(634 S. K. m. 25)
Dava:Dava dilekçesinde Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesine göre bağımsız bölümün devri istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Karar:Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesine göre açılmış bulunan, davalıya ait bağımsız bölümlerin devrine ilişkin dava mahkemece icra takiplerine konu olan borçların ödenmiş olduğu gerekçesi ile reddedilmiş ise de, sözü edilen takiplere ait dosyalar bu dosya içerisine konulmadığı gibi 4.4.1996 tarihli oturumda okunduğu bildirilen icra takip dosyalarındaki sonuçlar belirlenip tutanağa geçirilmediğinden davalının tüm borçlarının ödendiği belgelendirilmemiştir. Davacılar, ayrıca Şişli 2. İcra Müdürlüğünün 1995/2517 sayılı takip dosyasındaki borcunun ödenmediğini de bildirmişlerdir.
Mahkemece, takip konusu edilen ortak giderlerin tahsiline ilişkin icra dosyaları getirtilip her birindeki ödemenin tam olarak yapılıp yapılmadığı saptanmadan bu gerekçeye dayanarak davanın reddi doğru görülmemiştir.
Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 31.10.1996 gününde oyçokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
Dava, Kat Mülkiyeti Kanununun "kat mülkiyetinin devri mecburiyetini düzenleyen 25. maddesinde, "çekilmezlik hali" olarak kabul edilen 3. fıkrasının (a) bendine dayalı, davalıya ait bağımsız bölümün devri istemine ilişkindir. Sözü edilen (a) bendi, ortak giderlerden ve avanstan kendisine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra ve veya dava takibi yapılmasına sebep olunmasını, bağımsız bölümün diğer bağımsız bölüm maliklerine devrini öngörmektedir.
Sayın çoğunluk kararında, Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesinin (a) bendinde yer alan, ortak giderlerden veya avanstan kendisine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olan kat maliki aleyhine, bağımsız bölümün devri istemiyle dava açılmasından sonra borcun ödenmesi halinde de davanın düşeceği olgusu benimsenerek mahkemece bu yöndeki tahkikatın ikmali istenmiştir.
Kat Mülkiyeti, müşterek mülkiyetin özel bir türü olup esasları, Medeni Kanunun 623 ve sonra gelen maddelerine dayalıdır. Bu tür mülkiyetin niteliğini dikkate alan Kanun koyucu, paydaşlar arasındaki ilişkiyi düzenlemek ihtiyacını hissetmiş, bir kısım paydaşların tutum ve davranışları ile bu mülkiyet hakkından gereği gibi yararlanmalarını engellemelerine izin vermemiştir. Nitekim 14.11.1990 gün ve 3678 sayılı Kanunla getirilen Medeni Kanunun 626/a maddesi, kendi tutum ve davarınışları veya malın kullanılmasını bıraktığı yada fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer hissedarların tümüne veya bir kısmına karşı olup, yükümlülüklerini ağır surette ihlal eden hissedar, bu yüzden onlar için müşterek mülkiyet ilişkisini çekilmez hale getirmişse mahkeme kararıyla hissedarlıktan çıkarılabileceğini ve hissesinin diğer paydaşlar adına tescilini öngörmüştür. İşte, müşterek mülkiyetin özel bir türünü (tamamlanmış bir yapının bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanlar üzerinde bağımsız mülkiyet haklarını veren) düzenleyen Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesi de, az önce sözü edilen Medeni Kanun hükmüne benzer bir hükmü sevketmiş, kendisine düşen borçlar ve yükümlülükleri yerine getirmemek süretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale getirecek derecede ihlal eden bağımsız bölüm malikinin, müstakil bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının diğer kat maliklerine devrini öngörmüştür.
Maddenin devamında, her halde, "çekilmez" olan haller sıralanmış; ortak giderleri ödememekte ve hakimin emirlerine rağmen komşularının haklarını ihlal etmekte direnenler ile bağımsız bölümünü randevuevi ve benzeri ahlak ve adaba aykırı olarak kullanan kat malikinin, diğer kat malikleri haklarını, onlar için çekilmez hale getirmiş olacağını kabul etmiştir.
Bu yasa hükümlerinden anlaşılacağı gibi, müşterek mülkiyet rejimlerinde payın ya da bağımsız bölümün, diğer paydaşlara devri mecburiyeti, ihmal edilen ya da kasten gözardı edilen yükümlülüklerin yerine getirilmesini (borcun ödenmesi, hakimin kararına uyulması, randevuevi faaliyetine son verilmesi) sağlamak amacına yönelik değildir. Bu düzenlemelerin amacı, yükümlülükleri yerine getirmemekte ısrar eden kat malikinin, bundan sonra da aynı davranışlarına devam edeceği kabul edilerek onu müşterek mülkiyetten çıkarmaktır. Önümüzdeki davada olduğu gibi, ortak giderleri ödememekte direnen kat malikinin, ancak hakkında icra takibine girişilmesi ve itiraz üzerine verilen itirazın iptaline dair mahkeme kararının ancak icraen infazı sonucu giderlerinin kendisinden tahsili halinde davanın düşeceğini kabul etmek, bu yasa hükmünü ve yaptırımını, borcun tahsiline yönelik bir önleme indirgemek olur ki, yasa koyucunun böyle bir amacı olmadığı açıktır. Çünkü yasa koyucu 22. maddede, müşterek malik olmadığı halde kiracıyı dahi bu borçtan müteselsilen sorumlu tutmuş, ayrıca, diğer kat malikleri lehine ipotek hakkının tescilini hükme bağlamış, 20. maddede gecikme tazminatına yer vermiştir. O halde 25. maddedeki tüm koşullar gerçekleşmiş iken, borcun ödenmesi halinde davanın düşmesine karar vermek yanlıştır.
Sözü edilen 25. maddenin son fıkrasında "Bu maddedeki dava hakkı, sebebinin öğrenilmesi tarihinden başlıyarak 6 ay ve her halde, dava hakkının doğumundan başlıyarak 5 yıl içinde kullanılmazsa ve dava sebebi de ortadan kalkmışsa düşer." hükmü yer almaktadır. Bu hüküm dava hakkını, süre yönünden düzenlemektedir. Örneğin, (a) bendinde yer alan iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi halinde dava hakkı üçüncü takip veya dava tarihinden itibaren 6 ay içinde kullanılmaz ise artık bu takip ve davalara dayanılarak bağımsız bölümün devri davası açılamaz. Ancak, yasa koyucu buna (dava hakkının düşmesine) bir koşul daha getirmiştir. O da dava sebebinin ortadan kalkmış olması halidir. Yani 6 ay geçmiş olmasına rağmen borç yine ödenmemiş olursa, 6 aylık sürenin geçmiş olması dava açılmasına engel olmaz.
Ancak, son takip ve davadan itibaren 6 ay geçmiş ve bu süre içinde borç ödenmiş ise artık bunlara dayanılarak dava açılamaz.
Yukarıda belirtilen olumlu ve olumsuz koşullar gerçekleştikten sonra, borcun ödenmiş olması, bağımsız bölümün devri için açılan bu davayı etkilemez. Çünkü bu dava borcun ödenmesini sağlamaya yönelik değildir. Dava açma koşulu, dava açılmadan önce gerçekleşmiş olması gereken haldir. Bu halin gerçekleşmesi ile istenebilecek duruma gelen bir hakkın kazanılması için dava açıldıktan sonra, davanın düşmesi veya konusuz kalması ancak davayla istenen şeyin verilmesi ile mümkün olur. Dava alacağın tahsiline dair değil, bağımsız bölümün devrine ilişkindir. Bu nedenle, 25. maddenin son fıkrasının, borcun ödenmesiyle bağımsız bölümün devri davasının ortadan kalkacağı şeklinde yorumlanması, yasanın ne lafzına ne de amacına uygundur. Altı ay geçmiş ve dava sebebi (borcun ödenmemiş olması) ortadan kalkmış ise, dava hakkının düşmesi, artık dava açılamayacağı anlamındadır. Bunu, bu davadan sonra da ödense dava düşer anlamında yorumlamak yanlıştır.
Yasanın 25. maddesi ile Medeni Kanunun 626/a maddesinde düzenlenen ortak mülkiyetteki payın devri mecburiyeti, malikin yasa ile yüklendiği görevleri yerine getirmemek, diğer paydaşların mülkiyet haklarını tam olarak kullanmalarına engel olmak ve bu suretle paydaşların haklarını onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal etmek halinde ancak mümkün olduğu için böyle bir uygulama davalının mülkiyet hakkının ihlali olarak da kabul edilemez.
Mahkeme kararının yukarıdaki nedenlerle bozulması gerektiği, ödemenin bu aşamada dava sonucuna etkili olamayacağı görüşüyle çoğunluk kararına karşıyız.
Full & Egal Universal Law Academy