleşim merkezlerine yakınlık) (i) bendi kapsamında tekrar değerlendirilmesi caiz olmadığı gibi tarımsal faaliyet ve gerekler dışındaki nedenlerle (sosyal alt yapı, bizatihi belediye veya mücavir alan içinde olma gibi) bu bende göre arttırma yapılması da doğru değildir.
O halde bilimsel metod uygulanmak suretiyle bulunan değerin, İzmir-Aydın karayoluna yakınlığın sağladığı pazarlama kolaylıkları, nedeniyle bilirkişilerin tespit ettikleri % 25 oranında arttırılması ile yetinilmesi gerekir.
Bundan ayrı 1. bilirkişi raporunda kamulaştırmadan arta kalan 136 metrenin arsa olarak kullanabileceği dikkate alınarak değerinde herhangi bir düşüklük olmayacağı açıklandığı halde, 2. raporda kalan kısımda % 80 değer kaybı olacağı belirtilmiş olup bu iki rapor arasındaki mübayenet giderilmeden hüküm kurulmuştur.
Mahkemece yukarıdaki hususlar dikkate alınarak Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinin (i) bendi yönünden değinilen hususlarda göz önünde bulundurularak ek raporlar alınıp hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmelidir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün BOZULMASINA oyçokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY YAZISI:
Davaya konu taşınmaz belediye mücavir alanında yer alan bir tarım alanıdır. Mahkeme değer biçerken Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinin İ bendine göre önce taşınmazın yola yakınlığı, ulaşım imkanlarının göz önünde bulundurularak % 25 objektif değer artışı, buna ilavetende mücavir alanda oluşu sosyal alt yapıdan yararlanır oluşunu da göz önüne alarak % 30 daha objektif artış vermiştir. Adeta objektif değer artışını değişik unsurlar halinde mütalaa ile sonuçta % 55 değer artışı yermiştir.
Daire çoğunluğu ise 2942 sayılı Kanunun 11. maddesinin İ bendindeki objektif unsur nedeniyle artırmanın aynı kanunun 11/F maddesindeki yazılı ... arazinin kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halin de elde edilecek net geliri dışında artırılamaz görüşü ile arazinin değerini münhasıran ürün rantına bağlı görmektedir.
Bize bu görüşe katılamamaktayız şöyle ki;
I- 2942 sayılı Kanunun 11. maddesinin 3. fıkrasının yazılış tarzına bakılacak olursa (a, b, c, d) bentleri bütün taşınmazlar için cins, yüzölçümü, vergi beyanı, resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirini esas almış F bendi arazilerde taşınmaz mal veya kaynağın Kamulaştırma tarihindeki mevki ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri nazara alarak (G) bendi arsalarda (E) bendi binalarda değerin nasıl tespit edileceğini belirledikten sonra (İ) bendi taşınmazların yukarıda belirtilen niteliklerinden maada bedele etkili olacak diğer objektif unsurlar var ise bununda bedele ilavesini öngörmüştür. Burada (F) bendini tahlilde yarar var.
1- Taşınmazın kamulaştırma tarihindeki mevki ve şartları; burada taşınmazın taban arazide veya yamaçta oluşu, yola yakın veya uzak oluşu, inbat kudreti, arazinin geometrik durumu ve büyüklüğü vs. hepsi verimle ilgili olduğu için bu madde içerisinde mütalaa edilmek gerekir.
II- Arazinin olduğu gibi kullanılmasını ise şöyle yorumlamak gerekir.
Araziden normal şartlarda yılda bir verim alınıyorsa onu nazara almak gerekir. Yoksa arazi sahibi ... ben bunun üzerine sera yaparsam yılda üç mahsul alırım, onun için yılda bir mahsule göre değil üç mahsule göre hesap yapılsın.. diyemez veya ... üzerine bir otel yapsam yılda şu kadar müşteri gelir yıllık gelirimde şu kadar olur... diyemez.
Buna mukabil iki, üç yıla kadar meskun hale gelmesi mümkün bir arazi ile veya yanı başına devasa turistik tesisler yapılmış, burası içinde inşaatçıların her gün turistik tesis yapılsın diye zorladığı bir arazi ile aynı zirai ranta sahip uzaklardaki bir arazinin değeri arasındaki fark nasıl kapatılacaktır. Arazinin şehre yakınlığı veya turistik tesise yakınlığı onun zirai rantına bu günkü ulaşım araçları muvacehesinde fazla etkili olamaz. Fakat o arazinin bu özellikleri ona zirai amaçla olduğu gibi kullanılmasından ayrı olarak potansiyel bir değer katmıştır. İşte vazı-ı konusu bu potansiyel değerin karşılanabilmesi için kanuna (İ) bendini ilave etmiştir.
Maddenin yazılış biçimine göre ürün rantına etkili olabilecek unsurlardan başka görülebilen her türlü müspet unsur objektif değer artışına konu olabilecektir.
Şayet (İ) bendinde de çoğunluğun düşündüğü gibi ürün rantını artırıcı hususlar öngörülmüş olsaydı böyle bir maddeyi kanuna derç etmeğe dahi lüzum kal artışının yüzde oranına müdahale edilip dayanağı tartışılacak Objektif değerse bu ayrı bir olayı daire kararının birinci bendinde gösterilen bozma kararı gerekçesine Bu düşüncelerle gerekçesine katılmıyorum. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy