(634 S. K. m. 1, 2, 10, 12, 50)
Dava: Dava dilekçesinde ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü ile taşınmazdaki ortaklığın satış suretiyle giderilmesi cihetine gidilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Karar: Davacı vekili, davalılardan Kamil, Mehmet ve Süleyman'ın davacıya olan borçları nedeniyle yapılan takip sonunda dava konusu taşınmaza haciz konulduğunu, taşınmazda iştirak halinde mülkiyet sözkonusu olduğundan ortaklığın giderilmesi davası açmak üzere icra tetkik merciinden yetki aldığını belirterek aynen taksimi mümkün olmayan taşınmazda satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalılar vekili cevap dilekçesinde Kamil ve Süleyman tapuda malik olmadıklarından haklarındaki davanın reddini istemiş, duruşmada aynen taksimin mümkün olduğunu belirtmiştir.
Mahkemece, davalılar Kamil ve Süleyman malik olmadıklarından aleyhlerine açılan davanın husumet nedeniyle reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiş ise de diğer davalılar yönünden yeterli araştırma ve inceleme yapılmadan taşınmazın ivaz ilavesi suretiyle taksiminin mümkün olmadığından bahisle satışı suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi doğru değildir.
Şöyle ki;
Ortaklığın giderilmesi davalarında istek olduğu takdirde asıl olan aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesidir. Yargıtay uygulamalarında, üzerinde yapı bulunan taşınmazlarda aynen taksim isteminin, paylaşmanın kat mülkiyetine çevrilmesi istemini de kapsadığı kabul edilmektedir. Davalı vekili aynen taksim istediğine göre öncelikle bu istemin değerlendirilmesi gerekmektedir. Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmazla ilgili olarak ortaklığın giderilmesi davası açılmışsa ve bu davada paydaşlardan en az bir tanesi paylaşmanın kat mülkiyeti kurularak ( veya aynen taksim suretiyle ) yapılmasını istemişse, Kat Mülkiyeti Yasasının 10/son maddesi gereğince hakim, o taşınmazın mülkiyetinin aynı yasanın 12. maddesinde yazılı belgelere dayanarak bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar verecektir. Ayrıca Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun bir biçimde tamamlanmış olması ve bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli bulunması ( Kat Mülkiyeti Kanununun M.1 ), yapının tümünün kargir olması ( m.50/2 ) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, yine 12. maddede yazılı belgelerin ( belediyeden onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi, belediye onaylı fotoğraf, noterden onaylı malik listesi ve yönetim planı ) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesi gereği kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklık bu yolda giderilecektir.
Dosyadaki belgelere ve bilirkişi raporuna göre; anataşınmaz üzerinde zemin kat, ara kat, iki normal kat ve bir teras kattan ibaret betonarme karkas bir bina mevcut olup, 2 adet dükkan, 3 adet mesken nitelikli bağımsız bölüm ile teras katta bilirkişi raporundan niteliği tam olarak anlaşılamayan iki oda, banyo ve WC'den ibaret bir bölümden oluşmaktadır. Bu halde anataşınmaz, teras kattaki bölümün Kat Mülkiyeti Yasasının 1/1, 2 ve 50.maddelerinde açıklanan tamamlanmış ve tümü kagir yapıda kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen depo ... gibi başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölüm niteliğinde olduğunun bilirkişice tespiti halinde altı bağımsız bölüm; bu yer bağımsız bölüm niteliğinde olmayıp ortak yer veya bir bağımsız bölümün eklentisi niteliğinde ise beş bağımsız bölümden ibaret olup, tapu kaydına göre de dört paydaşı bulunduğundan paydaş ve bağımsız bölüm sayısı itibariyle her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmektedir. Dava konusu taşınmaz bu özellikleri bakımından kat mülkiyeti kurulmasına elverişlidir. Ancak kat mülkiyetine geçiş için bu özelliklerin varlığı yanında yukarıda açıklanan diğer koşullarında varlığı gerekmektedir.
Bu bakımdan öncelikle anayapıya ait onaylı projenin veya bu projede sonradan değişiklik yapılmışsa buna dair tadilat projesinin olup olmadığının araştırılması, yoksa yapının fenne ve imar mevzuatına aykırı olmadığının ve onay verilebileceğinin ilgili merciden sorulup saptanması durumunda fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve oturma izin belgesinin alınması, Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlanması için, kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün konumu, yüzölçümü, kullanım amacı gözönünde bulundurulmak suretiyle değerinin tespiti ve bu değere göre özgülenecek arsa payı da saptanarak varsa fiili taksime göre; olmadığı takdirde çekilecek kur'a ile herbir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek ve gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, fotoğraf, malik listesi ve yönetim planı gibi belgeleri, paydaşların tanınan süreye rağmen imzalamaktan kaçınmaları halinde bunlarında imzalanmış sayılmasına karar verilmesi, böylece kat mülkiyetine geçilmek suretiyle ortaklığın giderilmesi gerekmektedir. Bu koşulların oluşmaması halinde satış yoluna gidilecektir.
Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlarda eksiklikler ikmal edilip bilirkişi kurulundan da ek rapor alınarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir.
Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6.3.2003 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy