(2942 S. K. m. 11) (Arsa Sayılacak Parsellenmemiş Arazi Hakkında Karar m. 1)
Dava: Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Kanunu'nun 4650 Sayılı Kanunla değişik hükümlerine dayalı olarak, kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Karar: Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme ile alınan bilirkişi raporları hükme yeterli değildir.
Şöyle ki;
1- Pozantı Belediye Başkanlığının, kamulaştırılan taşınmazın belediye mülki sınırları içinde olup belediye hizmetlerinden faydalandığına dair cevabi yazısı ve bilirkişilerin mücerret açıklamalarıyla yetinilmek suretiyle taşınmaz arsa niteliğinde kabul edilerek ona göre değerlendirme yapan bilirkişi raporlarına dayanılarak hüküm kurulmuş ise de, bu araştırma yeterli değildir.
Bakanlar Kurulunun Yargıtay'ca kısmen benimsenen 28.2.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanan ve meskun olan yerler arasında yer alması gerekir.
Bu hususlar Belediye Başkanlığından ve diğer ilgili mercilerden sorulup alınacak cevap yazılarına göre taşınmazın arsa niteliğinde olup olmadığının saptanmamış olması doğru değildir.
Kabule göre de;
2- Bilirkişi kurullarının somut emsal aldığı 8 parsel sayılı taşınmazın zemini üzerinde bir yapının mevcut olduğu ve emsal alınan satışın bu yapıyı da kapsar şekilde yapıldığı temyiz dilekçesi ekinde dosyaya sunulan belge ve bilgilerden anlaşılmakta olduğu halde bilirkişi raporlarında, bu yapının satış tarihindeki değeri belirlenip satış bedelinden düşülmeden, satış bedelinin tamamının zemine ait olduğu kabul edilerek hesaplama yapılması suretiyle emsal taşınmazın m2 değerinin ve sonuçta kamulaştırılan taşınmazın değerinin yüksek belirlenmesi,
3- Bilirkişi raporlarındaki saptamalara göre kamulaştırılan taşınmaz, ilçe merkezine 2000 m. uzakta ve yapılaşmanın yeni başladığı bir mevkide yer almakta olup kadastro parseli niteliğinde iken somut emsal alınan taşınmaz ilçe merkezinde ve resmi kuruluşlara yakın, yapılaşmasını tamamlamış, yolları asfaltlanmış bir imar parseli niteliğinde olup köşebaşı konumdadır. Açıklanan bu nitelik farklılıklarından dolayı kamulaştırılan parselin somut emsale göre değer düşüklüğünün daha yüksek oranda olması gerekirken bu oranın % 20 olduğunun kabulü suretiyle yüksek bedele ulaşılması,
4- Yukarıda 3 nolu bentte açıklanan oranın saptanmasında dikkate alınması gereken diğer bir unsur dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın vergi beyan değerleri arasındaki orandır.
2942 Sayılı Yasanın 11. maddesinin (d) bendinde vergi beyanı, kıymet takdirinde gözönünde tutulması gereken esaslar arasında sayılmıştır. Bu tür nesnel öğeler sayesinde bilirkişilerin öznel değerlendirmelerini denetleme olanağı elde edilmiş olur. Vergi beyanları ve resmi makamlarca yapılan kıymet takdirleri, genellikle taşınmazın gerçek değerini tam olarak yansıtmamakta, gerçek değerinden daha düşük değerler belirlenmektedir. Ancak bu husus, dava konusu taşınmaz için olduğu kadar emsal için de geçerlidir ve emsal karşılaştırması yapılırken dikkate alınması yasa gereğidir. Bu nedenle dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmazın değerlendirme tarihindeki beyan edilen vergi beyanları ile bu taşınmazların bağlı bulundukları cadde veya sokak için belediyelerce emlak vergisine esas olmak üzere belirlenen m2 fiatları ilgili belediyeden getirtilerek bu değerlere göre verilen m2 fiyatının mukayese edilmesi gerekir.
Emsalin ve dava konusu taşınmazın emlak vergisine esas değerlerinin birbirine oranı ile bilirkişi raporlarında emsal karşılaştırması sonucu değerlendirmeye esas alınan oran birbirinden fahiş ölçüde farklı ise, mahkemece bu farklılık ve çelişki bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak mutlaka giderilmelidir.
Bu hususlar yerine getirilmeden değerlendirme yapılan raporlara göre hüküm kurulması,
5- Tespit ve tescile ilişkin davanın niteliğine göre karar ve ilam harcı ile davalı yararına avukatlık ücretinin, maktu tarifeler üzerinden hesaplanması ve davacı yararına da maktu tarifeye göre avukatlık ücretine hükmedilmesi gerektiğinin dikkate alınmaması,
Mahkemece, taşınmazın yer aldığı Gökbez Köyüne nazaran ilçeye daha uzak olan Alpu Köyündeki arsa sayılan taşınmazlarla ilgili olarak, daha önce temyiz incelemesi yapılmış olan dava dosyalarına (Mahkemenin 2000/170 E.,2001/59 K. sayılı dava dosyası, Dairenin 2001/9389 E.) gelmiş olan belediye başkanlığı yazılarındaki 25.5.1999 tarihinde mücavir alana alındı, yol, su, elektrik, çöp toplama, ilaçlama, ulaşım hizmetlerinden yararlanan meskun yerler arasındadır, biçimindeki cevap yazıları da dikkate alınmak ve bu çerçevede yukarıda (1) nolu bentte açıklanan hususlarda ayrıntılı araştırma yapılmak, oluşacak çelişkiler giderilmek suretiyle kamulaştırılan taşınmazın arsa niteliğinde olup olmadığı kesin olarak belirlenmeli, arsa niteliğinde olduğunun saptanması durumunda yukarıda 2, 3 ve 4 nolu bentlerdeki hususlarda gereken araştırma ve inceleme de yapıldıktan sonra bilirkişi kurullarından ek raporlar alınmalı, taşınmazın arazi niteliğinde olduğunun anlaşılması durumunda ise bilirkişi kurullarından bu niteliğe göre net gelir yöntemiyle değerlendirme yapan ek raporlar alınıp, hasıl olacak sonuca göre ve diğer bozma gerekleri de yerine getirilmek suretiyle karar verilmelidir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 21.01.2003 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy