(634 S.K. m. 30)
Dava:Dava dilekçesinde kat malikleri kurulunun ve alınan kararın iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Karar:Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı usulen çağrılı olduğu halde katılmadığı kat malikleri kurulu toplantısında, yazılı itirazına rağmen onaylanan işletme projesinin yönetim planına aykırı olduğu gerekçesi ile yönetici seçiminin iptalini istemiştir.
Mahkemece anagayrımenkulde 12 bağımsız bölüm ve 1400 pay bulunduğu, toplantıya 730/1400 pay sahibi bağımsız bölüm malikinin katıldığı ancak kat maliki sayısının 6'da kaldığı, bu sebeple arsa payı itibariyle nisap mevcut ise de kişi çoğunluğunun sağlanmadığı, yöneticinin de seçildiği 11.5.1989 tarihli kat malikleri kurulu kararının iptaline karar verilmiştir.
Mahkemenin dayandığı 7.7.1988 tarihli yönetim planının 11. maddesi Kat Mülkiyeti Kanununun 30. maddesinin birinci fıkrasına paralel bir hükmü içermektedir. Buna göre kat malikleri kurulunun, kat maliklerinin (bağımsız bölüm maliklerinin) sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanması gerekir.
Anagayrımenkulde 12 bağımsız bölüm mevcut olup bağımsız bölüm malikleri 8 kişiden ibarettir. Davacı 12 bağımsız bölümün beşinin maliki ise de, maliki olduğu her bir bağımsız bölüm için ayrı bir kişilik taşımaz. Bağımsız bölüm malikleri arasında kendisi tek kişidir. Bu sebeple 11.5.1989 tarihli toplantıda malik sayısı bakımından da (8 malikin 6'sı) arsa payında olduğu gibi çoğunluğun mevcut olduğunun kabulü gerekir.
Bu durumda toplantı nisabının bulunmadığı gerekçesine dayalı toplantının iptaline dair mahkeme kararı yerinde olmayıp dava dilekçesindeki işletme projesinin yönetim planına aykırı olduğuna dair iddianın işin esasına girilerek (mevcut iki yönetim planının hangisinin geçerli olacağının tespiti dahil) incelenmesi ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekir.
Sonuç:Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 21.9.1995 gününde oyçokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet (634. Kat Mülkiyeti Kanunu Mad. 3) olup kat maliki de kendisine ait bağımsız bölüm üzerinde bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak kaydı ile, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptir. (Aynı yasanın 15. Maddesi)
Yasanın 2.maddesine göre; Ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan bölümlerine "bağımsız bölüm"; bağımsız bölümler üzerine kurulan mülkiyet hakkına "Kat Mülkiyeti"; ve bu hakka sahip olanlara "Kat Maliki" denir. Buna göre bir ana yapıda ne kadar bağımsız bölüm varsa o kadar da kat maliki var demektir ve bu binanın yönetimi kat maliklerinin toplamından meydana gelen "Kat Malikleri Kurulunca" yönetilir ve yönetim tarzı kanunların emredici hükümleri saklı kalmak kaydıyla bu kurul tarafından kararlaştırılır. (Madde 27)
Yasanın 31. maddesine göre her kat maliki arsa payı oranına bakılmaksızın bir-tek oy hakkına sahip olup birden fazla bağımsız bölüm sahibi de her bağımsız bölümü için ayrı bir oy hakkına sahiptir. Ancak; yasa koyucu genel kaideye bir istisna getirerek bağımsız bölümlerinin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı, bütün oyların üçte birinden fazla olamayacağını hüküm altına alarak bu kişinin karar alınırken diğer maliklere tahakkümünü önlemek istemiştir. Bu hükümlerin ışığı altında da tekli veya gerektiğinde çiftli karar nisabının hesaplanması gerekir.
Kat malikleri kurulunun bir karar alabilmesi için önce yasaya uygun toplanması gerekir. 30. maddeye göre kurul "kat maliklerinin" sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanır ve oy çoğunluğu ile karar verir. Toplantı nisabının oluşması için; katılanların arsa paylarının toplamının 51'i geçmesi ve ayrıca katılanların sayısının da yarıdan fazla olması gerekir. Her bağımsız bölüm ayrı kişilere ait ise yapılacak iş ve nisap bellidir. Ancak bir kat maliki birden fazla bağımsız bölüme malikse toplantı nisabının hesaplanmasında sayı olarak bir kişi mi yoksa malik olduğu bağımsız bölüm adedi miktarınca mı yoksa en az kullanabileceği oy sayısı kadar mı hesaba alınacaktır.
Kat Mülkiyeti yasasında belirtilen ve yukarda açıklanmaya çalışılan ilkeler çerçevesinde kat mülkiyeti "özel bir mülkiyet" türü olduğuna ve M.K. 624 ve müteakip maddelerinde paylar birleşip sonradan hisse alımında dahi malik ve maliklerin hakları kaynaşıp bu alımlar yeni oy hakları doğurmadığına göre kıyasen Medeni Kanunun ortak mülkiyete ilişkin hükümlerini bu konuda Kat Mülkiyeti yasasına adapte etmeye gerek yoktur. Aksini kabul; birden fazla bağımsız bölüme malik olan kişiyi toplantı nisabında sayı olarak tek sayılmasını karar nisabında ise malik olduğu bağımsız bölüm sayısı veya istisnası kadar oy hakkı verir ki bu durum bazı hallerde toplantının açılmamasına sebep olup azınlığın tahakkümüne yolaçar ki, kanun koyucunun amacı değildir.
Bizim kanaatimiz; Kat mülkiyeti özel bir mülkiyet türü olup, yasanın 2. ve 3. maddeleri nazara alındığında her bağımsız bölüm maliki (kat maliki) mülkiyet ve buna ilişkin haklarını kullanırken nasıl tek tek ve diğer malik olduğu bağımsız bölümlerden ayrı olarak (alım-satım, oy ve dava hakları gibi) haklarını kullanabiliyor ve ayrı kişi sayılıyorsa, kat maliklerinin toplantı nisabında da sayı olarak ayrı kişi sayılmalı ve buna göre hesaplar yapılmalıdır. Aksine kabul Kat Mülkiyetini, Medeni Kanundaki ortak mülkiyet hükümleri ile özdeşleştirmek olur ki kabul edilemez.
Olayda sayı olarak kat malikleri kurulunun toplanmasına yeter miktarda kat maliki toplantıya katılmadığından yasaya göre toplantının ikinci toplantı gününde yapılması gerekirken eksik nisapla toplantının yapılıp, kararlar alınması yasaya aykırıdır ve davayı kabul eden mahkeme kararının onanması gerekir.
Bu nedenle çoğunluğun bozma kararına katılmıyorum.
Full & Egal Universal Law Academy