(634 S. K. m. 1, 10, 12, 50)
Dava: Dava dilekçesinde ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece satış suretiyle ortaklığın giderilmesi cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Karar: Davacı vekili, davaya konu taşınmazın taksimini ve taksimin mümkün olmaması halinde de satış suretiyle ortaklığın giderilmesini istemiş, davalı vekili de taksimi kabul ettiklerini bildirmiş, mahkemece, yapının projesi bulunmayıp kaçak yapı niteliğinde olduğundan satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiş, davalı vekili de yeniden projelendirilip kat irtifakı kurulup kurulamayacağının araştırılması gerektiğini belirterek hükmü temyiz etmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.
Dosyadaki belgelere ve bilirkişi raporuna göre dava konusu taşınmaz üzerinde zeminde 1 dükkan ve bir mesken, 1. katta iki mesken olmak üzere 4 bağımsız bölümlü yapımı tamamlanmış betonarme karkas bir bina mevcuttur. Çatı katında ise, üzeri ahşap oturtma çatı ile kapalı 2 adet ara bölme duvar bulunduğu, kat olarak kullanımının mümkün olmadığı saptanmış ve Belediye başkanlığı yazılarında da çatı katındaki bu yerin kaçak olduğu bildirilmiştir. Buna göre yapıda paydaş ve bağımsız bölüm sayısı itibariyle her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşebileceği ve yapının Kat Mülkiyeti Kanununun 50/2 maddesi hükmüne uygun nitelikte olduğu anlaşılmaktadır.
Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş ve imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması ( M.1 ), yapının tümünün kargir olması ( M.50/2 ) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12 maddede yazılı belgelerin ( belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi, belediyeden onaylı fotoğraflar, noterden onaylı liste ve yönetim planı ) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilecektir.
Dava konusu bina, kargir nitelikte ve paydaşlardan her birisine en az bir bağımsız bölüm isabet edecek sayıda bağımsız bölümleri bulunan bir yapı özelliğinde olduğundan üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına elverişli ise de, kat mülkiyetine geçiş için bunlar yeterli olmayıp, yukarıda açıklanan diğer tüm koşullarında varlığı gerekir. Binanın onaylı projesinin ve yapı ruhsatının bulunup bulunmadığı mahkemece yeterince araştırılıp tespit edilmeden tamamının kaçak yapı olduğu sonucuna varılmıştır.
Oysa bilirkişi raporunda ve belediye başkanlığı yazılarında, çatı katındaki bağımsız bölüm niteliğinde olmayan iki ara bölme dışında yapıda imara ve fenne aykırılığın varlığından söz edilmemiş olup sadece çatı katında olan bu yanlışlığın ise düzeltmesi mümkündür. Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının onaylı projesine bazı küçük çapta aykırılıklarının bulunması ya da yapının imara uygun ve ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Bu bakımdan somut olayda da mahkemece öncelikle binanın onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna dair tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değilse, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı için veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili İmar Müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 12 nci maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün ( konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek ) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre taksim yoksa çekilecek kura ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin, pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, fotoğraf, malikleri gösteren liste ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların ( tanınan süreye rağmen ) imzalamaktan kaçınması halinde bunlar imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine; belirtilen koşulların oluşmaması halinde ancak, satışa karar verilmesi gerekirken yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden eksik inceleme ile satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 9.7.2002 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy