(2942 S. K. m. 11, 15) (634 S. K. m. 3, 46)
Dava: Dava dilekçesinde kamulaştırma bedelinin arttırılması ile faiz ve masrafların davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Karar: 1- Dairede karar düzeltme incelemesi daha önce yapılan Bornova 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 1998/360 Esas-692 Karar sayılı (Dairenin 1999/253-173) dosyasında mevcut 7.12.1998 tarihli Tapu Sicil Müdürlüğü yazısındaki bilgilere göre emsal taşınmazın 11.4.1988 tarihinde 1.318.789 TL./m2; 16.8.1988 tarihinde 1.300.000 TL./m2; 21.11.1988 tarihinde de 2.903.000 TL./m2 fiyatla satıldığı bildirilmiştir. Birbirine çok yakın değerlerde olan ilk iki satıştan ikincisinin yapıldığı 16.8.1988 tarihinden üç ay sonra yapılan 21.11.1988 tarihli satış ilk satışların iki mislinden fazla değere ulaşmıştır. Böyle bir satış kısa sürelerde meydana gelen fiyat farklılıkları nedeniyle yanıltıcı sonuçlara götürür nitelikte olup, bu satışlardan en yükseğinin emsal alınması da dikkate değer görülmüştür. Böyle bir taşınmazın, arsa satışlarının çok yoğun olduğu bilinen Bornova mıntıkasında başka emsaller bulunmasına rağmen emsal olarak alınmış olması doğru görülmemiştir.
2-Tamamlanmış ve iskan edilmiş yapılarda uygulanması gereken 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 46.maddesinin son fıkrası (Ana gayrimenkulün arsası ile birlikte kamulaştırılması halinde her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli, bağlantılı bulunduğu arsa payı ile eklentileri de göz önünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur) hükmünü koymuştur. Böyle olunca, ana yapının arsasına 2942 sayılı Kanunun 11.maddesinin 3.fıkrasının g bendi göz önünde tutularak kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre; yapılara da aynı maddenin h bendi gereğince Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca yayınlanmış, kamulaştırma tarihindeki resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını gösteren listelerine göre (yıpranma payı da düşülerek) değer verilip, ayrıca bedelin tesbitinde etkili olacak diğer2 ölçüler de dikkate alınarak kamulaştırma karşılığının yasal biçimde belirlenmesi gerekir. Buna göre, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda arsa ile ana yapının (ortak yerleri içerir biçimde) değerleri hesaplandıktan sonra, arsa payına düşen miktarına göre bağımsız bölümün karşılığı bedel tesbit edilir. Şayet o bağımsız bölümün yapısında değeri etkileyecek özellik ve nitelikte diğer bağımsız bölümlerden farklı ilaveler varsa bunlar da göz önünde tutulmak gerekir.
3- Davacının bağımsız bölümünün de içinde bulunduğu anataşınmaz bütünüyle kamulaştırılmış, her iki bilirkişi kurulu davacının, bağımsız bölümünün kıymetini değerlendirme tarihindeki resmi birim fiyatlarını esas alarak tesbit etmiş ancak belirledikleri fiyata objektif değer artışı ilave etmek suretiyle, yüksek değerlere ulaşmıştır.
Kat Mülkiyeti Yasasının 46.maddesinin sonuncu fıkrasına göre, anataşınmaz kamulaştırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı göz önünde tutularak, ayrı ayrı takdir olunur. Yine aynı Yasanın 3.maddesine göre, bağımsız bölümlerden her birine kat mülkiyetine geçilme tarihindeki değeri ile oranlı olarak arsa payı tahsis edilir, bu hususa dikkat edilmediği takdirde, arsa payının yeniden düzenlenmesi için bağımsız bölüm maliklerinin mahkemeye başvuru hakları vardır. Bağımsız bölümün kıymetini olumlu, olumsuz yönde etkileyen tüm unsurlar bu arada objektif değer, arsa payı tesbit edilirken hesaba katıldığına göre, bilirkişilerce kamulaştırma bedeline bu unsurun ayrıca eklenmesi doğru değildir.
Öte yandan, yapılarda bedel takdirini düzenleyen Kamulaştırma Yasasının 11.maddesinin (h) bendi değer belirlenmesinde böyle bir kavrama yer vermemiştir. Aynı maddenin (i) bendindeki objektif ölçüler kavramı ise Yargıtay uygulamalarında, kural olarak, yalnızca arazilerin değerinin belirlenmesinde uygulanır. Kat konumu zammı ya da objektif değer artışının kabulü objektif değil bilirkişilerin sübjektif değerlendirmelerine neden olabilir. Kıymet takdir komisyonunun yasalarda bulunmayan bu unsuru bedele eklemesi ve buna davalının karşı çıkmaması halinde dahi bilirkişilerin, objektif değer öğesine dayalı olarak değerlendirme yapıp, bu miktarı daha da yükseltmelerini haklı kılmaz.
4- Kamulaştırma Yasasının 11.maddesinin (d) bendi kıymet takdirine esas tutulacak unsurlar arasında vergi beyanını da saymıştır. Özellikle mutadın üzerinde yüksek meblağlara ulaşan değerlendirmelerin olabildiğince değişik unsurlarla teyit edilmesi gerekir. Değerlendirme tarihinde beyan edilen emlak vergisine esas m2 birim değeri, kamulaştırma bedelinin tesbiti için yeterli değildir. Ancak gerek beyan edilen miktarla takdir edilen miktar, gerek emsalle kamulaştırılan taşınmazın oranının mukayesesi açısından önem taşır. Mahkemece, dava konusu taşınmazın ve emsal taşınmazın değerlendirme tarihindeki vergi beyanlarının ya da bulundukları sokak veya cadde için emlak vergisine esas olmak üzere, belediyece belirlenen m2 fiyatlarının ilgili belediyelerden sorulmamış olması,
5- Aynı gün dairece incelenip onanan Bornova 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 1998/966-1999/166 (Dairenin 1999/ 5637 esas) sayılı dosyasında bilirkişiler aynı kamulaştırma nedeniyle aynı mahallede, aynı tarih itibariyle düzenledikleri raporda, aynı nitelendirmeleri kullanarak aynı emsali esas alarak yaptıkları değerlendirmede 30.000.0000 TL/m2 bedel belirlerken; bu dosyada 64.000.000 TL/m2 değer belirlenmesi, Doğru görülmemiştir.
Kamulaştırma Yasasının 15.maddesi, taşınmaz malın kıymetinin bilirkişi marifetiyle tesbit edileceğini öngörmekle birlikte, bilirkişilerin denetimi ve yapılan değerlendirmelerin çevre gerekçelerine uygunluğunu sağlamak görevi ilk planda ve öncelikle çevreyi ve kamulaştırma konusu taşınmaz malı tanıyan ve bu konuda nihai hükmü verecek olan hakime aittir. Nitekim 2942 sayılı yasanın 15.maddesi bilirkişi kurulu tarafından belirlenen bedelin isabetli olup olmadığını takdir yetkisini hakime vermiştir. Karar her türlü çelişki ve uyumsuzluklar giderildikten sonra verilmelidir. Bu durumda dava konusu taşınmaz malın ve emsalin emlak vergisine esas değeri ilgili belediyeden getirtilmeli ve bu belgelerin de yukarıda açıklanan hususlarla birlikte dikkate alınması koşulu ile bilirkişilerden ek raporlar alınmalı ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir.
Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 04.06.1999 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy