(634 S. K. m. 20, 22, 37) (1086 S. K. m. 428)
Dava dilekçesinde apartman çatısının tamiri ve dairesinde meydana gelen zararın giderilmesi için gerekli tamirat masraflarının davalılardan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı Nazım ve Kazım tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Dava dilekçesinde, davacının üst katta bulunan bağımsız bölümünün onarıma ihtiyacı olan çatıdan akan sularla zarar gördüğü, diğer bağımsız bölüm maliklerinin ilgi göstermedikleri, yapılan tesbitle onarım gereği ve masrafları ile uğranılan zararın belirlendiği ileri sürülerek onarım giderleri ve zararın davalı bağımsız bölüm maliklerinden arsa payı oranında tahsiline karar verilmesi istenmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
Dava dilekçesinde davalıların bağımsız bölüm maliki oldukları belirtilmiş ve temyiz konusu kararda davalıların tümünün kat maliki oldukları varsayılarak onarım giderlerinin arsa payı oranında alınmasına karar verilmişse de, bir kısım davalıların dava dışı şahıslara ait bağımsız bölümlerde kiracı oldukları, kiracılarının davalı olarak gösterilirken, kimi bağımsız bölüm maliklerinin davalı olarak gösterilmedikleri anlaşılmaktadır.
Her ne kadar 634 sayılı Yasanın 22. maddesi kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan bağımsız bölümlerden birinde kira akline göre oturanların da müştereken ve müteselsilen sorumlu olacaklarını öngörmekte ise de, maddeye göre kiracının sorumlu olacağı giderler, 37. madde gereğince düzenlenen işletme projesinde yer alan ve 20. maddedeki esaslara göre kat maliklerinin ödemesi gereken ortak giderler ve avanslar ile yine 37. maddeye göre kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları uyarınca ödenmesi gerekli giderler ile sınırlıdır.
Buna karşılık, somut olayda olduğu gibi işletme projesi ya da kat malikleri kurulu kararında yer almayıp, ihtilaflı olması nedeniyle borcun varlığının ancak yapılacak yargılama sonucu belli olacağı durumlarda istisnai nitelikte 22. madde hükmünü genişleterek, kendisini ilgilendirmeyen, kazanılıp kaybedilmesinde bir hukuki yararı bulunmayan davada kiracının davalı olarak gösterilmesi, taraf ve dava kavramlarıyla bağdaşmayacağı gibi 22. madde zorunlu dava arkadaşlığı da öngörmediğinden taraf olmadığı bir davada, nihai aşamada yükümlülüğün taşınmaz sahibine ait olması gibi bir çelişki de kaçınılmaz olur.
Belirtilen nedenlerle kat maliki olmayan davalılar hakkında davanın reddinin düşünülmemesi,
Bundan ayrı, bağımsız bölümündeki tahribat nedeniyle davacının toplam talebi 250.000.000 Lirayken, bu talep aşılarak 350.000.000 liraya hükmedilmesi,
Doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesis isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalılara iadesine, 13.04.2000 gününde oyçokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
Davacı kat maliki, ortak yer olan damın akması nedeniyle bağımsız bölümünde oluşan zararın giderimi ile hasarlı damın onarılması istemiyle davalılar hakkında dava açmış, mahkemece toplanan kanıtlara, özellikle bilirkişi raporuna dayanılarak davanın kabulüne, hasarlı damın onarılmasına, onarım giderlerinin kat maliklerinden alınmasına ve bağımsız bölümde oluşan zararın giderimi için (istenen miktar aşılarak) 350.000.000 liranın davacının payına düşen kısım düşüldükten sonra diğer kat maliklerinden arsa payları oranında tahsiline karar verilmiştir.
Davacının bağımsız bölümdeki hasarın giderimi için davalılardan istediği miktar aşılmak suretiyle istemden fazlasına hükmedilmesi usul ve yasaya aykırı bulunduğundan çoğunluğun bu yöne ilişkin bozması yerindedir. Aynen katılıyoruz.
Bundan ayrı olarak; anataşınmazda bağımsız bölüm maliklerinden ikisinin 4 nolu bağımsız bölüm maliki Ayşe ile 5 ve 6 nolu bağımsız bölümlerin maliki Şefika'nın davaya dahil edilmemiş olmalarına ve bu bağımsız bölümlerde kiracı oldukları anlaşılan Yavuz ile Kazım ve Nazım'ın davalı gösterilmiş bulunmalarına karşın, mahkemece damın onarım giderlerinin ve bağımsız bölümde oluşan zarar giderim bedelinin kat maliklerinden arsa payları oranında alınmasına karar verilmek suretiyle, davada taraf olmayan kat malikleri Ayşe ile Şefika'yı da kapsar biçimde hüküm kurulması ve onların bağımsız bölümlerinde kira sözleşmesine dayanarak oturan kiracı davalılar hakkında olumlu ya da olumsuz bir karar verilmemiş olması da usul ve yasaya aykırı bulunmuştur. Mahkeme hükmünün bu yönden de bozulması gerekir.
Çoğunluğun, bu olguya değinilmeden çatının onarılması ve çatıdan su sızıntısı nedeniyle uğranılan zararın tazmini gibi konularda kiracı-davacılar sorumlu tutulamayacakları görüşüyle onlar hakkındaki davanın husumet yönünden reddedilmesi gerektiği yolundaki bozma gerekçesine katılmıyoruz.
Şöyle ki;
Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesi hükmüne göre, kat maliklerinden her biri ana taşınmazın ortak yerlerine bakım, koruma ve onarım giderlerine -aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça- kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür. Ana kural bu olmakla birlikte, anılan yasanın 22. maddesinin 2814 sayılı Yasayla değişik) birinci fıkrasında; kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek ortak gider borcundan, bu kat malikinin bağımsız bölümünde kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir nedene dayanarak devamlı şekilde yararlananların da bu kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumlu olacakları kabul edilmiş, ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı tutulmuştur. Yasa koyucu, 22. maddede yaptığı bu değişiklikle ortak gider alacağının güvenceye alınması ve anataşınmazın parasız kalmaması, ortak yerlerin ve tesislerin bakım ve onarımlarının aksamaması amacıyla kat malikinin borcuna onun bağımsız bölümünden (kira sözleşmesine ya da başka bir nedene dayanarak) devamlı şekilde yararlananları da ortak etmiş, borcun kaynağına (ortak yerlerin bakım ve onarımı, tesislerin değiştirilmesi, işletme ya da genel yönetim giderleri olup olmadığına) bakılmaksızın onu kat maliki ile birlikte zincirleme (müteselsilen) sorumlu tutmuştur.
Somut olayda, ortak yer olan damın onarımı ile bu damdan su sızıntısı nedeniyle davacının bağımsız bölümünde oluşan zararın giderilmesinden Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesi hükmünce her bir kat maliki sorumlu olduğu gibi, 22. madde hükmü gereğince de kat malikinin bağımsız bölümünde kira sözleşmesine dayanarak oturan kiracısı da onunla birlikte; ancak ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olarak müteselsilen sorumludur. Buna göre, davacının anataşınmazın 4, 5 ve 6 nolu bağımsız bölümlerinde kiracı oldukları anlaşılan Yavuz ile Kazım ve Nazım'ın davalı göstermesinde bir isabetsizlik yoktur.
Yukarıda açıklanan nedenlerle, kiracı durumundaki davalılar hakkında davanın husumet yönünden reddedilmesi gerektiğine ilişkin çoğunluğun görüşüne katılmıyoruz. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy