(2942 S. K. m. 11)
Dava dilekçesinde kamulaştırma bedelinin arttırılması ile faiz ve masrafların davalı taraftan tashili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
1. Mahkemece iki kez bilirkişi incelemesi yaptırılmış olup, her iki bilirkişi kurulu da 51 parseli somut emsal almışlardır. Somut emsal alınan bu taşınmaz, K... Ticaret Merkezinde ve tamamı 12 m2 yüzölçümünde, dükkan nitelikli bir taşınmazdır. Bulunduğu yer, yüzölçümü ve niteliği dikkate alındığında, satışın zeminden çok, ticari kazanç getiren dükkana yönelik olduğu anlaşılmaktadır. Her ne kadar bilirkişi raporlarında zemin üzerindeki yapının değeri hesaplanıp satış bedelinden düşülmüş ise de, bu şekilde yapılan hesaplamada dükkanın ticari değeri yer almamış olup, gerçekte bu değerin objektif ve sağlıklı bir biçimde tespitinin mümkün olmayacağı da açıktır. Bu nedenle, bütün bu hususlar ve değerlendirme tarihine göre, çok eski tarihli bir satış olduğu da göz önüne alındığında, dükkan (ticari işletme) nitelikli bu emsalin arsa nitelikli dava konusu yere göre uygun emsal olamayacağının dikkate alınmamış olması,
2. Emsal alınan taşınmazın 2000 yılı itibariyle emlak beyanına esas vergi değeri 125.000.000 TL/m2; dava konusu taşınmazın ise 10.000.000 TL/m2'dir. Değerler arasındaki bu farklılığa rağmen dava konusu taşınmaz emsal taşınmazın %95'i değerinde kabul edilmiştir. Vergiye esas her iki değerlendirme Konak Belediye Başkanlığınca yapılmış olmasına göre, değerlendirmeler raiç değeri yansıtmasa bile, bilirkişi raporlarına göre İzmir'in en güzel ve aranılan bir bölgesinde olduğu belirtilen dava konusu taşınmaz için 10.000.000 TL/m2 değer biçilirken, emsal alınan taşınmaza 125.000.000 TL/m2 değer biçilmesi olgusunun belediyece yapılan bu tür değerlendirmelerin, gerçekçi olmadığı ve raici yansıtmadığı şeklindeki gerekçelerle izahı mümkün değildir. Öte yandan, İzmir bölgesine ait kamulaştırma dosyalarında dava konusu taşınmazın ve emsal taşınmazın emlak vergisine esas arsa m2 değerlerinin birbirlerine oranının, bilirkişilerce yapılan değerlendirmelerde, çoğu kez göz önüne alınmamış olması dikkat çekicidir.
Bu bakımdan, bozma ilamının (1) nolu bendinde dükkanın arsa için uygun emsal oluşturmayacağı belirtilmiş olmasına göre, yeniden bulunacak emsalin emlak vergisine esas arsa m2 değeri açısından da dava konusu taşınmazla makul bir denge içinde olmasına özen gösterilmelidir.
Anayasanın 46. maddesi, kamulaştırma bedelinin saptanmasında vergi beyanlarının ve resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerinin diğer objektif ölçüler yanında dikkate alınacağı kuralını koymuş, 2942 sayılı Yasanın 11. maddesinin (d) bendi de vergi beyanının kıymet takdirinde gözönünde tutulması gereken esaslar arasında saymıştır. Bu tür nesnel öğeler sayesinde bilirkişilerin öznel değerlendirmelerini denetleme olanağı elde edilmiş olur.
Bu durumlar itibariyle, hükme esas alınan bilirkişi raporlarında, emsal seçimindeki isabetsizliğin yanısıra, karşılaştırmada, emsal ile dava konusu taşınmazın gerek vergiye esas asgari arsa m2 değerleri arasında emsalin üstünlüğüne yönelik açık farka ve gerekse diğer farklılıklara rağmen her iki taşınmazın yaklaşık eşit değerde kabul edilmesi nedeniyle dava konusu taşınmaz için, değerlendirme tarihi itibariyle şimdiye kadar ülkemizin hiçbir yöresinde ve şehrinde en canlı ticaret merkezlerinde rastlanmayan çok yüksek bir değere ulaşılmış olması,
Doğru görülmemiştir.
Mahkemece yapılacak iş; yeniden dava konusu taşınmaza yakın ve benzer nitelikteki taşınmazlara ait bir değerlendirme tarihine daha yakın tarihlerde yapılan satışlar araştırmalı ve buna göre uygun emsal bulunarak, bilirkişi kurullarından yeniden yukarıda belirtilen esaslara uygun araştırma ve inceleme yapan ek raporlar alınmalı ve bilirkişi raporlarının bozma gereklerine uygunluğu denetlenerek, hasıl olacak uygun sonuç doğrultusunda karar verilmelidir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 26.3.2001 gününde oybirliği ile karar verildi.
YKD. Eylül-2001
Full & Egal Universal Law Academy