(2942 S. K. m. 4, 11, 12, 15) (3194 S. K. m. 18) (1319 S. K. m. 12)
(YİBBGK. E : 1996/3, K : 1998/1, 17.04.1998)
Dava dilekçesinde kamulaştırma bedelinin arttırılması ile faiz ve masrafların davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
1-Kamulaştırma evrakının davacılara tebliğ edilip edilmediğinin idareden sorulup, tebliğ edildiyse tebliğ tarihine ilişkin belgenin getirtilip dosyaya konulmamış ve davanın süresi içinde açılıp açılmadığının denetlenmemiş olması,
2-Taşınmaz arsa niteliğinde kabul edilerek ona göre değerlendirme yapan bilirkişi raporlarına dayanılarak hüküm kurulmuş ise de, bu konuda belediyeden alınan yazılarda taşınmazın içinde bulunduğu imar planının niteliği (uygulama veya nazım) belirtilmemiş ve belediye hizmetlerinin hangisinden ne suretle yararlandığı gösterilmemiş olduğu halde bu yazı yeterli görülerek başkaca bir araştırma ve inceleme yapılmadan mücerret bilirkişilerin beyanına itibar edilmiştir.
Bakanlar Kurulunun Yargıtay'ca kısmen benimsenen 28.2.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanan ve meskun yerler arasında yer alması gerekir.
Taşınmaz belediye nazım imar planı içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.4.1998 gün ve 1996/3-1998/1 Sayılı Kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.
Bu hususlar Belediye Başkanlığından ve diğer ilgili merciilerden sorulup alınacak cevap yazılarına göre taşınmazın arsa niteliğinde olup olmadığının saptanmamış olması,
Kabule göre de;
3-Kamulaştırma Yasasının 11.maddesinin üçüncü fıkrasının (g) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tespiti ve bedelin tespitinde etkisi
olan diğer unsurlar da dikkate alınarak dördüncü fıkra gereğince her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları da gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir.
Bu saptama yapılırken öncelikle emsalin satış günündeki değeri toptan eşya fiyat endeksleri ile değerlendirme tarihine getirildikten sonra, dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın ayrı ayrı konumu, yüzölçümü, şehir merkezine uzaklığı, imar ve yol durumu (kaç kat inşaata müsaadeli olduğu, bitişik veya ayrık nizamda yapılaşma alanlarından hangisinde yer aldığı, cadde ya da sokağa cephesi olup olmadığı), ne şekilde kullanıldığı, konut veya ticaret alanında bulunması, her ikisi de ticaret alanında ise hangisinin daha yoğun bir ticaret hacmi olduğu konut alanında iseler hangisindeki konutların daha yüksek fiyatla alıcı bulabildiği gibi değere etkili olabilecek tüm nitelik ve unsurlar açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu dava konusu taşınmazın emsale göre eksik ve üstün yönler belirlenmeli ve emsale oranla değeri saptanmalıdır.
Bu saptamanın yapılmasında dikkate alınması gereken diğer bir unsur dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların vergi beyan değerleri arasındaki orandır.
2942 Sayılı Yasanın 11.maddesinin (d) bendinde vergi beyanı, kıymet takdirinde gözönünde tutulması gereken esaslar arasında sayılmıştır. Bu tür nesnel öğeler sayesinde bilirkişilerin öznel değerlendirmelerini denetleme olanağı elde edilmiş olur. Vergi beyanları ve resmi makamlarca yapılan kıymet takdirleri genellikle taşınmazın gerçek değerini tam olarak yansıtmamakta, gerçek değerinden daha düşük değerler belirlenmektedir. Ancak bu husus dava konusu taşınmaz için olduğu kadar emsal içinde geçerlidir ve emsal karşılaştırması yapılırken dikkate alınması yasa gereğidir. Bu nedenle dava konusu taşınmaz ve emsal alınan taşınmazın değerlendirme tarihindeki beyan edilen vergi beyanları ile bu taşınmazların bulundukları cadde veya sokak için belediyelerce emlak vergisine esas olmak üzere belirlenen m2 fiyatları, ilgili belediyeden getirtilerek bu değerlere göre verilen m2 fiyatının mukayese edilmesi gerekir.
Emsalin ve dava konusu taşınmazın emlak vergisine esas değerlerinin birbirine oranı ile bilirkişi raporlarında emsal karşılaştırması sonucu değerlendirmeye esas alınan oran birbirinden fahiş ölçüde farklı ise, mahkemece bu farklılık ve çelişki bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak mutlaka giderilmelidir.
Yukarıda açıklanan esaslar uyarınca dava konusu taşınmaz ile emsal yöntemince karşılaştırılıp, her birinin nitelik ve özellikleri ile eksik ve üstün yönleri açıkça saptanmak ve vergi beyanına esas değerlerde dikkate alınmak suretiyle kamulaştırma bedelinin buna göre takdiri gerekirken; her üç bilirkişi kurulunca düzenlenen raporlarda denetime elverişli olmayan soyut ve genel ifadelerle değerlendirme yapılması; ayrıca birinci bilirkişi kurulu raporunda, değerlendirme tarihi olan 1998 yılı yerine 1997 birim fiyatlarına göre taşınmaza değer biçilmesi, buna itiraz üzerine düzenlenen ek raporda ise bu değerin 1998 yılına endekslenmesiyle yetinilmesi, yine ikinci bilirkişi kurulu tarafından davacı Gayfetullah yönünden de ek raporla bu endekslemenin yapılmasıyla yetinilmesi,
4-Yine dava konusu taşınmaz ve emsal taşınmazın imar düzenlemesi sonucu meydana gelen imar parselleri olup olmadığının da Belediye İmar Müdürlüğü ve Tapu Sicil Müdürlüğünden sorularak alınacak yazı cevabına göre, dava konusu taşınmazın kadastro, emsal taşınmazların imar parselleri oldukları anlaşıldığı takdirde, dava konusu taşınmazın emsallerle karşılaştırılması sonucu bulunan değerinden İmar Kanununun 18.maddesinin 2.fıkrası hükmü gereği düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerekirken raporlarda bu hususta gerekli inceleme yapılmamış olması,
5-Kamulaştırma Yasasının 11.maddesinin son fıkrası hükmüne göre kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde kamulaştırma bedeli, bu kamulaştırma nedeniyle taşınmazda oluşacak değer düşüklüğüdür. Başka bir deyişle taşınmazın kamulaştırma öncesindeki değeri ile irtifakın geçmesinden sonraki değeri arasındaki fark kamulaştırma bedelidir. Bu bedel taşınmazın büyüklüğüne, kullanma biçimine, arsa ya da tarım arazisi oluşuna, irtifakın niteliği ile geçtiği yer ve kapladığı alana göre yüzde olarak belirlenir ve irtifakın taşınmazda doğurduğu bu değer düşüklüğü oranına göre kamulaştırma bedeli bulunur. Açıklanan bu esaslar gözönünde tutulduğunda irtifak kamulaştırmasından dolayı dava konusu taşınmazda oluşacak değer düşüklüğünün en fazla %3 olacağı gözetilmeden, bilirkişi kurullarınca bu oran daha fazla alınmak suretiyle kamulaştırma bedelinin buna göre hesaplanmış olması,
6-Emsal olan 27 parsel sayılı taşınmazın değerlendirmeye esas alınan satışını gösteren (alıcı-satıcı, satış tarihi ve satış bedelini içeren) tapu kayıtlarının Tapu Sicil Müdürlüğünden getirtilip dosyaya konulmamış olması,
Doğru görülmemiştir.
Mahkemece, davanın süresinde açıldığının ve (2) numaralı bozma uyarınca yapılacak araştırma sonunda taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun saptanması halinde emsal taşınmazın tapu kaydı getirtildikten sonra, bilirkişi kurullarından bozma ilamının ikinci, üçüncü, dördüncü ve beşinci bentlerinde yazılı esasları yerine getirecek nitelikte ek raporlar alınmalı, raporların bozma gereklerine uygunluğu denetlenmeli ve oluşacak sonuca göre hüküm kurulmalıdır.
Araştırmada taşınmazın tarım arazisi olduğunun anlaşılması durumunda da, bu niteliğine göre olduğu gibi kullanılması halinde sağlayacağı net gelir üzerinden ve uygun kapitalizasyon faizi de uygulanmak suretiyle bilimsel yöntemle değerlendirmesinin ve buna göre de irtifak bedelinin, yukarıda (5) numaralı bozma bendinde öngörülen yöntem uyarınca belirlenmesinin bilirkişi kurullarınca yaptırılıp varılacak sonuç doğrultusunda karar verilmesi gerekir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 1.4.2002 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy