(2942 S. K. m. 11) (3194 S. K. m. 18)
Dava: Dava dilekçesinde kamulaştırma bedelinin arttırılması ile faiz ve masrafların davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Karar: Bozma ilamına uyulmuş ise de, gereği bilirkişi kurullarınca tam olarak yerine getirilmemiştir.
Yargıtay uygulamalarına göre, somut emsal alınan taşınmaz imar düzenlemesi sonucu meydana gelen parsel; dava konusu taşınmazın ise bu nitelikte olmaması halinde dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılması sonucu, bulunan değerinden veya kamulaştırılan yüzölçümünden İmar Kanununun 18. maddesinin 2. fıkrasında sözü edilen düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerekmektedir. Dava konusu taşınmaz imar düzenlemesine tabi tutulmadığına göre, yüzölçümü, imar planındaki konumu ve imarına etkili diğer unsurlar dikkate alınarak, olduğu gibi kamulaştırılmayıp imar düzenlemesine tabi tutulsa idi, İmar Kanununun 18. maddesinde sözü edilen yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami, karakol ve dispanser gibi genel hizmetlere düzenleme ortaklık payı olarak ayrılması gereken yerin miktarı veya oranının Belediye İmar Müdürlüğünden sorulmakla beraber, ilgili Yönetmelik hükümleri de dikkate alınarak belirlenmesi ve bu belirlemeye göre, yukarıda açıklandığı üzere karşılaştırma sonucu taşınmazın bulunan değerinden indirim yapılması gerektiği dikkate alınmalıdır.
Mahkemece bunun yerine, imar parseli olan somut emsalin düzenleme sebebiyle uğradığı zayiat oranının hesaplanarak, dava konusu taşınmazın yüzölçümünden bu oranda indirim yapılması suretiyle düzenlenen bilirkişi raporlarına itibar edilerek hüküm kurulması doğru görülmemiştir. Yapılacak indirimin miktarı ve oranı dava konusu taşınmazın niteliğine göre belirlenir. Emsalin uğradığı imar zayiatı onun değerini ilgilendirir, dava konusu taşınmazın değil.
Gerçekten, değerlendirme, dava konusu taşınmaza ait olduğuna göre, değerlendirmenin, bu taşınmazın nitelikleri dikkate alınarak yapılması gerekir. Emsalin, imar parseli haline gelirken uğradığı imar zayiatı oranının, bu nitelikte olmayan dava konusu taşınmaza uygulanması, yanıltıcı ve adil olmayan sonuçlara yol açar. İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca imar düzenlemesine konu olan taşınmazın yüzölçümünden düşülen alan, bu taşınmazın imar parseli haline gelmesi nedeni ile kazandığı değer artışına karşılık olup, bu alanın miktarı ve oranı, taşınmazın niteliklerine göre %35'ten çok olmamak üzere belirlenir. Böylece imar parseli haline gelmeden önce emsal taşınmazdan, örneğin %20 oranında indirim yapılmış iken dava konusu taşınmazda (imar düzenlemesine konu edilse idi) %15 oranında indirim yapılması gerekebilecektir. Bu oranlar tersine de olabilir.
Örneğin, konumu ve diğer nitelikleri itibariyle imar düzenlemesi yapılırken yasanın öngördüğü azami oran olan %35 oranında imar düzenleme ortaklık payı ayrılmış bir imar parseli emsal alındığında, dava konusu taşınmazın konumu, yüzölçümü ve diğer nitelikleri itibariyle imar düzenlemesine konu olsa idi sadece %20 düzenleme ortaklık payı düşülecek ise, %35'i düşmek, davacı taşınmaz malikine; oranların tersine çevrilmesi halinde de davalı idareye haksızlık olacaktır. En adil ve sağlıklı sonuca, dava konusu taşınmaz değerlendirildiğine göre, onun uğrayacağı imar zayiatını belirleyip uygulamakla varılabileceği açıktır. Öteden beri yerleşmiş uygulama da bu yolda olup, davalı yararına usulen kesinleşmiş, hükmüne uyulan bozma da bu yöndedir. Bu uygulamadan amaç, kadastro parseli (brüt) olan dava konusu taşınmazı, imar parseli (net) olan emsal taşınmazla bu yönden aynı niteliğe getirmek olduğuna göre, yapılacak indirimin dava konusu parsele göre ve ona ilişkin olarak hesaplanması doğaldır.
İmar planında yer alan dava konusu taşınmazın düzenlemeye tabi kılınması halinde uğrayacağı imar zayiatının (düzenleme ortaklık payı) ne şekilde hesaplanacağı, 3194 sayılı İmar Kanununa göre çıkarılmış bulunan "İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında" Yönetmelikte ayrıntılı biçimde hükme bağlanmış olup, taşınmazdan ne miktarda ve oranda düzenleme ortaklık payı ayrılacağı matematiksel bir kesinlikle hesaplanabilmektedir.
Bu nedenlerle, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, imar parseli olan emsalin %8 oranında zayiata uğradığı için dava konusu taşınmazdan da bu oranda indirim yapılmasının bir mantıki ve hukuki dayanağı yoktur. Bu oran dava konusu taşınmaza göre belirlenecektir. Yapılacak indirim, yukarıda sözü edilen araştırma sonucunda %8'den az veya çok olabilecektir.
Değişik adalarda veya değişik konumlarda olan değişik nitelikte ve yüzölçümde bulunan taşınmazlardan aynı oranda düzenleme ortaklık payı düşülmesi, bu konudaki yönetmeliğe aykırı olduğu gibi, dava konusu taşınmazın niteliklerinin önemli bir bölümünün dikkate alınmayarak onların yerine değerlendirmeye konu edilmeyen taşınmazın (emsal) niteliklerinin alınması suretiyle yanlış değerlendirilmeye gidilmesine yol açar.
Bu konuda dikkate alınması gereken bir husus da, (olayımızdaki durumun aksine) dava konusu taşınmazın imar parseli, emsalin ise kadastro parseli olması halidir. Bu gibi hallerde imar parseli olan dava konusu taşınmazın uğradığı imar zayiat oranı değerlendirilmekte ise de, bu zayiat oranı, dava konusu taşınmaza aittir. Onun için dikkate alınması doğrudur. Kendisi imar parseli olan dava konusu taşınmaza bu hale gelirken fiilen uygulanmış imar zayiatı, karşılaştırma sonucu bulunan değerine ilave edilmektedir. Ancak, görülen davada bu husus (dava konusu taşınmaz imar parseli, emsalin kadastro parseli) varit olmadığından bu uygulamaya yer yoktur. O nedenle karşı oyda, bu konudaki Daire kararına yapılan yollama da varit değildir.
Bu durumda hükmüne uyulan bozma ilamında açıklanıp, Hukuk Genel Kurulunda ve Dairede istikrar bulmuş uygulama gereği mahkemece yapılacak iş, Belediye Başkanlığına müzekkere yazılarak, dava konusu taşınmazın imar planında yer aldığı bölge, yüzölçümü ve diğer nitelikleri itibariyle İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca imar düzenlemesine konu edilmesi halinde bu maddenin 2. fıkrası uyarınca düzenleme ortaklık payının hangi oranda olacağı saptanıp, bilirkişi raporlarında belirlenen m2 değerlerinden (1.550.000 ve 1.800.000 TL./m2) veya kamulaştırılan alandan (1996 m2) ek raporlardaki %8 yerine, bu oranda indirim yapılarak hasıl olacak sonuca göre karar vermek olmalıdır.
Ancak; yukarıdaki gibi araştırma ve hesap yapılmış; davalının yararına bir farka ulaşılmış olması halinde dahi İmar Kanununun 18. Maddesindeki azami oran olan %35 oranında indirim yapıldığında bile, bilirkişi raporlarında talebin üstünde bir sonuca varılacağından ve taleple bağlı kalınarak hüküm kurulmuş olduğundan bu husus bozma sebebi sayılmamıştır.
Sonuç: Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı deliller ile kanuni gerektirici sebeplere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı bakiye onama harcının temyiz edene yükletilmesine, 25.11.1996 gününde oyçokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY YAZISI:
İmar Yasasının 18. Maddesinin 2. fıkrasına göre, imar düzenlemesine tabi tutulan arazi ve arsaların yüzölçümlerinden %35'i geçmemek koşuluyla, yeteri kadar alan, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında, düzenleme ortaklık payı olarak düşülebilir. Parasal herhangi bir karşılık alınmadan terkedilen düzenleme ortaklık payı, 18. madde hükmüne göre, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, park, çocuk bahçesi, yeşil saha gibi hizmetlere tahsis edilir. Bu hizmetlerin taşınmazda meydana getireceği değer artışları, terk edilen bölümün gerçek karşılığıdır. Yasa koyucu, kalan bölümde düzenleme ortaklık payı olarak ayrılan yerin bedeli kadar bir artışın gerçekleşeceğini varsaymıştır. Bir örnek vermek gerekirse, bir arsanın %20 düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra kalan kısmı 125.000 TL./m2'den satılmışsa, gerçekte bu bedele düzenleme ortaklık payının neden olduğu %20 değer artışı da dahildir ve düzenleme görmemesi halindeki değeri, 125.000 TL.'nın %20 eksiği olan 100.000 TL.'dir. Bir başka anlatımla, 1.25 m2'lik bir alandan %20 düzenleme ortaklık payı düşülmesi sonucu 1 m2'lik bir alan oluşturulduğuna göre 125.000 TL., düzenleme görmeden önceki 1.25 m2'lik bir alanın bedelidir. (m2 100.000 TL.)
Emsalin gerçek değerinin bu yöntemle belirlenmesi ilke olarak benimsendikten sonra, düzenleme ortaklık payı olarak ayrılan yüzdenin, emsalin m2 değerinden (veya alanından) düşülerek dava konusu taşınmaz gibi düzenleme görmemiş haldeki fiyatı belirlenip, aynı niteliğe irca edilmiş taşınmazlar arasında karşılaştırma yapılması yada düzenleme görme unsuru dikkate alınmaksızın emsalle dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırma sonucu bulunacak değerinden (veya alanından) emsalde fiilen uygulanan oranda düzenleme ortaklık payı karşılığı bir miktarın indirilmesi sonucu değiştirmeyecektir.
Kamulaştırma Yasasının 11. maddesinin g bendi, kamulaştırılan arsa bedellerinin emsal satışlara göre belirleneceğini öngörmektedir. Şu halde emsal taşınmazın gerçek değerinin bilinmesi gerekir. Emsal taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesi ve sağlıklı bir karşılaştırma yapılabilmesi ise, ancak emsalden fiilen terkedilen düzenleme ortaklık payının, aynı oranda hesaba katılmasıyla mümkündür. Emsalden fiili olarak ayrılan ve oranı belirlenen miktar yerine, dava konusu taşınmazdan düşülmesi muhtemel muhayyel bir düzenleme ortaklık payına itibar edilmesi; gerçekçi olmayacağı gibi, emsalden %35 düzenleme ortaklık payı düşülmüşken, kamulaştırılan arsadan %10 düşülmesi yada emsalden %10 düzenleme ortaklık payı düşülmüşken, dava konusu arsadan %35 oranında düzenleme ortaklık payı düşülmesi gibi adil olmayan sonuçlar doğurabilecektir.
Nitekim, Daire uygulamalarında, dava konusu taşınmazın düzenleme görmüş, emsalin düzenleme görmemiş olması durumunda, genelleştirilmesi gereken bu yöntem uygulanmakta, dava konusu taşınmazın düzenleme nedeni ile uğradığı zayiat oranında bir artış, emsal bedele yansıtılmaktadır. (10.9.1996 günlü 1994/6383-7150 sayılı karar)
Sonuç olarak, düzenleme ortaklık payı nedeniyle emsalde fiilen gerçekleştirilen zayiat oranında bir miktarın, kamulaştırılan taşınmaz alanından (ya da fiyatından) indirilmesi yolundaki bir uygulama, yasaya uygun, adil ve gerçekçi olacaktır.
Kararın belirtilen gerekçelerle onanması gerektiği kanısıyla sayın çoğunluğun görüşüne katılmıyorum.
Full & Egal Universal Law Academy