(634 S. K. m. 12) (4721 S. K. m. 684)
Dava: Dava dilekçesinde ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Karar: Davacı dava dilekçesinde, 9576 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki yapının -1106.sokak tarafındaki girişine göre- 2. normal katındaki daireyi "gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi" ile satın aldığını ve hükmen tescil kararı uyarınca bu taşınmazda paydaş olduğunu ileri sürerek, taşınmazda kat mülkiyeti kurulması ile sözkonusu 2. normal kat dairenin ya da uygun görülecek başka bir bağımsız bölümün kendisine özgülenmesini, aksi takdirde satış yoluyla ortaklığın giderilmesini istemiştir. Davalılar ise cevap dilekçelerinde, taşınmazda kat mülkiyeti kurularak ortaklığın giderilmesine muvafakat ettiklerini, ancak kat mülkiyeti kurulurken fiili kullanımın esas alınmasını ve oturdukları dairelerin adlarına özgülenmesini istemişler, ayrıca 2. normal kat dairenin davalı Saniye tarafından iki yıldan beri fiilen kullanıldığını, bu dairede davacının hakkı bulunmadığını, anayapının kömürlük kısmında projeye aykırılık olduğunu ve bunun da giderilmesi gerektiğini, taşınmazın satılmasına karşı olduklarını belirtmişlerdir.
Mahkemece, anayapının onaylı projesine aykırı biçimde sığınak kısmının müstakil kullanıma hazırlanmış olması, kömürlüğün bodrumdaki daireye katılması, arka bahçe çıkışlarının kaldırılmış bulunması, çatıda 3. normal kattaki bir daireye içeriden merdivenle bağlantı sağlanması, öngörülen piyesin yapılmaması ve çatının kapatılmamış olması nedeniyle yapıya ruhsat alınamayacağı, saptanan bu durum karşısında anataşınmazda kat mülkiyeti kurulamayacağı görüşünü içeren bilirkişi raporu esas alınarak taşınmazdaki ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiştir.
Kat Mülkiyeti Yasasının 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre, kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında; ortak maliklerden birinin paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda hakim; 12. maddede yazılı belgelere dayanılarak taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.
Somut olayda davanın her iki tarafı da taşınmazda kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesini istemektedir. Ancak dosyadaki bilgi ve belgelere göre, davacının kendisine özgülenmesini istediği -23.6.1995 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile müteahhit Musa tarafından satılan- dairede, davalı Saniye oturmakta ve bu kullanımını mal sahibi olan diğer davalı Osman 'a vekaleten Musa tarafından 2.4.1997 tarihinde tapuda yapılan pay satışına dayandırmaktadır. Bu durumda sözkonusu daire yönünden adı geçen kişiler arasındaki mülkiyet çekişmesi giderilmediği gibi, tamamına yakını inşa edilmiş olan yapının bodrum katındaki projeye aykırılıkların giderilmesi ile üçüncü katta yarım kalan inşaatın tamamlanması ve daha sonra Yasanın 12. maddesinde belirtilen belgelerin temini için kat mülkiyeti kurulmasını isteyen tarafa süre verilmesi gerektiği düşünülmeden satışa karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Bu durum karşısında mahkemece öncelikle davanın taraflarından Rasim ve Saniye arasındaki binanın 1106 sokak girişine göre ikinci normal katında yer alan daire üzerindeki mülkiyet çekişmesinin giderilmesi yönünden taraflara süre verilmeli, bu çekişme giderilip Dairenin kime ait olduğu kesin olarak saptandıktan sonra taşınmazdaki ortaklığın kat mülkiyeti kurulmak suretiyle giderilmesini isteyen davalılara, binada bilirkişi raporunda belirtilen projeye aykırılıkların giderilmesi ve projesine uygun olarak tamamlanması daha sonrada Yasanın 12. maddesinde yazılı belgelerin ( İmar Mevzuatına uygun onaylı proje ve yapı kullanma belgesi, onaylı fotoğraf, noterden onaylı liste, yönetim planı ) temini için yeterli süre verilmelidir.
Dosyadaki bilirkişi raporuna göre anataşınmaz üzerinde B.A.K. sistemle inşa edilmiş bodrum, zemin ve üç normal kattan ibaret bina, bir dükkanın ve sekiz mesken nitelikli dokuz bağımsız bölümden oluşmakta olup, paydaş ve bağımsız bölüm sayısı itibari ile her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmektedir. Mahkemece, yukarıda sözü edilen mülkiyet çekişmesinin çözümlenmesi ile projeye aykırılıkların giderilmesi ve yapının tamamlanması halinde, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün ( konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek ) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığı ile saptanmalı, her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra artan bağımsız bölümün ortaklık isteyen paydaşlar adına ya da isteyen olmadığı takdirde tek bir paydaşa özgülenerek diğer paydaşlara ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle paylar denkleştirilmeli ve Yasanın 12. maddesindeki belgelerin tamamlanması ile hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmelidir.
Kabul şekline göre de;
Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi istenilen taşınmaz üzerinde yapı vs. gibi muhtesat Medeni Kanunun 619. ( 4721 Sayılı Yasanın 684. ) maddesi uyarınca arzın bütünleyici parçaları sayıldığından arzla birlikte satışına karar verilir. Ancak bunların bir kısım paydaşlara aidiyetine ilişkin tapuda şerh varsa veya bu hususta tüm paydaşlar ittifak ediyorsa o takdirde değerlere göre oran kurulması ve satış parasının bu oran esas alınarak dağıtılması gerekir. Oran kurulurken muhdesatın ve arzın dava tarihi itibariyle ayrı ayrı değeri belirlenir, bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri saptanır, bulunan tüm değer muhdesat bedeline ve arzın kıymetine ayrı ayrı oranlanarak yüzde itibariyle ne kadarının muhdesata ne kadarının arza isabet ettiği belirlenir. Satış bedelinin dağıtımında da bulunan bu yüzde oranlar gözönünde tutularak muhdesata isabet eden kısmın sadece muhdesat sahibine veya payları oranında sahiplerine, arza isabet eden kısmın da payları oranında tüm paydaşlara verilmesi gerekir.
Somut olayda, davalılar bağımsız bölümlerini müteahhitten tamamlanmamış bir şekilde aldıklarını ve eksiklikleri kendilerinin yaptırarak oturulur duruma getirdiklerini, davacının ise bu yapıda tasarrufu altında bir daire olmadığını belirtmişlerdir. Bu durumda bu faydalı masrafları yapan kişiler bakımından yukarıda açıklanan esasların dikkate alınması suretiyle o katkılarından dolayı ilaveleri yapan paydaşlara öncelikle verilmesi gereken bedel oranının saptanması ve kalanının tapudaki payları oranında dağıtılması gerekir. Bu husus dikkate alınmadan; taşınmazın, üzerindeki yapı ile birlikte satışı sonunda elde edilecek bedelin paylar oranında dağıtımına karar verilmiş olması da usul ve yasaya aykırıdır.
Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 28.11.2002 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy