(3194 S. K. m. 36) (634 S. K. m. 4) (3030 Sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliği m. 52)
Dava dilekçesinde men'i müdahale istenilmiştir.
Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacılar, kat maliki oldukları anataşınmazın ortak yerlerinden olan bodrumdaki boşluk, kapıcı dairesi ve sığmağı, davalı şirketin, 27.11.1996 günlü protokol gereği kiraladığını ileri sürerek, diğer maliklerin kullanımına engel olduğundan ve bizzat kullanarak müdahale ettiğinden bahisle, elatmanın önlenmesine ve muarazanın giderilmesine karar verilmesini istemişlerdir.
Mahkemece, protokol ve taahhütname ve ayrıca 25.10.1997 günlü kooperatif genel kurul kararı ile dava konusu yerlerin davalıya verilmesinin kabul edildiği, tapunun verilmemesi halinde 99 yıllığına kiralanmış sayılmasının kararlaştırıldığı genel kurul kararının, hisse devralmak suretiyle bağımsız bölüm sahibi olan davacıları da halefiyet kuralı gereği bağlayacağı gerekçesiyle, dava reddedilmiştir.
S.S.Y.... Konut Yapı Kooperatifinin 20 ortağının imzasıyla düzenlenen 27.11.1996 günlü protokolde, yönetimce hazırlanan taahhütname ve kira sözleşmesinin, noter ve genel kurulca onaylanmasından sonra taahhütnamelerin imzalanarak işleme konulacağı belirtilmiş, bu protokol uyarınca 20 ortağın 13'ünün katılımıyla gerçekleştirilen 31.12.1997 günlü genel kurul toplantısında, dava konusu yerlerin, mümkünse ferağının verilmesi, değilse süre bitiminde aynı koşullarla yenilenmek üzere 99 yıllığına davalı şirkete kiralanması, şirketin kiralananı devir ve temlik etmeye, dilediği değişikliği yapmaya yetkili olması kararlaştırılmış ve karara geçen metin doğrultusunda tüm ortaklardan taahhütname alınmıştır.
Taahhütnamede hisse devreden ortağın devralan kişiye aynı yükümlülüklerde bulunması sorumluluğunu da yüklemektedir. Ancak, pay devralmak suretiyle kooperatif ortağı olan davacılardan hiçbirisinden bu doğrultuda bir taahhüt alınmadığı gibi kiralama keyfiyetinin tapu siciline şerhi de söz konusu olmamıştır. Bu bakımdan, taahhütte bulunmalarına karşın dava açmak suretiyle iyiniyet kurallarına aykırı davrandıkları ileri sürülemez.
Dosyada mevcut projesinden, bodrum katının kapıcı dairesi, sığınak, apartmana ait depo ve su deposu ve hidrofor için ayrılan yerden oluştuğu anlaşılmaktadır. Her ne kadar, taahhütnamede sığınağın da kiraya verildiği açıkça belirtilmemekte ise de, kapıcı dairesi arkasındaki boşlukla (mimari projede böyle bir boşluk bulunmadığından) sığınağın amaçlandığı anlaşılmaktadır. Nitekim dava dilekçesinde, davalının sığınağı da işgal ettiği belirtilmiştir.
Bağımsız bölüm dışında kalıp ortaklaşa kullanma, koruma ve faydalanma için zaruri olan yerler ortak yerlerdir. Kat Mülkiyeti Yasasının 4. maddesinin (a) bendi, kapıcı daireleri ve sığınakların her halde ortak yer sayılacağını öngörmektedir.
imar Yasasının 36. maddesinde, kapıcı dairesi ve sığınak ayrılması zorunlu olan binaların imar yönetmeliklerinde gösterileceği belirtilmektedir. Bu yasa uyarınca yayınlanan Tip İmar Yönetmeliğinin 52. maddesi, 12 daireden fazla yapılar için kapıcı dairesi, yine aynı Yasa uyarınca düzenlenmiş bulunan sığınaklarla ilgili ek yönetmeliğin 8. maddesi, 8 ve daha fazla daireden oluşan yapılar için serpinti sığmak yapılması zorunluluğunu getirmektedir.
Kat Mülkiyeti Yasasının 4. maddesi gereği kapıcı dairesi ve sığınak mutlak ortak yerlerdendir. İmar mevzuatının anılan hükümleri uyarınca bunların yapımı zorunludur. Mülkiyet hakkının kamu yararı için yasal düzenlemesi niteliğindeki bu hükümlerin, sözleşmelerle kalıcı biçimde bertaraf edilmemeleri gerekir.
Davacılar, pay devralmak suretiyle ortak olmuşlar ve kooperatifin 20 ortağının 13'ünün katılımıyla gerçekleştirilen 31.12.1997 günlü genel kurul toplantısında, dava konusu yerlerin kiraya verilmesine ilişkin taahhütname karar metnine de geçmiştir. Genel Kurulca alınan kararlar, kural olarak kooperatife sonradan katılan ortakları da bağlarsa da yasa gereği ortak yer olan kapıcı dairesi ve sığınağın, imar mevzuatını bertaraf etmek amacıyla ve süreklilik arzeder ve ayni hak niteliği bahşeder biçimde kiraya verilmiş gösterilmesine ilişkin bu kararın, belirtilen özellikleri nedeniyle halefleri bağlaması olanağı yoktur.
Belirtilen nedenlerle davanın kabulü gerekirken reddi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 15.02.2000 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy