(634 S. K. m. 20, 28)
Dava: Dava dilekçesinde ödenmeyen ortak gider avanslarının tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Karar: Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinin 1. fıkrası hükmüne göre, kat maliklerinden herbiri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça bazı hizmetlere eşit olarak, diğer bazılarına da arsa payları oranında ortak gider ödemekle yükümlüdürler. Dosyaya getirtilen yönetim planının 11. maddesinde tüm ortak giderlerin arsa payları oranında ödenmesi öngörülmüştür.
Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesine göre tüm kat maliklerini, külli ve cüz'i haleflerini bağlayıcı nitelikte olup, aynı zamanda 20. maddenin yukarıda sözü edilen hükmüne göre, kat malikleri arasındaki bir anlaşmayı da yansıttığından, yönetim planının bu hükmü usülüne uygun biçimde değiştirilmedikce, ortak giderlerin hesaplanması bakımından geçerli olacaktır. Her bağımsız bölüm maliki kendisi yönünden yönetim planı hükmünün uygulanmasını resen isteme hakkına sahiptir.
Dosyaya getirtilen karar defteri örneğine göre 10.7.1993 tarihinde kat malikleri kurulunca alınan kararda, davalının yönetim planının uygulanmasına ilişkin istemi (aidatın arsa payına göre alınması) reddedilerek, aidatın eşit olarak ödenmesi, davalının muhalefeti ile toplantıya katılanlarca kabul edildiği görülmüştür. Bu kararın altında 27 adet imza mevcut olup, getirtilen tapu kaydına göre anagayrımenkul A, B ve C bloklarında 17 bağımsız bölümden oluşmaktadır. Kat malikleri kurulunca alınan bu kararın yönetim planının yukarıda sözü edilen 11. maddesini değiştiren nitelikte kabul edilebilmesi için öncelikle Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesinde öngörülen 4/5 oranındaki çoğunluğun sağlanmış olması gereklidir. Karara imzasını koyan kişi sayısı malik sayısından çok olduğu anlaşılmakta olup, bunların tümünün kat maliki olup olmadığı saptanmamış ve tapudaki malik isimleriyle karşılaştırılmıştır. Kaldı ki yönetim planında yapılacak değişikliğin geçerli olabilmesi için sözü edilen 28. maddede öngörüldüğü şekilde tapuya da tescili gerekir.
Bu hususta dikkate alınması gereken diğer bir konu da, dosyaya getirtilen belgenin geçerli ve 634 sayılı yasanın öngördüğü kurallara uygun bir yönetim planı olup olmadığıdır. Tapu kaydına göre anagayrımenkul 107 parsel üzerinde 3 bloktan ve 17 bağımsız bölümden oluşmaktadır. Oysa yönetim planında yazılı parsel numarası bundan değişiktir. Bu yönetim planının 107 parsel üzerindeki anagayrımenkule ait olup olmadığı, sitenin başka parselleri de kapsayıp kapsamadığı araştırılmalı, kat mülkiyeti rejiminin ancak tek bir parsel üzerinde mevcut yapı yada yapılarla ilgili olarak kurulabileceği gözetilerek, bu yönetim planının Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesinde sözü edilen yönetim planı mı, yoksa bu ismi almış olmakla beraber site bir çok parselin bir araya gelmesi ile oluştuğu için gerçekte bu nitelikte olmayıp, site sakinleri arasında geçerli bir sözleşme niteliğinde olup olmadığı saptanmalı, bu niteliğe göre Kat Mülkiyeti Kanunu ve yukarıda sözü edilen 28. madde hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağı belirlenmeli, bu belge yönetim planı olmayıp sözleşme niteliğinde ise, kat malikleri kurulunun ekseriyetle bunun aksine karar alamayacağı kabul edilmelidir. Bunun aksine sitenin tek bir parsel üzerinde kurulu olduğu ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanması gerektiği için yönetim planı olarak geçerli olduğu sonucuna varıldığı takdirde ise, sözü edilen 10.7.1993 tarihli toplantıda alınan kararın yönetim planı değişikliği niteliğinde olup olmadığı, Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesi hükmü dikkate alınarak değerlendirilmeli, bunun bir değişiklik niteliğinde olmadığı sonucuna varıldığında ise davalının yönetim planı hükmünün uygulanmasını bu konuda kat maliklerinden alınacak karara rağmen isteyebileceği kabul edilerek, aidat borcu yönetim planında öngörüldüğü üzere arsa payı dikkate alınarak belirlenmeli ve davalının sorumlu olduğu miktar saptanmalıdır.
Diğer taraftan ve kabule göre, dava tarihinden sonraki gecikme tazminatına asıl alacak üzerinden hükmedilmesi gerekirken dava tarihine kadar geçen süre için hesaplanan gecikme tazminatını da kapsayan toplam meblağ üzerinden hesaplanmış olması da doğru görülmemiştir.
Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönününde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün H.U.M.K'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 18.3.1996 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy