(2981 S. K. m. 16) (634 S. K. m. 44)
Dava: Dava dilekçesinde yeni kazanılan bağımsız bölümlerin tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Karar: Davacı dilekçesinde çoğunluk payına sahip oldukları kat irtifaklı binanın üzerine (çatısına) müteahhit şirket olarak kaçak inşaa ettikleri iki adet bağımsız bölümün, 2981 sayılı Af Kanunu'ndan yararlanmak suretiyle yapı ruhsatı ve oturma izin belgesinin alınıp kazanıldığını ve ancak tapudan arsa payları olmayan bu bağımsız bölümlerin tescili için diğer kat maliklerinin ittifakı sağlanamadığından 2981 sayılı Kanunu'nun 16. maddesine 22.5.1986 tarih ve 3290 sayılı Kanun'la eklenen fıkra hükmü uyarınca, diğer kat maliklerinin muvafakatı aranmaksızın bu ilave bağımsız bölümlerin her birisine arsa payı tahsis edilmek suretiyle davacı şirket adına kat irtifakı olarak tescillerine karar verilmesi istemiyle dava açılmıştır. Dilekçede, bu bağımsız bölümlere tahsis edilecek arsa payına tekabül eden bedeli blokeye hazır olunduğu da belirtilmiştir. Mahkemece, bütün kat maliklerinin muvafakatı alınmadan yapılan değişiklik projesinin geçerli olamayacağı ve muvafakat vermeyen kat maliklerini bağlamayacağı ve de 2981 sayılı yasanın, yapının ortak yerlerinde değişiklik için uygulanamayacağı gerekçesiyle dava reddedilmiştir.
Söz konusu ek fıkra hükmüne göre, daha önce kat irtifakı kurulmuş binalardan bu Af Kanunu'ndan istifade ile bağımsız bölüm kazanılmış ise, bu bağımsız bölüm veya bölümlerin sahibi Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 44. maddesi uyarınca diğer kat maliklerinin ittifakını sağlayamaması halinde, bu kanunun öngördüğü şekilde onaylı yapı ruhsatı ve kullanma izin belgesiyle birlikte kazanılan bağımsız bölüm veya bölümlerin arsa payına karşılık hesap edilen değeri hak sahibi diğer kat malikleri adına milli bir bankada bloke etmek kaydıyla bu bağımsız bölümlerin kendisi adına tescilini isteyebilir. Yasa hükmünün yollamada bulunduğu 634 sayılı Kanun'un 44. maddesi ise ana gayrimenkulün üzerine kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapımı veya ilavesinden söz etmektedir.
Görüldüğü üzere, kazanılan yeni bağımsız bölümün ortak yerde yapılmış olması kaçınılmaz bir durumdur. O nedenle, yapılan veya ilave edilen bağımsız bölümün mücerret ortak yerlerde yapılmış olması tescil isteminin reddi için yeterli değildir. Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre bu suretle kazanılan bağımsız bölümün yasa hükmü gereği ya da yönetim planına göre, garaj, kapıcı dairesi, kömürlük, çamaşırhane ve bunun gibi paydaşların tümünün yararlanmasına tahsis edilen özel amaçlı ortak yerlerde bulunması halinde tescil istemi kabul edilemez ise de, ortak yer olan çatının özel bir amaca tahsisi söz konusu olmadığı gibi bu yere yapılacak yeni bağımsız bölümlerin üzeri de yine çatı olarak ortak yer kalacağından kat malikleri yönünden tescil bir kayıp ve sakınca teşkil etmeyecektir.
Öte yandan bütün kat maliklerinin ittifakı sağlanmadan proje yapılıp yeni bağımsız bölüm kazanılması, 634 sayılı Kanun'un 44. maddesine göre kural olarak mümkün değil ise de, yukarıda açıklanan 2981 Sayılı İmar Affı Yasası'nın 16. maddesinin ek fıkrası hükmü bu kararla istisna teşkil etmekte olup, söz konusu ek fıkradaki koşulların gerçekleşmesi halinde, kat maliklerinin rıza ve muvafakatı olmadan yapılan tadilat projesi geçerli ve rıza göstermeyen kat malikleri yönünden bağlayıcı olacaktır. Açıklanan bu duruma göre mahkemece, davada 2981 Sayılı Kanunun 16. maddesinin 3290 Sayılı kanunla eklenen fıkra hükmünde öngörülen koşulların mevcut olup olmadığına bakılıp koşullar gerçekleşmemiş ise o takdirde davanın reddine; bu koşullar varsa ve ibraz edilen yapı ruhsatı ve kullanma izin belgesinin 2981 sayılı Yasaya göre süre ve diğer yönlerden uygunluğu da saptandığında, kazanılan her iki bağımsız bölümün, tespit edilecek arsa paylarına karşılık teşkil edecek bedellerinin, dava tarihindeki rayici göre bilirkişi marifetiyle ve resmi birim fiyatları uygulanmak suretiyle belirlenip, hak sahipleri adına milli bir bankaya bloke ettirilmesinden sonra, diğer kat maliklerinin muvafakatını aramaksızın tescillerine, karar verilmesi gerekirken varit olmayan gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 02.02.1999 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy