(634 S. K. m. 20,33/1)
Dava: Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra (...) gereği düşünüldü:
Karar: Davada site yöneticisi olduğunu bildiren davacılar, aynı sitede bağımsız bölüm maliki bulunan davalı hakkında sitenin tamamını ilgilendiren inşaat giderleri ve işletme giderlerinden oluşan tahsilini istemişlerdir.
Dosya içerisinde bulunan tapu kaydı ile yönetim planından anlaşıldığına göre site 7-4 pafta, 7346, 7347 ve 7348 sayılı parsellerden oluşmakta, her bir parselde kat irtifakı tesis edilmiş bulunmaktadır.
Davacılar ile davalı 7348 parselde bağımsız bölümlerin malikleridirler.
Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı ancak bir parsel üzerindeki yapı veya yapılarda tesis edilebilir. Birden çok parsel maliklerinin bir araya gelerek müşterek kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurmalarına yasal olanak bulunmamaktadır. Bu nedenle de Kat Mülkiyeti Kanunun hükümleri bu gibi müşterek yönetimlerde uygulanmaz.
Bu şekilde site namı altında, birden çok parsel maliklerinin bir araya gelerek kurdukları birliklerde yönetim planı tabir edilen belge bağımsız bölüm malikleri arasında bir sözleşme niteliğinde olup, bundan doğacak ihtilaflar Kat Mülkiyeti Kanununa göre değil, genel hükümlere göre çözümlenir. Mahkemenin görevi de müddeabih miktarına göre saptanır. Ancak, davalı ile davacıların aynı parsel üzerindeki anagayrimenkulde bağımsız bölüm maliki olmaları halinde site yönetimine ait sözleşme ya da yönetim planına bakılmaksızın genel giderlerden dolayı Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinin 2814 sayılı Kanunla değişik 2. fıkrası hükmü gereği Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanması olanaklıdır. Gerçekten bu fıkra hükmüne göre yönetici yanında, kat maliklerinden her biri de anagayrimenkulün yönetim giderlerinden dolayı icra takibinde bulunma ve dava açma hakkına sahiptir. Bütün siteyi ilgilendiren inşaat ve benzeri genel giderlerin ise yukarıda açıklandığı gibi Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmadıkları açıktır.
Olayımıza bakıldığında, davacı yönetici ile davalı, üzerinde kat irtifakı kurulu aynı parsel içerisinde bağımsız bölüm malikleri olup, davaya konu edilen bir kısım alacak davalının 7348 parsel içerisinde maliki olduğu bağımsız bölümün genel giderlerine aittir. Dava edilenin bir kısmı ise siteyi (her üç parseli) ilgilendiren inşaat giderliridir. Bu durumda, siteyi ilgilendiren inşaat giderlerine ilişkin istemin Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında mütalaa edilmesi mümkün olmadığından bu giderlere ilişkin davaya sitenin yönetim planı (sözleşme) kapsamı içerisinde Asliye Hukuk Mahkemesinde bakılır ve bu konudaki yetki koşulu geçerli kabul edilebilir ise de, Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan 7348 parselle ilgili genel giderler konusunda Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesinin 1. fıkrasında belirlenmiş kamu düzeni ile ilgili yetki geçerli olacağından ve Kat Mülkiyeti Kanununun diğer hükümlerinin uygulanması söz konusu olacağından ihtilafın bu bölümüne Asliye Hukuk Mahkemesi değil, Yasada öngörüldüğü üzere anagayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Mahkemesi bakacaktır.
Bu nedenle mahkemece yapılacak iş, üç parselin malikleri arasında sözleşme niteliğinde olan yönetim planı (sözleşme) hüküleri dikkate alınarak sitedeki inşaat giderleri ile ilgili davaya Asliye Hukuk Mahkemesi yetkili ise de, genel giderlere ilişkin uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre çözümü Sulh Mahkemesine ait olacağından, buna ilişkin davanın tefriki ile Sulh Mahkemesinde bakılmak üzere görevsizlik kararı verilmesi olmalıdır.
Bu nedenlerle kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlığı da taraflar arasında yetki sözleşmesi bulunduğu gerekçesi ile ve Sulh Mahkemesinin görevli olduğu dikkate alınmadan Asliye Hukuk Mahkemesinde bakılmış olması doğru görülmemiştir.
Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile şimdilik diğer yönleri incelemsizin hükmün (...) BOZULMASINA, (16.01.1996)
Full & Egal Universal Law Academy