(2942 S. K. m. 11, 15) (1319 S. K. m. 12)
Dava dilekçesinde kamulaştırma bedelinin arttırılması ile masrafların davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
YARGITAY KARARI
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme ile alınan bilirkişi raporları hükme yeterli değildir.
Şöyle ki;
1-Davaya konu edilen taşınmazla ilgili kamulaştırma kararı 23.01.1992 tarihinde alınmış olup kamulaştırma evrakı 10.7.2000 tarihinde tebliğ edilmiştir. Bu iki tarih arasında bir yıldan fazla süre geçmiş olduğundan değerlendirmenin, Kamulaştırma Kanunun 15. maddesinin 13. fıkrası gereğince tebliğ tarihi olan 10.7.2000 tarihi esas alınarak yapılması gerekirken daha sonra olan bir tarih (ferağ tarihi olan 4.8.2000) esas alınarak yapılmış olması,
2-Dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre Kamulaştırma Kanununun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin 3.fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tespiti ve bedelin tespitinde etkisi olan diğer unsurlarda dikkate alınarak 4.fıkra gereğince her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir.
Bu saptama yapılırken dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın cadde veya sokak üzerinde oluşları, bu cadde veya sokakların konut veya ticaret alanında olmaları, her ikisi de ticaret alanında ise hangisinde daha yoğun bir ticaret hacmi bulunduğu, hitap ettikleri müşteri kitlesinin nitelikleri, konut alanında iseler hangisindeki konutların daha yüksek fiyatla alıcı bulabildiği, her iki halde de imar durumuna göre inşaat yapılabilme durumları ve yapılabilecek kat adedi, bitişik veya ayrık nizamda yapılaşma alanlarından hangisinde bulundukları gibi ve benzeri tüm değere etkili nitelik ve unsurlar ayrı ayrı ve tek tek açıklandıktan sonra bunlardan her birinin değere olan etki oranı da ayrı ayrı ve tek tek belirlenmelidir.
Bu saptamanın yapılmasında dikkate alınması gereken diğer bir unsur dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın vergi beyan değerleri arasındaki orandır.
Nitekim, 2942 Sayılı Yasanın 11.maddesinin (d) bendi de vergi beyanını kıymet takdirinde gözönünde tutulması gereken esaslar arasında saymıştır. Bu tür nesnel öğeler sayesinde bilirkişilerin öznel değerlendirmelerini denetleme olanağı elde edilmiş olur. Vergi beyanları ve resmi makamlarca yapılan kıymet takdirleri, genellikle taşınmazın gerçek değerini tam olarak yansıtmamakta, gerçek değerinden daha düşük değerler belirlenmektedir. Ancak bu husus, dava konusu taşınmaz için olduğu kadar emsal için de geçerlidir ve emsal karşılaştırması yapılırken dikkate alınması yasa gereğidir. Bu nedenle dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmazın değerlendirme tarihindeki beyan edilen vergi beyanları ile bu taşınmazların bağlı bulundukları cadde veya sokak için belediyelerce emlak vergisine esas olmak üzere belirlenen m2 fiyatları ilgili belediyeden getirtilerek bu değerlere göre verilen m2 fiyatının mukayese edilmesi gerekir.
Emsalin ve dava konusu taşınmazın emlak vergisine esas değerlerinin birbirine oranı ile bilirkişi raporlarında emsal karşılaştırması sonucu değerlendirmeye esas alınan oran birbirinden fahiş ölçüde farklı ise, mahkemece bu farklılık ve çelişki bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak mutlaka giderilmelidir.
Bu hususlar yerine getirilmeden değerlendirme yapılan raporlara göre hüküm kurulmuş olması,
3-Tamamı 19 m2'den ibaret olan kamulaştırılan taşınmazın tek başına üzerinde inşaat yapılmasına elverişli olmadığı açık olup, 265 m2 yüzölçümündeki emsal taşınmaz için böyle bir olumsuz özellik bulunmadığı, arsa niteliğindeki taşınmazların değerlerinin üzerlerinde yapı yapılabilme olanaklarına bağlı olarak artıp eksildiği hususları da dikkate alındığında dava konusu taşınmazın somut emsale nazaran çok daha az değerde olduğunun kabulü gerekirken, bu eksikliğin yalnızca %10 oranında olduğu şeklindeki belirlemeye dayalı olarak değerlendirme yapan bilirkişi raporlarının bu yönden de hükme yeterli olmadıklarının düşünül-memesi,
4-Bilirkişi kurulları tarafından somut emsal olarak incelenen taşınmazın tapu kayıt örneğinin dosyaya getirtilmesi ve imar düzenlemesi görmüş bir parsel olup olmadığının araştırılması ve raporların bu yönlerden de denetlenmemesi,
Bundan ayrı;
5-Kamulaştırılan taşınmazın zemini üzerinde yer alan yapının işyeri olarak kullanılması, yapılan bakım ve onarım çalışmalarından dolayı yapının yıpranmasını geciktirici veya yıpranma oranını azaltıcı bir etki yapabilir ise de, işyeri olarak kullanıma sıkı sıkıya bağlı olan malzeme ve tesisatın (buzdolabı-tezgahlar ve raflar vs.) esasen mal sahibi tarafından alınıp başka yerde kullanılabilecek nitelikte olması sebebiyle bu tür imalatın yapının yıpranmasına etkili olması düşünülemez. Dosya içerisinde mevcut olan fotoğrafların incelenmesinden, yapının ön cephesinin bakımlı ve temiz görüntüsüne karşın, arka cephesinin tamamen bakımsız bırakılmış olduğu anlaşılmaktadır. Bu nedenle kıymet takdir komisyonu tarafından resmi yıpranma payı cetveli esas alınarak %/32 oranında yıpranmış olduğu belirlenen yapının yıpranması, bu orandan makul ölçüde düşük olabilir ise de, açıklanan sebeplerle bu oranın resmi cetvelde bir alt yaş grubu için belirlenmiş olan %25'in altında olamayacağı dikkate alınmadan %10 olarak kabulü suretiyle değerlendirme yapılması,
Doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 14.1.2002 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy