(634 S. K. m. 46) (2942 S. K. m. 11)
1- Dairede karar düzeltme incelemesi daha önce yapılan Bornova 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 1998/360 Esas-692 Karar sayılı (Dairenin 1999/253-173) dosyasında mevcut 7.12.1998 tarihli Tapu Sicil Müdürlüğü yazısındaki bilgilere göre emsal taşınmazın 11.4.1988 tarihinde 1.318.789 TL./m2; 16.8.1988 tarihinde 1.300.000 TL./m2; 21.11.1988 tarihinde de 2.903.000 TL./m2 fiyatla satıldığı bildirilmiştir. Birbirine çok yakın değerlerde olan ilk iki satıştan ikincisinin yapıldığı 16.8.1988 tarihinden üç ay sonra yapılan 21.11.1988 tarihli satış ilk satışların iki mislinden fazla değere ulaşmıştır. Böyle bir satış kısa sürelerde meydana gelen fiyat farklılıkları nedeniyle yanıltıcı sonuçlara götürür nitelikte olup, bu satışlardan en yükseğinin emsal alınması da dikkate değer görülmüştür. Böyle bir taşınmazın, arsa satışlarının çok yoğun olduğu bilinen Bornova mıntıkasında başka emsaller bulunmasına rağmen emsal olarak alınmış olması doğru görülmemiştir.
Mahkemece resen emsal araştırması yapılarak tapu kayıtları getirtildikten sonra yukarıdaki hususlar dikkate alınarak 2. bilirkişi kurullarından raporlar alınmalı ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir.
2- Tamamlanmış ve iskan edilmiş yapılarda uygulanması gereken 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 46. maddesinin son fıkrası (Anagayrimenkulün arsası ile birlikte kamulaştırılması halinde her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli, bağlantılı bulunduğu arsa payı ile eklentileri de gözönünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur) hükmünü koymuştur. Böyle olunca, ana yapının arsasına 2942 sayılı Kanunun 11. maddesinin 3. fıkrasının g bendi gözönünde tutularak kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre; yapılara da aynı maddenin h bendi gereğince Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca yayınlanmış, kamulaştırma tarihindeki resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını gösteren listelerine göre (yıpranma payı da düşülerek) değer verilip, ayrıca bedelin tespitinde etkili olacak diğer ölçüler de dikkate alınarak kamulaştırma karşılığının yasal biçimde belirlenmesi gerekir.
Buna göre, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda arsa ile ana yapının (ortak yerleri içerir biçimde) değerleri hesaplandıktan sonra, arsa payına düşen miktarına göre bağımsız bölümün karşılığı bedel tespit edilir. Şayet o bağımsız bölümün yapısında değeri etkileyecek özellik ve nitelikte diğer bağımsız bölümlerden farklı ilaveler varsa bunlar da gözönünde tutulmak gerekir.
3- Davacının bağımsız bölümünün de içinde bulunduğu ana taşınmaz bütünüyle kamulaştırılmış, her iki bilirkişi kurulu davacının, 1/6 arsa paylı bağımsız bölümünün kıymetini değerlendirme tarihindeki resmi birim fiyatlarını E. alarak tespit etmiş ancak belirledikleri fiyata "kat konum zammı" ilave etmek suretiyle, yüksek değerlere ulaşmıştır.
Kat Mülkiyeti Yasasının 46. maddesinin sonuncu fıkrasına göre, ana taşınmaz kamulaştırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı gözönünde tutularak, ayrı ayrı takdir olunur. Yine aynı Yasanın 3. maddesine göre, bağımsız bölümlerden her birine kat mülkiyetine geçilme tarihindeki değeri ile oranlı olarak arsa payı tahsis edilir, bu hususa dikkat
edilmediği takdirde, arsa payının yeniden düzenlenmesi için bağımsız bölüm maliklerinin mahkemeye başvuru hakları vardır. Bağımsız bölümün kıymetini olumlu, olumsuz yönde etkileyen tüm unsurlar bu arada kat konumu, arsa payı tespit edilirken hesaba katıldığına göre, bilirkişilerce kamulaştırma bedeline bu unsurun ayrıca eklenmesi doğru değildir.
Öte yandan, yapılarda bedel takdirini düzenleyen Kamulaştırma Yasasının 11. maddesinin (h) bendi değer belirlenmesinde böyle bir kavrama yer vermemiştir. Aynı maddenin (i) bendindeki "objektif ölçüler" kavramı ise Yargıtay uygulamalarında, kural olarak, yalnızca arazilerin değerinin belirlenmesinde uygulanır. Kat konumu zammının kabulü objektif değil bilirkişilerin subjektif değerlendirmelerine neden olabilir. Kıymet takdir komisyonunun yasalarda bulunmayan bu unsuru bedele eklemesi ve buna davalının karşı çıkmaması, bilirkişilerin, "kat konumu" öğesine dayalı olarak değerlendirme yapıp, bu miktarı daha da yükseltmelerini haklı kılmaz.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 22.4.1999 gününde oyçokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY YAZISI:
Davacıya ait bağımsız bölümün de içinde bulunduğu ana taşınmaz kamulaştırılmıştır.
Karara E. alınan bilirkişi raporunda davacının bağımsız bölümünün değerlendirilmesinde o daireye düşen arsa payının arsa değeri ve birim fiyatına göre inşaat maliyetinden maada kat konum farkı ilave edilmiştir. Ne var ki kararda kat konum farkının neye istinat ettiği tartışılmamıştır.
Daire çoğunluğu "Kat Mülkiyeti Kanununun 46/3 maddesine göre tesis edilmiş arsa paylı bağımsız bölümün kat mülkiyetine geçişteki tüm değerlerini ifade eden bir orandır, dolayısıyla başka bir ilaveye gerek yoktur. Ayrıca Kamulaştırma Kanununun 11/3-h maddesinde böyle bir kavrama yer verilmemiştir. Aynı Kanunun objekti2f değer artışını düzenleyen 11/3-i maddesi de sadece arsalara uygulanır" gerekçesi ile kararı bozmuş ise de tesis edilen arsa payının her zaman gerçek durumu yansıtmadığı da bir gerçektir. Kat mülkiyetine geçildikten sonra ana binanın bulunduğu alanda yapılan değişiklikler o tarafa bakan dairelerin değerini olumlu veya olumsuz etkilenmiş, buna rağmen arsa payı düzeltilmemiş olabilir. Halbuki taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespitinde kamulaştırma tarihindeki son durum gözönünde tutulacağı tabiidir. Vatandaşın şu veya bu şekildeki ihmalinden veya hulus ve saffetinden dolayı devlet haksız kazanç elde etmemelidir. Nitekim Kamulaştırma Kanununun 11/3-e maddesi taşınmazın kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerinin belirleneceğini amirdir. Bu madde arazi, arsa ve binalara da şamildir.
Öte yandan Kamulaştırma Kanunun 11/3-i maddesinde değinilen "objektif ölçü" tabirini de arazi kamulaştırmalarına hasretmek de kanaatimize göre yasaya aykırıdır. Zira maddenin (f) bendi arazilerin (g) bendi arsaların (h) bendi binaların nasıl değerlendirileceğini düzenlemiş, bu bentlerden sonra gelen (i) bendi yukarıdaki üç bentte zikredilmeyen gözle görülür bir farklılığı değerlendirmek için ve üç hale de şamil olmak üzere düzenlenmiştir.
İşte bilirkişilerin "kat konum farkı" diye isimlendirdiği değeri yukarıda arzettiğimiz gibi Kamulaştırma Kanununun 11/3-e ve 11/3-i maddesi çerçevesinde düşünmek gerekir.
Hasılı kat konum farkının neden ibaret olduğu ayrıntılı olarak izah edildiği takdirde ilgilisine ödenmesi gereken bir değerdir.
Kararda bu husus tartışılmamıştır. Bozma kararı sonuç olarak doğru ise de gerekçeye katılmıyorum.
Full & Egal Universal Law Academy