(634 S. K. m. 10, 12, 50) (743 S. K. m. 628) (4721 S. K. m. 699)
Dava: Dava dilekçesinde ortaklığın satış suretiyle giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı H.Ersen O. tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Karar: Davacı dava dilekçesinde, davalılar ile paydaş oldukları taşınmazın aynen taksiminin mümkün olmadığını ileri sürerek satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı H.Ersen O. vekili davaya ilk cevap dilekçesinde aynen taksim yapılamayacağını bildirip satış istemiş ise de, yargılama aşamasında (paydaşlardan F.Şule'nin 1/4 payını devraldıktan sonra taşınmazda 1/2 pay sahibi olduğu için ve birinci bilirkişi kurulu raporunda da aynen taksimin mümkün olduğunun bildirilmesine dayanarak) ortaklığın kat mülkiyeti kurulması suretiyle giderilmesi isteminde bulunmuş ve yargılama boyunca bu isteminde ısrarlı olmuş ve ayrıca kat mülkiyeti kurulması için gerekli belgeleri kendilerinin hazırlaya-bileceğini bildirip mahkemeden süre istemiştir.
Taşınmazın yerinde iki kez keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır. Her iki bilirkişi kurulunun birbirini doğrulayan raporlarındaki açıklamalara göre taşınmaz üzerinde, zemin katta dört dükkan, birinci katta da bir mesken olmak üzere toplam (5) bağımsız bölümden oluşan bir yapı mevcut olup, bunlardan fırın olan dükkan betonarme, diğer bağımsız bölümler ise kargir yapıdadır. Raporlarda anayapının projesinin yerinde uygulandığına ve yapının projesine uygun olup olmadığına ilişkin bir açıklamaya da yer verilmemiştir. Birinci bilirkişi kurulu raporunda, beş bağımsız bölümü ve üç paydaşı olan anagayrimenkulde kat mülkiyeti kurulabileceği görüşü bildirilmiş iken ikinci bilirkişi raporunda, haklı bir gerekçe ve dayanağı gösterilmeden dosya içeriğinden bahisle aynen taksimin mümkün olmadığından satış suretiyle ortaklığının giderilmesi gerektiği belirtilmiştir. Mahkemece de, ikinci bilirkişi kurulu raporuna dayanılarak ve ayrıca, bağımsız bölümlerin değerlerinin birbirine yakın olmadığı, yapılacak ivaz ilavesini davacının kabul etmediği, nitelikleri ve kullanımlarına göre kira gelirleri de birbirinden farklı olan bağımsız bölümlerde ivaz ilavesi yoluyla denklik sağlanamayacağı gerekçelerine de yer verilerek aynen taksimin mümkün olmadığı sonucuna varılıp satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiştir.
Genel olarak ortaklığın giderilmesi davalarında, Türk Medeni Kanununun 628/2. maddesi (yeni Kanun 699/2) hükmüne göre istek varsa asıl olan taşınmazın paydaşlar arasında aynen taksim yoluna gidilmesidir. Kat Mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında da paydaşlardan biri paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin özgülenmesi suretiyle yapılmasını (yargılamanın herhangi bir aşamasında) istemiş ise, Kat Mülkiyeti Yasasının 10. maddesinin son fıkrası gereğince hakim, o taşınmazın mülkiyetinin, 12. maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve gerektiğinde paylar, uzman bilirkişinin saptayacağı miktarda ivaz eklenerek denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara, ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir. Kat Mülkiyeti Yasası hükümleri çerçevesinde Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da varsa farklılıklar rölöve projesi onaylanmak suretiyle meşruiyet kazanmış ve bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün betonarme kargir olması (m.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (Belediyeden onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi, belediyeden onaylı fotoğraf, noterden onaylı liste ve yönetim planı) kat mülkiyetine geçiş isteyen davalıya yetki ve yeterli önel verilerek tamamlattırılması gerekir. Paydaşların imzasını gerektiren liste ve yönetim planı gibi belgelerin imzalanmasından kaçınılması halinde mahkemece imzalanmış sayılmalarına karar verilmelidir.
Somut olayda, dava açıldığında her birisi eşit paya sahip (4) paydaşı olan taşınmaz maliklerinden birisinin payını diğer bir paydaşa yargılama aşamasında devretmesi nedeniyle (3) paydaşı vardır. Yukarıda da açıklandığı üzere taşınmaz üzerinde (4) dükkan ve (1) mesken olmak üzere (5) bağımsız bölümden oluşan betonarme-kargir nitelikte bir yapı mevcuttur. Paydaş ve bağımsız bölüm sayısı itibariyle her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmekte ve yapı da Kat Mülkiyeti Yasasının 50/2 maddesi hükmüne uygun nitelikte bulunmaktadır. Paylaşıma konu teşkil eden bağımsız bölümlerin ayrı nitelik ve özellikte olmaları ve aralarında fazla değer farkı bulunması ivaz ilavesi suretiyle denkleştirme yapılarak kat mülkiyeti kurulmasına engel teşkil etmediği gibi bu husus davacının kabulüne de bağlı değildir.
Bu durum karşısında davada, Kat Mülkiyeti Yasanın 10. maddesinin son fıkrası hükmünün uygulaması gerekirken mahkemece bu konuda yeterli bir inceleme ve inandırıcı bir gerekçe içermeyen ikinci bilirkişi raporundaki soyut anlatıma dayanılarak ve yerinde olmayan bir takım gerekçelerle aynen taksimin mümkün olmadığı sonucuna varılıp taşınmazın satılması suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Mahkemece, yukarıda değinilen hususlar gözetilerek davalı vekiline öncelikle dava konusu taşınmaz üzerindeki yapının, dış cepheler ve iç taksimatı, bağımsız bölüm eklenti ve ortak yerlerin ölçüleri açıkça gösterilmek suretiyle, çizdirilmiş belediyeden onaylanmış asıl ve varsa değişiklik projesi ile belediyece verilmiş yapı kullanma belgesini getirmesi için yetki ve önel verilmeli, bunlar sağlandığı takdirde de 12. maddede yazılı ve yukarıda açıklanan diğer belgeler keza davalı tarafa tamamlattırılmalıdır. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda da mahkemece, dava konusu taşınmaz üzerindeki her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve varsa eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığı ile saptanıp, varsa fiili paylaşım durumu gözetilerek böyle bir durum yoksa ve taraflar bağımsız bölümlerin paylamışında anlaşamazlarsa kura çekilmek suretiyle öncelikle paydaşlardan herbirisine birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra artan bağımsız bölüm veya bölümlerin paydaşların taşınmaz üzerindeki hissesi yüksek olana özgülenmesi ve paylaşımda ivaz ilavesi gerektiren durum söz konusu olduğunda hangi paydaşa ne miktar ivaz ödeneceği de belirlenerek payların denkleştirilmesi ile ortaklığın kat mülkiyeti kurulmak suretiyle giderilmesine karar verilmelidir.
Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 2.5.2002 gününde oybirliği ile karar verildi.(¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy