(2942 S. K. m. 11, 15) (3194 S. K. m. 18)
Dava dilekçesinde kamulaştırma bedelinin arttırılması ile faiz ve masrafların davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
YARGITAY KARARI
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Yerinde iki kez yaptırtılan inceleme sonucu düzenlenen asıl ve ek bilirkişi raporları hüküm kurmaya yeterli değildir.
Şöyle ki;
1-Birinci bilirkişi kurulunca düzenlenen asıl raporda, dava konusu taşınmazın 2981 Sayılı Yasanın 10/b maddesi uygulaması sonucu oluştuğu gözetilip haklı olarak imar parseli olduğu kabul edilmiş, seçilen üç emsalden henüz imar düzenlemesine konu edilmediği için kadastro parseli niteliğinde olan 575 numaralı parselin imar yönünden dava konusu taşınmazla denkleştirilmesi bakımından bu emsalin bulunan değerine her nedense %35 oranında bir artış da uygulanmak suretiyle ulaşılan 446.146.000 TL/m2 değeri ile diğer (1485 ve 154 parsel sayılı) imarlı iki emsalin endeksleme sonucu değerlendirme tarihi itibariyle hesaplanan değerleri esas alınarak kıyaslama yöntemiyle dava konusu taşınmazın değeri 120.000.000 TL/m2 bulunmuştur. Aynı kuruldan alınan ilk ek raporda dava konusu taşınmazın imar parseli olması nedeniyle yeniden düzenleme ortaklık payına isabet edecek bir miktarının düşülmesine gerek olmadığı belirtilmiş, 2. kez alınan ek raporda ise, asıl raporda 3 adet emsale göre kıyaslama sonucu ulaşılan (120.000.000 TL/m2) değer sanki sadece kadastrol nitelikli 575 parsel somut emsal alınarak bulunmuş gibi, dava konusu taşınmazın terk nedeniyle uğradığı %29 oranındaki fiili zayiata denklik sağlanması amacıyla bu değerden %6 oranında indirim yapılmak suretiyle dava konusu taşınmaz için 112.800.000 TL/m2 bedel bulunmuştur.
İkinci bilirkişi kurulu asıl raporunda da (7) adet emsal taşınmazla kıyaslama yöntemiyle değerlendirme yapılmış ve taşınmazların bulunduğu bölge, mevkii, konumu, ana ve tali yollara cephe durumları ve değere etkili diğer özelliklerin karşılaştırması sonucu dava konusu taşınmaz için değerlendirme tarihi itibariyle 115.000.000 TL/m2 değer belirlendikten sonra alınan ilk ek raporda, imarlı olan dava konusu taşınmazdan indirime gerek olmadığı bildirilmiş, ikinci ek raporda ise bulunan bu değerden, %6 oranında indirim yapılarak 108.000.000 TL/m2 değere ulaşılmıştır.
Her iki bilirkişi kurulunun asıl ve ek raporlarında, karşılaştırma yapılırken bütün emsaller birlikte ele alınmış ve bunlardan birisi tek başına somut emsal seçilmemiş olduğuna göre düzenleme ortaklık payı yönünden ilave indirim yapılması gerekmezken dava konusu taşınmazın kıyaslama sonucu bulunan değerinden bu nedene dayalı olarak indirim yapılmasının haklı bir gerekçesi ve anlamı bulunmamaktadır.
Ayrıca, ikinci bilirkişi kurulu raporunda dava konusu taşınmazla emsallerin genel ifadelerle yapılan kıyasi karşılaştırması da hüküm kurmak için yeterli değildir.
Dosyadaki bilgi ve belgelere göre dava konusu taşınmaz arsa niteliğindedir ve mahkemece teknik bilirkişiye yaptırtılan tespite göre de, 2981 Sayılı Yasanın 10/b maddesi uyarınca %29 oranındaki bölümünün kamuya bedelsiz terk edilmesi suretiyle oluşmuş bir imar parselidir.
Bu nitelikleri itibariyle taşınmazın, Kamulaştırma Kanununun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin üçüncü fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi gereğince kamulaştırma (değerlendirme) gününden önce özel amacı olmayan ve somut emsal seçilen satışlara göre satış değerinin tespiti ve bedelin tespitinde etkisi olan diğer unsurlar da dikkate alınarak 4.fıkra uyarınca her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir. Uygulamada, incelenen emsallerden uygun görülenlerden birisinin somut emsal seçilip karşılaştırmanın ve değerlendir-menin buna göre yapılmasının daha sağlıklı ve gerçekçi sonuca götürdüğü anlaşılmaktadır.
Seçilen somut emsalin, satış fiyatına Devlet İstatistik Enstitüsü toptan eşya fiyatları endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyat bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla, değere etki yapan bütün yönleriyle birer birer karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve böylece yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri bulunmalıdır.
Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre değerlendirme yapılırken dava konusu taşınmazın imar parseli olmasına karşın seçilen somut emsalin bu nitelikte olmaması durumunda dava konusu taşınmazın imar uygulaması sırasında (resen veya terk suretiyle) uğramış olduğu alan zayiatı varsa emsal ile dava konusu taşınmaz arasında bu yönden denge kurulması bakımından kadastrol parsel olan somut emsalin değerine, dava konusu taşınmazın imar parseli durumuna gelirken fiilen uğradığı zayiat
oranında ekleme yapılması ve bu suretle bulunacak miktarın dava konusu taşınmazın değerinin saptanmasına esas alınması gerekir. Seçilen somut emsalin de dava konusu taşınmaz gibi imar parseli olması halinde düzenleme ortaklık payı karşılığı olarak bir ilave veya indirim yapılmayacaktır.
Olayımızda, kadastrol nitelikli 575 numaralı parselin tek başına somut emsal seçilmiş olduğu ve taşınmazın ulaşılan değerinin bu emsale göre hesaplandığı kabul edilse dahi, imar parseli olan dava konusu taşınmaz ile bu emsal arasında bu yönde nitelik dengesi kurulması bakımından dava konusu taşınmazın imar parseli haline gelmesi sırasında fiilen uğradığı alan zayiatı olan %29 oranı dikkate alınarak emsalin değerine bu oranda bir ekleme yapılması ve emsalin bu değerine göre de dava konusu taşınmazın değerinin hesaplanması gerekirken, birinci bilirkişi kurulu asıl raporunda, bu emsalin endeksleme sonunda bulunan değerine, zayiat ve değer artışının henüz imar düzenlemesine konu edilip edilemeyeceği belirsiz olan emsale bağlı tutularak, İmar Yasasının 18.maddesinde öngörülen zayiat miktarının da en yüksek oranda (%35) kabulü ile emsalin ve dolayısıyla dava konusu taşınmazın değerinin bu oranda artırılması, sonra da bulunan değerden %6 oranında indirime gidilmesi sonucu fazla değere ulaşılması; ikinci bilirkişi kurulunun ise asıl raporunda 7 adet emsalle yapılan kıyaslama sonucu ulaşılan değerden, ikinci ek raporunda anlaşılamayan bir gerekçe ile ve de Yargıtay uygulamalarına uygun düşmeyen bir yöntemle %6 oranında indirim yapılarak değer tespiti,
2-Davalı idare tarafından 7.12.1999 tarihinde kamulaştırılan dava konusu taşınmaz ile aynı tarihli ve aynı kamulaştırma kapsamı içinde kalan, Yıldırım İlçesi, Yavuz Selim mahallesi 9899 ada 2 parsel için yakın değerlendirme tarihi (22.12.2000) itibariyle Bursa 5.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2001/64 esas ve 494 karar (Dairenin 2001/11475 esas-2002/195 karar) sayılı dosyasında 115.000.000 TL/m2 üzerinden hüküm kurulmuş ve bu hüküm Yargıtay denetiminden geçip onaylanmış iken yakın konumda bulunan dava konusu taşınmaz için (11.12.2000 değerlendirme tarihine göre) farklı nitelik göstermediği halde 108.000.000 TL/m2 miktar üzerinden hüküm kurulmuş bulunması da,
Doğru görülmemiştir.
Mahkemece, her iki bilirkişi kurulundan ayrı ayrı ve ilgisine göre yukarıda açıklanan esaslara uygun biçimde ek raporlar alınmalı, ek raporlar alındıktan sonra davacı vekilinin ulaşılan değerlerden düşük değeri içeren raporu kabul edip etmediği sorulmalı, kabul etmediği takdirde 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 15.maddesinde öngörülen biçimde yeniden bilirkişi kurulu oluşturularak alınacak 3.bilirkişi kurulu raporu sonunda ortalama değeri içeren rapor üzerinden hüküm kurulmalıdır.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 9.5.2002 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy