(2942 S. K. m. 11, 15) (1086 S. K. m. 284, 364) (Arsa Sayılacak Parsellenmemiş Arazi Hakkında Karar m. 1)
Dava: Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Karar: 1- Dosyada mevcut krokisinde, etrafının genellikle geniş alanlı tarlalarla kaplı olduğunun görülmesi, çevresinde arsa olarak nitelendirilebilecek küçük parseller, tesisler, şehir içi yolları gibi şehirleşme emarelerine pek rastlanmaması nedeniyle, tapu sicilinde tarla olarak kayıtlı ve geniş bir mesafeye sahip dava konusu taşınmazın, sırf belediye yazısına dayanarak arsa olarak nitelendirilmesi doğru görülmemiştir.
Her ne kadar bilirkişi kurulları raporlarında da nitelikleri, konumu ve çevre özellikleri belirtilerek taşınmaz arsa olarak değerlendirilmişse de, keşifte dava konusu yeri inceleyip, hakkında bilgi edinen hakimin, tutanağa geçecek genel nitelikteki objektif gözlemleri ile ve yargı denetimine olanak sağlamak amacıyla, dosyaya konulacak planlar, fotoğraflar, ilgili belediyeler, imar müdürlükleri, kadastro müdürlükleri gibi merciilerden alınacak belgelerle desteklenmedikçe, mücerret belediye yazısı ve bilirkişi raporlarındaki belirlemeler, imar planı dışında yada henüz imar planı yapılmamış yörelerdeki taşınmazların arsa sayılabilmesi için her zaman yeterli olmazlar.
Bakanlar Kurulunun Yargıtay'ca da kısmen benimsenen 28.2.1983 günlü, 1983/6122 Sayılı Karar uyarınca imar planında yer almayan bir taşınmazın arsa sayılabilmesi için, belediye yada mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (belediyece, meskun olduğu için yada meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanan meskun yerler arasında yer alması gerekir.
2- Taşınmazın arsa olarak nitelendirilmesi durumunda dahi mevcut bilirkişi kurulları raporları hüküm kurmaya elverişli değildir.
Şöyle ki;
Bilirkişi kurulunun Antakya Kavaslı mıntıkasında 2633 parseli emsal alarak düzenledikleri raporlara göre, emsal taşınmaz 5 kata müsaadeli 631.90 m2 alanında bir imar parselidir. Dava konusu taşınmaz ise, yeni belde olmuş bir köyde, tapu kayıtlarına göre tarla niteliğinde, fiilen de tarım arazisi olarak kullanılan, beldenin henüz imar planı yapılmadığı için akıbeti belli olmayan 33.585 m2 alanında bir arazi parçasıdır. Bu belirlemelere rağmen, dava konusu taşınmazın emsalle aynı değerde olduğu 2.bilirkişi kurulunca emsal alınan 2322 parsel ile de aynı değere ulaşıldığı yolundaki tesbit, bilirkişi raporlarındaki gerekçelere karşın, bir çelişki olarak gözükmekte, köy sınırları içerisinde bulunan, kamulaştırma uygulaması açısından arsa sayılsa bile fiilen tarım arazisi vasfı ağır basan, belde belediyesinin sınırlı hizmetlerinden kısmen yararlanabilecek durumda olan dava konusu taşınmaza, fahiş değer takdir edildiği izlenimi doğmaktadır. Ayrıca taşınmazın kamulaştırmadan artan bölümünün çevre yoluna cephe kazanmasının kalan kısımda değer artışı yaratacağı bir gerçekken, raporlarda bu konu tartışılmamıştır.
3- Taşınmaz üzerindeki ağaç bedelleri takdir komisyonunca belirlenen değerlere toptan eşya fiat endeksleri uygulanmak suretiyle tesbit edilmiştir. Yargıtay uygulamalarında endeks uygulanması yalnızca emsal arsa satışının değerlendirme tarihine taşınması amacıyla kullanılır.
Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre, topraktan ayrı olarak değerlendirme söz konusu olduğunda ağaç bedeli, kaim değer esas alınarak hesaplanır. Bu yöntemde önce, değişik cinste mevcut ağaçların ne miktar alanı karışık kapama bahçe yapmaya yeterli olduğu saptanıp bu alan, kapama bahçe olarak değerlendirilir, aynı yer çevrede ekilmesi mutad ürünler münavebesine göre tarla ziraatı yapılarak yeniden değerlendirilip tarla ziraatında bulunan değer karışık kapama bahçe olarak bulunan değerden çıkarılır, kalana varsa fidanların değeri eklenmek suretiyle ağaçların bedeli bulunmuş olur.
Bu değerlendirme yapılırken zeminin, kullanım tarzı dikkate alınmadan arsa olarak değerlendirildiği, gerçek değerini kesilmesi zorunlu ağaçlardan değil, üzerine yapı yapılması özelliğinden aldığı, olgusu gözetilerek ağaçların kaim değer olarak bulunan değerinde, toprağın da bir unsur olduğu gözetilerek, zeminin iki kez değerlendirilmesine meydan vermemek için, bulunan miktardan, bu özelliği hesaba katacak oranda indirim yapılması gerektiği dikkate alınmalıdır.
Bu durumda, henüz imar planında bulunmayan taşınmazın arsa sayılabilmesi için yukarıda sayılan unsurları taşıyıp taşımadığının saptanması amacıyla, yeniden keşif yapılması, keşif tutanağına hakimin genel ve objektif gözlemlerinin yazılması, Yargıtay denetimine olanak sağlamak açısından taşınmazın çevresi ile birlikte arsa sayılması için gerekli unsurları haiz olup olmadığını gösterecek nitelikte fotoğraflarının ve çevredeki yapılaşma ve tesisleri de, mümkün olduğu kadar mesafe de belirterek, gösteren ayrıntılı plan yada krokisinin ve bağlı olduğu yerleşim merkezi yada il, ilçe merkezine uzaklığının belirlenmesi ve tüm bu araştırmalar sonucuna göre arsa yada arazi olarak değerlendirilmesi gerekir.
4- Dava konusu taşınmazın tapu kayıt malikleri ve ferağ tarihlerini de gösterir tapu kayıt suretinin dosyaya getirtilmemiş olması doğru değildir.
Sonuç olarak, yapılacak keşif ve araştırmalar neticesinde dava konusu taşınmaz arsa olarak nitelendirilirse her iki bilirkişi kurulundan taşınmazın gerçek değeri konusunda bozma esaslarını gözetecek şekilde ek raporlar alınmalı, taşınmazın tarım arazisi olarak nitelendirilmesi durumunda ise olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir esas alınarak değer belirlenmeli ve hasıl olacak duruma göre karar verilmelidir.
Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 10.06.1999 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy