(2942 S. K. m. 11)
Dava: Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Kanunu'nun 4650 Sayılı Kanunla değişik hükümlerine dayalı olarak, kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davacı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz eden davacı vekili Av. M. Fehmi Aybaş geldi. Aleyhine temyiz olunan davalı adına gelen olmadı. Gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:
Karar: Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme ile alınan bilirkişi raporları hükme yeterli değildir.
Şöyle ki;
1- Pozantı Belediye Başkanlığının, kamulaştırılan taşınmazın belediye mücavir alanı dahilinde olup nazım ve mevzi imar planı bulunmadığı, yapılaşma ve imar planı olmadığından belediye hizmetlerinden faydalanmadığı, ancak yapılaşma ve imar planı yapıldıktan sonra belediye hizmetlerinden faydalanacağına dair cevabi yazısı ve bilirkişilerin mücerret açıklamalarıyla yetinilmek suretiyle taşınmaz arsa niteliğinde kabul edilerek ona göre değerlendirme yapan bilirkişi raporlarına dayanılarak hüküm kurulmuş ise de, bu araştırma yeterli değildir.
Bakanlar Kurulunun Yargıtay'ca kısmen benimsenen 28.2.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanan ve meskun olan yerler arasında yer alması gerekir.
Bu hususlar Belediye Başkanlığından ve diğer ilgili mercilerden sorulup alınacak cevap yazılarına göre taşınmazın arsa niteliğinde olup olmadığının saptanmamış olması doğru değildir.
Kabule göre de;
2- Bilirkişi kurullarının somut emsal aldığı 8 parsel sayılı taşınmazın zemini üzerinde bir yapının mevcut olduğu ve emsal alınan satışın bu yapıyı da kapsar şekilde yapıldığı temyiz dilekçesi ekinde dosyaya sunulan belge ve bilgilerden anlaşılmakta olduğu halde bilirkişi raporlarında, bu yapının satış tarihindeki değeri belirlenip satış bedelinden düşülmeden, satış bedelinin tamamının zemine ait olduğu kabul edilerek hesaplama yapılması suretiyle emsal taşınmazın m2 değerinin ve sonuçta kamulaştırılan taşınmazın değerinin yüksek belirlenmiş olması,
3- Bilirkişi raporlarındaki saptamalara göre kamulaştırılan taşınmaz, ilçe merkezine 2000 m. uzakta ve yapılaşmanın yeni başladığı bir mevkide yer almakta olup kadastro parseli niteliğinde iken somut emsal alınan taşınmaz ilçe merkezinde ve resmi kuruluşlara yakın, yapılaşmasını tamamlamış, yolları asfaltlanmış bir imar parseli niteliğinde olup köşebaşı konumdadır. Açıklanan bu nitelik farklılıklarından dolayı kamulaştırılan parselin somut emsale göre değer düşüklüğünün daha yüksek oranda olması gerekirken, bu oranın % 30 olduğunun kabulü suretiyle yüksek bedele ulaşılmış olması,
4- Yukarıda 3 nolu bentte açıklanan oranın saptanmasında dikkate alınması gereken diğer bir unsur dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın vergi beyan değerleri arasındaki orandır.
2942 Sayılı Yasanın 11. maddesinin (d) bendinde vergi beyanı, kıymet takdirinde gözönünde tutulması gereken esaslar arasında sayılmıştır. Bu tür nesnel öğeler sayesinde bilirkişilerin öznel değerlendirmelerini denetleme olanağı elde edilmiş olur. Vergi beyanları ve resmi makamlarca yapılan kıymet takdirleri, genellikle taşınmazın gerçek değerini tam olarak yansıtmamakta, gerçek değerinden daha düşük değerler belirlenmektedir. Ancak bu husus, dava konusu taşınmaz için olduğu kadar emsal için de geçerlidir ve emsal karşılaştırması yapılırken dikkate alınması yasa gereğidir. Bu nedenle dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmazın değerlendirme tarihindeki beyan edilen vergi beyanları ile bu taşınmazların bağlı bulundukları cadde veya sokak için belediyelerce emlak vergisine esas olmak üzere belirlenen m2 fiyatları ilgili belediyeden getirtilerek bu değerlere göre verilen m2 fiyatının mukayese edilmesi gerekir.
Emsalin ve dava konusu taşınmazın emlak vergisine esas değerlerinin birbirine oranı ile bilirkişi raporlarında emsal karşılaştırması sonucu değerlendirmeye esas alınan oran birbirinden fahiş ölçüde farklı ise, mahkemece bu farklılık ve çelişki bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak mutlaka giderilmelidir.
Bu hususlar yerine getirilmeden değerlendirme yapılan raporlara göre hüküm kurulmuş olması,
5- Taşınmazın zemini üzerinde bulunan bitkilerin değerlendirilmesinde Kaim Değer yönteminin uygulanmış olması esas itibarıyla doğru ise de birinci bilirkişi kurulu raporunda, bu yöntemle değerlendirme yapılırken zeminin kullanım tarzı dikkate alınmadan arsa olarak değerlendirildiği, gerçek değerini kesilmesi zorunlu bitkilerden değil üzerine yapı yapılabilmesi özelliğinden aldığı, toprağın da bu değerin içinde yer alan bir unsur olduğu gözetilerek ve zeminin iki kez değerlendirilmesine meydan verilmemek amacıyla, hesaplanan bitki değerinden -ikinci bilirkişi raporunda yapıldığı üzere- bu unsuru bertaraf edecek bir oranda indirim yapılması gerektiğinin düşünülmemiş olması,
6- Tespit ve tescile ilişkin davanın niteliğine göre karar ve ilam harcı ile davalı yararına avukatlık ücretinin, maktu tarifeler üzerinden hesaplanması ve davacı yararına da maktu tarifeye göre avukatlık ücretine hükmedilmesi gerektiğinin dikkate alınmamış olması da usul ve yasaya aykırıdır.
Mahkemece, daha önce temyiz incelemesi yapılmış olan dava dosyalarına (Mahkemenin 2000/170 E., 2001/59 K. sayılı dava dosyası, Dairenin 2001/9389 E.) gelmiş olan ve taşınmazın bulunduğu Alpu Köyünde ve aynı adada yer alan parsellerle ilgili, belediye başkanlığı yazılarındaki 25.5.1999 tarihinde mücavir alana alındı, yol, su, elektrik, çöp toplama, ilaçlama, ulaşım hizmetlerinden yararlanan meskun yerler arasındadır. biçimindeki cevap yazıları da dikkate alınmak ve bu çerçevede yukarıda (1) nolu bentte açıklanan hususlarda ayrıntılı araştırma yapılmak, oluşacak çelişkiler giderilmek suretiyle kamulaştırılan taşınmazın arsa niteliğinde olup olmadığı kesin olarak belirlenmeli, arsa niteliğinde olduğunun saptanması durumunda yukarıda 2, 3, 4 ve 5 nolu bentlerdeki hususlarda gereken araştırma ve inceleme yapıldıktan sonra bilirkişi kurullarından ek raporlar alınmalı, taşınmazın arazi niteliğinde olduğunun anlaşılması durumunda ise bilirkişi kurullarından bu niteliğe göre net gelir yöntemiyle değerlendirme yapan ek raporlar alınıp, hasıl olacak sonuca göre ve diğer bozma gerekleri de yerine getirilmek suretiyle karar verilmelidir.
Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davacı yararına takdir edilen 250.000.000 TL. vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 07.05.2002 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy