(634 S. K. m. 5, 47, 51, ek m. 3) (2644 S. K. m. 26)
Dava: Dava dilekçesinde 31 nolu bağımsız bölüme ait arsa payının iptali ile diğer bağımsız bölümlere dağıtılması, karşılık davada ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın ve karşılık davanın reddine dair verilen hükmün temyiz incelenmesi dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:
Karar: Davacılar (ve karşı davalılar) M. F. ve arkadaşları vekili dava dilekçesinde, üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş olan 12 parsel sayılı taşınmazda "Ç... Palas Apartmanı" adı altında 30 bağımsız bölümden oluşan anayapı bulunmasına karşın, kat mülkiyeti kurulurken mimari projede ve vaziyet planında yer almayan ve fiilen de mevcut olmayan dava konusu "kargir ev'e 956/2674 oranında arsa payı verilmek suretiyle 31 No.lu bağımsız bölüm olarak tapuya yolsuz tescil edildiğini ileri sürerek, bu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile arsa payının öteki bağımsız bölümlere arsa payları oranında özgülenip tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davalılar (ve karşı davacı) vekilleri ise, Kat Mülkiyeti Yasasının yürürlüğe girmesinden önce 12 No.lu parsel üzerindeki "kargir ev"e 956/2674 oranında arsa payı ayrılarak Medeni Kanunun 753. maddesi hükmünce davalılardan K. M. lehine şahsi irtifak hakkı tesis edildiğini, Kat Mülkiyeti Yasasının yürürlüğe girmesinden sonra da bu Yasanın 51. maddesi uyarınca 31 No.lu bağımsız bölüm olarak kat mülkiyetine çevrildiğini, ancak bu "kargir ev"in harap olup yıkılması nedeniyle Kat Mülkiyeti Yasasının 47. maddesi gereğince anataşınmaz üzerindeki kat mülkiyeti sona erdiğinden ortak mülkiyet hükümlerine göre taşınmazın paydaşları arasında aynen taksimini, olmazsa satışı yoluyla ortaklığın giderilmesini istemişlerdir.
Dava, anataşınmazda kat mülkiyeti kurulduğu sırada mevcut olmadığı ileri sürülen 31 No.lu bağımsız bölüm için ayrılan arsa payının iptali ile öteki bağımsız bölümlere arsa payları oranında özgülenip tescil edilmesi; karşı dava ise, bu 31 No.lu bağımsız bölümün harap olması ve yasada öngörülen süreler içinde yeniden yapılmamış bulunması nedeniyle anataşınmazdaki kat mülkiyetinin kendiliğinden sona erip ortak mülkiyete dönüştüğü savıyla taşınmazın aynen taksimi, olmazsa satılması yoluyla paydaşlar arasında ortaklığın giderilmesi; istemlerine ilişkindir.
Dosyadaki belge ve bilgilere göre, Kat Mülkiyeti Yasasının yürürlüğünden önce 12 parsel sayılı taşınmaz üzerine 30 bağımsız bölümü yapı yapılması ve mevcut villada (dava konusu yer) 956/2674 pay karşılığı K. M. lehine MK.nun 753. maddesi uyarınca şahsi irtifak hakkı tesisi ile gerektiğinde bu hakkın başkalarına devir ve ferağı ve tapuya tescili konusunda taşınmazın o günkü paydaşları ile yüklenici arasında 15.8.1964 ve 28.1.1965 tarihli "inşaat ve irtifak hakkı vaadi" sözleşmeleri yapıldığı, her iki sözleşmenin taşınmazın tapu kaydına şerh edildiği, 2.11.1965 tarihinde de üzerinde şahsi irtifak hakkı tesis edilmiş olan bu yapının yıkıldığı belirtilmiş olmasına karşın tapuda cinsinin "kargir ev" olarak düzeltildiği, Kat Mülkiyeti Yasasının yürürlüğe girmesinden sonra ise, 23.1.1968 tarihinde anataşınmazdaki (bodrum + zemin + 4 normal katlı) yapıda yer alan 30 bağımsız bölümün kat mülkiyeti kütüğü sayfalarına nitelikleri ile aktarılmak ve son sayfaya da "bahçede kargir ev" niteliği ile 31. No. lu bağımsız bölüm olarak tescil edilmek suretiyle kat mülkiyetinin kurulduğu, dava konusu edilen bu bağımsız bölümün 20.7.1999 tarihinde davalı-karşı davacı Ş.'ye satılıp tapuda onun adına tescil edildiği konularında çekişme yoktur.
Anataşınmazda kat mülkiyetinin kurulduğu tarihte dava konusu "kargir ev"in fiilen mevcut olup olmadığının ve -bu tarihten sonra da olsa- yasada öngörülen süreler içinde yeniden yapılıp yapılmadığının öncelikle saptanması, -aşağıda açıklanacağı üzere- taraflar arasındaki uyuşmazlığın çözümü için önem taşımaktadır.
Getirtilen tapu kaydında, üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş olan 12 parsel sayılı 2674 m2 alanlı anataşınmazda 30 bağımsız bölümden oluşan "bahçeli kargir apartman" ile 31 No.lu "Bahçede kargir ev" kayıtlı olmasına karşın, bilirkişi raporlarında da saptandığı gibi, şahsi irtifak hakkı tesisi ve kat mülkiyeti kurulmasına esas alınan 18.12.1964 onay tarihli proje ile vaziyet planı ve yapı kullanma belgelerinde anataşınmazda 10 dükkan ve 20 daire olmak üzere 30 bağımsız bölümden oluşan (bodrum + zemin + 4 normal katlı) anayapının yer aldığı, dava konusu edilen ve 31 bağımsız bölüm No.su ile tapuya tescil olunan "bahçede kargir ev"in gösterilmediği, yine 23.9.1965 muayene tarihli olup İstanbul Belediye İmar Müdürlüğü'nce verilen 10.7.1965 günlü "yapı muayene raporu"nda da 30 bağımsız bölümlü (bodrum + zemin + 4 normal katlı) yapının tamamlandığı, parsel içindeki ikinci binanın (bahçedeki kargir evin) yıkılmış olduğu belirtilmiştir. Bu duruma göre, anataşınmazda kat mülkiyetinin kurulduğu 23.1.1968 tarihinde, 956/2674 arsa payı verilerek tapuya 31 No.lu bağımsız bölüm olarak tescil edilen "kargir ev"in mevcut olmadığı, kat mülkiyetinin kurulmasından önce yıkılmış olduğu ve bir daha da yapılmadığı anlaşılmaktadır.
Gerek Kat Mülkiyeti Yasasının yürürlüğünden önce tesis edilen şahsi irtifak haklarının kat mülkiyetine çevrilmesini ayrıcalıklı biçimde düzenleyen 634 sayılı Yasanın 51. maddesi hükmünce, gerekse anılan Yasanın öngördüğü normal yollarla olsun; bir taşınmazda kat mülkiyeti kurulabilmesi için üzerindeki yapı ya da yapıların tamamlanmış olması ve bağımsız bölümlerinin başlıbaşına kullanılmaya elverişli durumda bulunması gerekir. Bu temel unsur fiilen gerçekleşmiş olmadıkça anataşınmazda kat mülkiyeti kurulamaz.
Bir arsa üzerinde birden çok yapının varlığı halinde, yapımı tamamlanmış olan ve en az sekiz bağımsız bölümü kapsayan yapılarda kat mülkiyetine geçilebileceğini öngören Kat Mülkiyeti Yasasının Ek 3. maddesi hükmü de gözetildiğinde, 12 No.lu parsel üzerindeki yapımı tamamlanmış olan 30 bağımsız bölümlü kargir yapıda kat mülkiyetine geçilmiş olmasında yasaya aykırılık yoktur. Ancak, aynı taşınmaz üzerindeki "kargir ev"in, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihten önce yıkılmış olduğu, sonrasında da yapılmadığı ve halen de mevcut olmadığı saptandığına göre, bu yapıda şahsi irtifak hakkının kat mülkiyetine çevrilmesi işleminin geçerliliğini yitirdiği sonucuna varılmalıdır. Nitekim, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 8.12.1965 gün ve 1392 sayılı "izahname"sinde açıklandığı üzere, MK.nun 753. maddesi uyarınca bir taşınmaz üzerinde şahsi irtifak hakkı tesis edilen yapı tamamlanmamış veya henüz yapılmamış ise, Tapu Yasasının 6217 sayılı Yasayla değişik 26. maddesi hükmünce tapu kütüğüne şerh tarihinden itibaren beş yıl sonra şahsi irtifak hakkı vaadi hükümsüz kalır. Dava konusu edilen "kargir ev", şahsi irtifak hakkının tesis edildiği tarihten hemen sonra yıkılmış ve bir daha da yapılmamış olduğuna göre, şahsi irtifak hakkının ve giderek var olmayan bu yapıda kurulun kat mülkiyetinin geçerliliğini yitirdiği ve buna özgülenmiş olan arsa payının açıkta kaldığı kabul edilmelidir.
Bu durumda, var olmayan "kargir ev"e ayrılmış bulunan 956/2674 oranındaki arsa payının iptali ile Kat Mülkiyeti Yasasının 5. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan "anataşınmazda kat mülkiyetine bağlanmamış arsa payı bırakılamaz" emredici kuralı da gözönünde tutularak iptal edilen bu payın (uzman bilirkişi aracılığıyla saptanacak değeri karşılığında) diğer bağımsız bölümlere arsa payları oranında özgülenerek arsa paylarının yeniden düzenlenmesi suretiyle tapuya tesciline, her bir bağımsız bölüme eklenen arsa payına isabet eden bedelin kat maliklerinden alınıp payı iptal edilen malike ödenmesine karar verilmesi gerekir.
Sonuç olarak:
Davalılar ve karşı davacı vekilleri Kat Mülkiyeti Yasasının 47. maddesine dayanarak, üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş olan anataşınmazdaki 31 No.lu bağımsız bölümün harap olduğunu ve anılan maddede öngörülen süreler içinde yeniden yapılmadığını, böylece kat mülkiyetinin ortak mülkiyete dönüştüğünü öne sürerek, taşınmazdaki ortaklığın giderilmesini istemiş iseler de, yukarıda belirtildiği üzere 31 bağımsız bölüm No. lu "kargir ev"in kat mülkiyeti kurulmadan önce yıkılıp yok olduğu olgusu karşısında 47. maddenin burada uygulanmasına olanak yoktur. Çünkü, anılan madde hükmü bir bağımsız bölümün kat mülkiyeti kurulduğu tarihte var olup da sonrada harap olması durumuna özgü düzenlemeler içermektedir. O nedenle mahkemece, ortaklığın giderilmesi istemine ilişkin davanın reddine karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmadığından, davalı-karşı davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddine.
Davacılar M. F. ve arkadaşlarınca açılan davada, yukarıda açıklanan esaslar doğrultusunda inceleme yapılıp hüküm kurulması gerekirken, varit olmayan gerekçelerle ve taraflar arasındaki uyuşmazlığa çözüm getirmeyen bir biçimde -karşı dava ile birlikte- bu davanın da reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, davacılar ve karşı davalılar vekilinin temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davacı yararına tekdir edilen 97.500.000 TL. vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 1.5.2001 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy